激进拿地致债务规模增加 越秀地产现金流收紧

原标题：激进拿地致债务规模增加 越秀地产现金流收紧 来源：房产洞察

作者：姜洁

编辑：伍振国

上半年，越秀地产（0123.HK以下简称越秀）合同销售金额和拿地规模均大幅增长，作为一家排名TOP30左右、拥有国资背景的粤系房企，报告期内一改往日稳健形象，发展节奏略显激进。

在土地市场，越秀地产更像是被“大势”所裹挟。前5个月一直谨慎，而在最狂热的6月按下了快进键，拿地进度和金额颇有“意外”成分。

值得注意的是，推行积极拿地政策的同时，越秀地产总负债、总借贷规模、新增融资成本均出现了较大幅度的增加。经营活动产生的现金流量净额出现负值，负债总规模增加了297.46亿元。

截至2019年上半年，越秀地产借贷总额达到650.26亿元，2018年底约为534.06亿元。借贷规模持续攀升。

年初存在错判

业绩方面，报告期内，越秀共实现营业收入约217.9亿元，同比增长114.4%；实现归属于上市公司股东的净利润18.7亿元，同比增长42.4%；报告期内毛利率约为30%，同比上升4.2个百分点。期内累计合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约为369亿元，同比上升31.9%，完成全年合同销售目标680亿元的54.3%。

与越秀地产“亮眼”的经营业绩所对应的是，其在土地市场的反常举动。

报告期内，越秀新增广州、深圳、杭州、郑州、青岛、成都、江门等城市合计14幅土地，总建筑面积约为374万平方米。截至6月30日，总土地储备达到约2152万平方米，较年初上升10.9%。其中，1055万平方米位于大湾区，占比约为49%。按照实际权益土地价款计算，收购土地共耗资约165.92亿元；加上股权并购项目以及已竞拍成功但未尚支付的土地，拿地总价超过330亿元。

在2019年3月的年度业绩说明会上，董事长林昭远将2019年全年合同销售目标定为680亿元，目标增长率约为18%。同时，预计2019年土地款支出及拍地保证金金额约为159亿元。

从目前情况看，越秀上半年拿地已超全年预算。

彼时，房地产市场正处在春节过后的低谷期，春节期间三、四线城市成交低迷，导致不少房企对2019年的市场并不看好。土地市场则在经历了2018年极为严苛的出让条件后，被大额土地流标的氛围所笼罩。之后，在全国范围内掀起的楼市“小阳春”，以及持续火爆、动辄超50%溢价出让的土地市场，让很多房企始料未及。

越秀地产董事长林昭远在8月13日举行的2019年中期业绩发布会上坦陈：“拿地节奏上，确实今年和原来的一些安排是有一些调整，因为一季度的小阳春还是超出我们的预期。”

值得注意的是，从拿地明细看，越秀地产更像是被“大势”所裹挟。前五个月一直谨慎，而在最狂热的6月按下了快进键，拿地进度和金额颇有“意外”成分。6月24日，越秀地产在深圳、广州、杭州等热点地区土地竞拍中均有斩获，涉及土地出让金额达到87.52亿元，占到上半年拿地总额的一半以上。

当日，深圳迎来近20年最大规模的住宅土拍，共涉及5宗地块，合计成交金额达到224亿元。其中，宝安尖岗山地块被广州越璟（越秀）以59.08亿元的总价拿下。越秀地产由此得以首次进入深圳市场。

在拿地热潮下，越秀地产重启“地产+基金”联合拿地模式，与越秀集团旗下越秀基金合作拿地，越秀地产权益占比9.5%。以上述深圳地块为例，公司在6月份销售月报中披露，2019年6月，公司通过合作方式取得深圳市宝安区一幅地块9.55%的实际权益，代表公司实际权益的土地价款约为5.64亿元。

林昭远在2019年中期业绩发布会上强调，“当然我们也是根据自己的投资标准，超出我们的标准的坚定不拿地。”“在前五个月我们是积极参与拿地，但是谨慎拿，高价地都是不拿，一定符合我们的标准。”

债务增加 经营活动现金流为负

值得注意的是，推行积极拿地政策的同时，公司总负债、总借贷规模、新增融资成本均出现了较大幅度的增加。经营活动产生的现金流量净额出现负值。

2019年上半年，公司实际借贷平均年利率由2018年的4.82%下降至4.76%，但借贷成本总额超过18.27亿元，上年同期为13.73亿元。截至2019年上半年，公司借贷总额达到650.26亿元，2018年底约为534.06亿元。借贷规模持续攀升。其中，未来一年到期的借贷占总借贷约12%，定息借贷占总借贷的56.5%，相比去年年底，均有所上涨。

公司表示，经营性现金收入及已承诺银行融资资金为公司主要流动资金来源。2019年上半年，公司完成新的融资约214.7亿元，其中境内融资约163.3亿元，境外融资约45.4亿元。

截至报告期末，公司现金及现金等价物及监控户存款合计315.8亿元，同比增长16.3%。报告期内，受到拿地规模增长等影响，公司经营活动产生的现金流量净额约-2.91亿元，上年同期约为33.33亿元。

截至报告期末，越秀地产总负债达到1556.55亿元，相比去年同期的1259.09亿元，同比增长23.62%。资产负债率达到74.73%，与上年同期的74.58%基本持平。负债总规模增加了297.46亿元。