新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩
持续调控政策下的房企有哪些变化？地产行业真的进入了严冬？房企真的迎来了“剩者为王”的局面？新浪财经上市公司研究院梳理上市房企主要的经营数据，带你窥探龙头房企“过冬”的变化与应对，从融资、拿地、销售、土储、偿债、利润……入手探寻房企之变。
本期新浪财经上市公司研究院梳理金科股份今年以来经营业绩表现，并与去年同期数据、主流50家上市房企经营数据均值进行比较，同时根据房地产企业开发业务的整体商业模式和运作流程，参考主流评级体系，归类经营指标并赋予相应权重，从四个方面来评估金科股份今年以来的“中考成绩”与“改变”。
上半年，金科股份实现营收261.05亿元，同比增长67.92%，归母净利润25.9亿元，同比增长288.5%。中考成绩方面，金科股份总体的成绩一般，总成绩为B+。业务发展和规模优势成绩较好，“中考”成绩为A-，但由于高企的融资成本和净负债率，金科股份财务实力的成绩较为一般。
基本业务方面，金科股份2019年上半年拿地金额为423亿元，拿地面积为1530万㎡，而2018年上半年拿地金额为227.4亿元，拿地力度有所提升。金科股份半年销售金额在克而瑞销售排行中位列第17位，为814亿元，较去年同期上涨34.55%。拿地强度（拿地金额/销售金额）较高，为0.52，销售均价与拿地均价之比为3.51。但公司存货周转率保持稳定但水平较低，与去年同期的0.11一致，。
财务方面，金科股份今年中期平均融资成本较2018年有所上升，为7.58%，明显高于主流上市房企平均融资成本均值6.44%。2018年数据显示，金科股份平均融资成本为7.32%。截止上半年，公司净负债率高企，为147.47%，明显高于行业均值99.62%，但较上年末的147.7%基本持平，可见金科上半年并未有降杆杠的动作。
目前金科股份货币资金+受限制使用资金共有308.55亿元，短期债务为289.68亿元，长期债务为666.33亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，金科股份短期偿债压力指数为0.95，存在一定的偿债压力，高主流房企数据均值0.66。
规模与盈利方面，金科股份规模优势明显，但盈利能力也较为一般。2019年上半年金科股份总资产2720.13亿元，净资产439.06亿元，土地储备货值为5433亿元（以当期销售均价乘以土储面积所得），权益土储货值为4455亿元，金科股份预收账款（合同负债）为939.88亿元，整体规模处在主流房企的中上游。
金科股份的销售毛利率30.31%，销售净利率12.13%，低于主流房企16.5%的平均水平，半年ROE为10.36%，稍高于行业平均水平9.8%。
说明：
（1） 指标统计所用数据均来自中国指数研究院、克而瑞、wind数据、公告、公开资料等。
（2） 相应指标测算成绩为新浪财经选取一定周期内，对公开经营数据赋予相应
权重，并参考主流评级体系，进行分值计算。
（3） 上市房企数据均值为新浪财经依据相关评价体系，筛选50家主流上市房企的一定周期内数据，进行算术平均。
（4） 上市房企经营数据统计为2019年半年数值，部分指标为测算数据，新浪财经依据公开数据、相应会计准则进行公式计算。
金科股份业绩图谱如下：
【房企图鉴】
【房企图鉴】
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