原标题：宝龙地产(01238)继续全方位推进业务发展 来源：中金公司
我们预计2020年核心盈利同比增长27%
我们预计2020年核心净利润同比增长27%至34亿元，派息率超过40%，这意味着2020年总股息将同比上升，全年股息收益率将达7.2%以上
优质新项目进一步提升资源优势。2020年新增土储中有70%位于长三角的中高能级城市，其中包括南京的7个综合体项目，这也是公司的下一个战略重点。考虑到综合体勾地占公司新增土储的70%以上，土地成本相对合理，平均溢价率仅为5%，我们估计平均毛利率超过30%
财务状况有望进一步改善。我们预计扣预资产负债率将降至70%以下，主要受益于利润积累，从而公司2020年底降至“绿档”尽管公司积极拿地(土地成本占销售的56%)，但由于部分土地款延迟支付，我们估计净负债率将基本持平(1H20末为85%)由于公司新发境外债的成本有所降低，我们预计平均融资成本将较1H20的6.45%边际下行。
关注要点
强劲销售势头料将持续。公司2020年销售额同比增长35%达816亿元，超过其750亿元的目标，但由于疫情，销售管理费用率可能有所上升。考虑到截至1H20末可售货值超过3,000亿元，我们预计公司2021年销售额增长25%以上。由于土储毛利率稳定在33%左右、权益比例维持在60%附近，我们预计公司销售将继续保持较高质量。
投资物业优化效果将进一步显现。我们认为2020年新冠疫情期间公司投资物业运营彰显韧性，体现在同店租金、成本收益率和租售比等关键指标保持相对稳定，并按计划开设了6家重资产模式的购物中心。我们预计2020年投资物业收入增长15-20%，这主要得益于新开业贡献，而且我们预计2021年增速或将进一步提升。除新开业贡献，我们预计随新冠疫情影响的逐渐消退，现有购物中心的优化将带来更强劲的内生增长。
估值与建议
我们将2020-2021年盈利预测分别下调3%和7%至34亿元和42亿元，对应分别同比增长27%和24%，主要基于对销售管理费用率的调整。维持跑赢行业评级和6.77港元的目标价，对应6倍2021年市盈率，较目前股价具有22%上升空间，重申宝龙地产为我们行业首选。目前股价交易于4.8倍2021年市盈率和62%的NAV折让。
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