正源地产资不抵债申请预重整，2019年债务违约爆发危机

　　债务危机中挣扎三年，正源地产最终走向重整之路。

　　01申请预重整

　　9月26日，正源股份（600321.SH）公告称，近日收到控股股东正源房地产开发有限公司（以下简称“正源地产”）告知函，鉴于其目前已不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，经股东会研究决定通过以下决议：同意正源地产依法提出重整（含预重整）申请。

　　正源地产预重整公告

　　公告显示，根据正源地产书面通知，已于2022年9月26日向大连市中级人民法院提交重整（含预重整）申请。法院是否决定预重整，法院是否受理重整申请尚存在不确定性。

　　截至目前，正源地产及一致行动人持有正源股份3.76亿股股票，占总股本24.89%，其中，累计质押3.58亿股，占其所持公司股份比例为95.22%；累计被冻结（轮候冻结）3.75亿股，占其所持公司股份比例为99.79%。

　　正源股份称，公司与正源地产在资产、业务、人员、财务等方面均保持独立性，控股股东不存在非经营性资金占用、违规担保等侵害上市公司利益的情形，控股股东申请重整（含预重整）目前不会对公司日常生产经营产生重大影响。

　　此外，正源地产正积极与债权人等各方协商预重整方案，其尚未与任何战略投资者签署相关的正式协议。目前尚不确定预重整事项是否会导致正源股份控制权发生变化。

　　众所周知，正源地产的债务危机爆发于2019年。

　　2019年9月19日，“16正源03”发生实质性违约，此前“16正源01”曾发生技术性违约引发市场广泛关注，正源地产资金链持续紧张。

　　其实，在债务违约前，由于短期债务承压，联合评级已将正源地产及相关债项信用等级从AA下调至AA-，评级展望“负面”。

　　主体评级

　　2020年5月，由于债务纠纷，正源地产所持3.5亿股正源股份股份被司法冻结，此后多次被轮候冻结。

　　《小债看市》统计，债务危机以来，正源地产已收到4条限制消费令，涉及法律诉讼案件金额超12亿元，被执行人总金额11.6亿元，2021年8月被列为失信被执行人。

　　02债务危机沉重

　　据官网介绍，正源地产始创于1991年，从创建之初单一的旅游产业发展成集房地产、大健康、金融投资、健康美业、创新空间五个业务领域为一体的企业集团。

　　正源地产发迹于大连后向全国扩张，住宅产品涉及“幸福e家”“金融世家”和“尚峰尚水”三条产品线。先后完成在北京、大连、南京、重庆、长沙等五大重点区域的业务布局。

　　正源地产官网

　　从股权结构上来看，正源地产的第一大股东为北京利源投资有限公司，持股比例为51%；二股东为大连正源尚峰尚水贸易有限公司，持股比例为41%，穿透后公司实际控制人为富彦斌。

　　正源地产主要以房地产开发与销售为主，2016年10月通过收购上市公司正源股份，新增人造板业务以及大宗交易贸易业务。

　　其实，收购新业务前，正源地产的业绩已经连年下滑，2017年收购后公司营收和净利润有过短暂的增长，2018年却出现巨亏。

　　2018年，正源地产实现营收25.48亿元，同比下滑18.76；实现净利润-3.74亿元，同比下滑235.52%。

净利润趋势

　　2020年4月，正源地产公告称受新型冠状病毒肺炎疫情影响，2019年年度报告编制工作尚未完成，公司拟延期披露2019年报。

　　因此，正源地产最后一次公开财务数据定格在了2018年。

　　截至2018年末，正源地产总资产为309.49亿元，总负债184.3亿元，净资产125.19亿元，资产负债率59.55%。

　　《小债看市》分析债务结构发现，正源地产主要以非流动负债为主，占总负债比为67%，债务结构不合理。

　　截至2018年年末，正源地产非流动负债有124.12亿元，主要为应付债券和长期借款，其长期有息负债合计102.45亿元。

　　另外，正源地产还有流动负债有60.18亿元，主要为一年内到期非流动负债，其短期债务有21.35亿元。

　　相较于短债规模，正源地产的自有资金明显不足，其账上货币资金只有19.93亿元，而其中受限资金就有17.45亿元，可动用资金仅为2.48亿元，存在较大短期偿债风险。

　　在银行授信方面，截至2017年年末正源地产授信总额为52.85亿元，未使用银行授信还有10.5亿元，可以看出其财务弹性不佳。

　　银行授信情况

　　《小债看市》注意到，正源地产的流动性危机开始于2017年，当年其账上货币资金猛降五成，而总负债却增长了11%，经营性现金流更是大幅流出15.84亿元，对债务和利息的保障能力大大降低。

　　整体来看，正源地产刚性债务有123.08亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为67%。

　　近年来，在业绩下滑、经营获现能力恶化情况下，正源地产偿债资金主要来源于外部融资。

　　在融资渠道方面，除了银行借款和债券融资，正源地产还通过应收账款，定增和股权质押等方式融资。

　　值得注意的是，2017和2018年正源地产筹资性现金流净额均为净流出状态，说明其外部融资环境已恶化，融资渠道遇阻。

　　筹资性现金流净额

　　在资产质量方面，正源地产的其他应收款、存货和商誉三项指标较高，对资金形成较大占用，未来存在回收和商誉减值风险。

　　总得来看，债务危机前正源地产业绩亏损，对债务和利息的保障能力恶化；自有资金异常紧张，短期偿债风险高企；外部融资环境恶化，融资渠道遇阻。

　　03借壳上市

　　1964年，富彦斌出生于黑龙江省齐齐哈尔市，19岁考入北大地理系，本科毕业后又在北大经济学院国民经济计划与管理专业就读。

　　1991年，富彦斌创办正源地产的前身大连新世界房屋开发公司；1999年12月新世界地产由集体所有制企业改制成为正源地产，后又经过多次股权转让、增资、变更等。

　　正源地产实控人富彦斌

　　其后十年，正源地产一直把登陆资本市场作为发展目标，但2011年公司寻求赴港上市未果。

　　2016年，正源地产频繁发债，在债券市场募资60亿，为日后危机埋下隐患。

　　随后，正源地产溢价七成借壳国栋建设上市，以25亿的对价持有23.7%股份，同时形成22.32亿的巨额商誉。

　　借壳后，国栋建设拟“资产置换+发行新股份”收购正源地产手上多家房地产公司80%股权，然而该重组借壳计划却以失败告终。

　　2016年，对于富彦斌来说也是不平静的一年，正源地产借壳上市后，他又涉43亿港元巨额借款追索官司，另有媒体报道2016年年初富彦斌曾神秘失踪调查。

　　正源地产债务危机爆发后，西南证券、渤海银行等金融机构牵连其中，正源地产所持股权被冻结或轮候冻结，公司诉讼缠身，资不抵债，最终走向重整之路。

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