华侨城未来五年利润的乐观预测

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华侨城未来五年利润的乐观预测。

华侨城中短期内盈利主要来源于房产销售，而地产净销售毛利未来在中国肯定逐渐下降，这也是地产公司估值低于市场平均的根本原因。

而华侨城由于其高毛利，其销售净利润下降幅度远远小于普通地产商。

投资其实就是对公司未来一段时间盈利预估。而华侨城已处确定性不断增长中，很多投资达人对其未来利润达到每股3元高点是有确定性期望，而且实现可能性也是最大，盈利再往上增长幅度几年内不是很大，本人也是这么认为的。

但是，投资预期按实现概率分为保守预期，最大可能性确定预期，乐观预期。共三个方向可能预期。

乐观预期是投资者内心期望得到的不确定超额收益，也是股票投资的组成部分。

确定性稳定预期己经有共识，保守预期本人也曾经有专文分析过(如身处A股却采用港股多元地产估值)，本人就不再讨论。

现在进入主题。正式讨论存在的乐观盈利分析。

华侨城销售综合净利率近几年大都处于20%以上，18年是23%，下面就取18%合并存货净利率作数据分析。(合并存货包括少数股东权益)。

华侨城的文旅地产经营模式，决定了存货结转周转期比普通地产商高出很多，大约在42个月。

也就是说，一年的总净利润，大致是由三年前存货和四年前存货各按50%权重决定的。下面由此作粗略统计。

2016年，(13年存货461亿+12年存货351亿)x18%/2=73亿，实际69亿。

2017年，(13年存货461亿+14年存货447亿)x18%/2=82亿，实际86亿。

2018年，(14年存货447亿+15年存货511亿)x18%/2=86亿，实际105亿。

2019年，(15年存货511亿+16年存货679亿)x18%/2=107亿。实际预计128亿，每股1、56元。

2020年，(679亿十1054亿)X18%/2=156亿。实际预计156亿每股1、90元。

2021年，(17年存货1054亿十18年存货1602亿)x18%/2=239亿。实际预计230亿每股2.8元。

2022年，(18年存货1602亿十19年预计存货1700亿)x18%/2=297亿。实际预计270亿，每股3、29元。

2023年后，预期存货不再明显增加，每股收益不再大幅增加，且不排除有所下降。但2023年仍将惯性增长至预计净利300亿，每股3、6元以上。

(注: 2021年，2022年实际预期净利低于数据分析预测，是因为考虑对冲可能存在的推盘放缓及销售净利率回撤风险。华侨城土地周转期大约50~86个月。存货包括土地，工程建设，己售未结等，平均存货结转周转期不等同于土地周转期)。

结论，虽然单纯以存货计算利润并不全面，影响盈利因素其实很多，但股票投资预测除了理性成份，还可以有乐观投资信仰，这也是枯燥的投资研究之外的一缕阳光，万一有呢？

记得有位价值投资者说: “请将我埋在华侨城里，五年后再来叫醒我”。也许，三年后迎头而来的戴维斯双击就足够惊醒他。

不识庐山真面目 只缘身在华侨城

万中财经

2019年9月12日@今日话题$华侨城A(SZ000069)$ $碧桂园(02007)$ $万科A(SZ000002)$