龙光集团2020年中期业绩交流和调研纪要_新浪财经

原标题：龙光集团2020年中期业绩交流和调研纪要来源：雪球

首先感谢龙光集团和雪球调研团组织本次交流和调研活动！

龙光集团2020年中期业绩亮点：（货币单位：人民币）

1、盈利能力持续领先，业绩增长确定性高

上半年归母净利润61亿多，同比增长20%多，其中归母核心利润（核心利润主要是不包括投资物业公允价值变动及衍生金融工具的公允价值变动及相关递延税项）53亿多，同比增幅18%多，核心利润率17%多；上半年年权益合约销售463亿多，同比增幅12%多，权益销售额增长率行业领先；2020年TTM ROE达到35%多，连续八年ROE平均超30%。

2、土储充裕优质，城市更新优势显著

土储高达9340亿元，其中粤港澳大湾区土储7620亿元，占比82%，城市更新占土储高达4549亿元，价值高，布局好，孵化周期期短。

3、融资成本下降：上半年新增融资平均利率5.45%，加权融资成本为5.93%，上年均为6%多。

4、股息持续优厚：中期股息为每股43港仙，派息额约占核心利润率40%；2013年上市以来共派息达3.03港元，远超公司的IPO价（2.1港元）。

中期业绩指标分析图如下：

龙光在城市更新的优势：

1、龙光做得早：已有87个项目在粤港澳大湾区，土储超过4500亿，4500亿如果每年转化500亿到土储里面，已经够未来8到9年开发，所以先发优势非常的明显。

2、项目的区位和布局非常好：公司能承诺未来三年每年城市更新占核心利润的20%。

3、执行力非常强：深圳城市更新已转化了9个项目，明年深圳的重头戏康佳项目准备推售。城市更新业务比较复杂，要熟悉当地政府规划，强调执行，而龙光城市更新的优势是转化速度快。

龙光项目所在区位优势：

深圳还有广州未来30年GDP很有可能会进入世界城市GDP前10名，，两个都市圈人口应该每年至少5万多人的速度增长（政府吸引高端人才的户口及住房补贴政策）。龙光的项目都是沿着广深科技走廊或地铁上盖等产业资金人口汇聚的地方布局，未来20年的话至少会增长2到3倍。每次市场在悲观或过低反应时，龙光是有科学化的数据去分析，特别看好深圳，深圳东莞现在建设用地已经占到整个用地的50%，理论上已没有土地供应，而人口还在不断聚集，像深圳过去三年每年新增10万人对应每年新增3万套的商品房的需求，公司特别看好深圳大都市圈的土地的溢价或者资产的升值，所以公司能逆周期拿地那么精准，

深圳区域项目销售周期很短，背后的原因是一、深圳的商品房拥有率太低，需求太旺盛。二、深圳市政府长期让一手房的价格比二手房大概低15%~20%，所以比较好的新房一出来都是秒光。龙光前海项目如果明年推出，估计也会获得较好的市场反馈，因为前海项目附近二手房已经卖15万，但新房受到政策限价，深圳调控政策只不过是延缓的需求，而不是让这些需求消失了。

龙光在长三角战略：整个中国的话，未来住房商品房销售的增长主要在两个区域：长三角都市圈和粤港澳大湾区都市圈。2018年进入长三角，就复制了在大湾区成功的三条产品线，玖系，玖悦台，玖龙台，都是在轨道附近上盖的，最主要是为商务人士服务的一个比较好的高层住宅。玖系在大湾区已卖了超过1000亿，在长三角还有两个新的产品线，一个是天系，一个是江南系都比较成功。龙光在长三角有超过10个项目，包括今年7月份在上海杨浦拿了一个地铁商标的项目，未来的规划长三角要占到公司合约销售的20%左右，每年至少就是200亿以上的销售规模。从盈利能力来看长三角的项目的内部回报率IRR，跟大湾区差不多的。

龙光看好的是大都市一小时生活圈的卫星城的土地储备（高毛利率）。

龙光长期净资产收益率高的原因：

净资产收益率=销售利润率（净利润/销售收入）×总资产周转率（销售收入/总资产）×财务杠杆比例.

龙光ROE八年都超过30%，最主要是净利润率比较高，原因龙光一直深耕深圳等粤港澳大湾区，项目净利润率普遍比全国其他区域要高，公司经营费用占收入的比重仅仅高于中国海外，综合的成本控制是非常严格有效。

未来土地成本持续上升，招拍挂利润率会有所下滑。过往两年，公司转化城市更新的净利润率都超过了25%到30%，在行业中比较领先。

龙光集团用户定位，户型结构能满足刚需和改善：

公司定位中产阶层，特点都是地铁附近，基本上都是地标，卖得非常快。深圳两个销售非常好的楼盘，第一个是玖龙台在光明新区是一个大型的综合体，它的户型是从70到100多个平方米，因为它主要面对的是光明新区的刚需以及首套，在去年推出住宅的时候是秒光。

玖钻商业项目的地理是非常好，地铁和高铁双上盖，距离北站只有一站地，坐高铁去到香港只要10多分钟，它更多是一个投资型的，主要是以30~50公寓、90~100多平方米的那种公寓为主，玖钻在2017年是全国单品的销量冠军，单个楼盘销售过百亿， 2018年单盘销售140多亿。

玖悦台今年8月底推出，第一期推出300套，去化达到了8成以上，定位是更多的像对于家里计划生两胎的刚需或者首套，面积是从80~120平方米，地理位置也非常的优越。

公司今年5月份在前海的项目，因为它的地理位置非常的优越，在前海是属于一个豪宅区以及一个非常新的区，针对的人群就相对的会比较高端一些，户型是100平方米以上，公司整个产品的覆盖是非常全面，从刚需首套到高端以及商业投资、公寓产品都有的，针对有房产各种需求。

龙光集团的商业和产业运营前景：

公司在深圳宝安写字楼出租情况非常好，在惠州龙光城也开了一个商场，运营也非常好，公司的已招聘商业运营专业人才。8个地铁物业项目都是在地铁上盖的。有些在2021年就要开业的最主要特点是地铁物业，占到最好的位置。无论是玖钻还是光明玖龙台都是地标，像光明玖龙台，是光明最高端的项目，在区政府前面，是最著名的一个标杆的商业项目。公司一直在对标学习龙湖。

龙光集团的品牌实力：

龙光集团创立于1996年，于2013年在香港联合交易所主板上市。于2020年在《财富》中国500强企业排行榜中跃居第184位、《福布斯》全球上市公司1000强、列「中国大陆在港上市房地产投资价值TOP10」第3位。集团荣列2020中国房企综合实力第18位，秉持「责任筑城，臻心建家」的品牌理念。品牌及综合实力获得社会各界的关注和认可。

调研总结：通过龙光集团中期财务报表和高管交流及调研两个楼盘项目来看，龙光集团布局地段很好，地铁高铁交通便利，配套学区完善，具有长期战略眼光，坚实的土储和土地更新优势，较低负债率，高周转，现金派息比例较高；经营现金流和利润财务指标健康，业绩亮点突出，品牌定位提升，用高质量的房产和口碑吸引客户购买；在A股和港股地产股普遍低估情况下，龙光集团长期高ROE,低负债和城市更新的优势和四轮驱动，较低PE估值，较高分红收益率，从月线和年线来看，龙光集团也是个长线牛股。

高管低调务实，但期待公司多举办活动或参加券商策略会，及时将公司最新经营情况披露给投资者。例如市场关心的控股股东名下的物管和高速等体外产业何时上市，怎样并入上市公司？完善公司股权激励合伙人制度，住宅开发，城市更新，商业运营和产业运营四轮驱动，保证龙光集团长期稳健发展，给股东带来持续稳定的现金股息收入和股价上涨（带来的资本利得），从而实现公司员工、客户和股东三赢。公司努力做大做强自己的业务，形成核心竞争力，为股东创造利润，增加现金分红，自然能享受到资本市场的溢价，这是龙光集团值得长期关注的核心逻辑。