港龙地产长三角起跳 不舍上市诉求谋改变

　　港龙地产长三角起跳 不舍上市诉求谋改变

　　文/伍谷戈

　　两次交表间，港龙中国地产集团有限公司（以下简称港龙地产）的改变，正跃然纸上。

　　根据5月12日晚更新的招股书数据，2019年公司实现合约销售234亿，夯实在百强房企的排位；同期，毛利率达42.7%，远超行业平均水平；尽管规模扩大，但净负债率降至20.6%。

　　把时间轴拉长，港龙地产增收增利的情况更为明显。过往三个财年，净利润复合年增长率为278.6%；营收复合年增长率达113.5%；已确认销售面积复合年增长率达79.9%。

　　这样的高速成长和优异指标成色在同为500万平方米土储规模的小型房企中，并不多见。

　　对于这家公司来说，摆在眼前的问题是，接下来能否借助香港资本市场这一跳板，突破融资瓶颈，实现进一步规模化发展。

　　长三角提前布局，潜力无限

　　事实上，在新起跳之前，港龙地产已经为自己赢得重要粮仓之地—诸多房企必争的长三角城市群。

　　公司布局主要围绕着长三角展开。城市群里的中心城市和经济发达城市是首选：包含上海、杭州、苏州、南京、绍兴等等。

　　通过遵循循序渐进的方式，港龙地产目前已经实现在长三角的稳扎稳打。2007年公司最早从江苏常州起家，2010年开始陆续在江苏苏州、南通及盐城等地落子，2017年开始终于走出江苏布局浙江湖州、上海、安徽等城市。

　　截至2020年3月底，港龙地产在国内22个城市拥有的64个项目中，62个位于长三角区域。

　　反映在报表上，于估值日港龙地产光在21个城市的53个项目的总土地储备就达到544.44万平方米，分布在江苏、浙江、河南、贵州、上海五个省市，其中江苏和浙江分别占72%和21%。

　　伴随着《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》发布，长三角一体化发展进入新阶段。这对于本就在长三角深耕的港龙地产来说，无疑是重大利好。

　　事实上，在长三角早期的布局，已经为日后的盈利释放打下基础。从公司过往三年的每平方米土地使用权平均成本（地价）来看，分别仅为1035元、1037元和1251元。而相应每平方米的售价达到5603元、7292元和7894元，5―6倍的翻番，奠定毛利率大幅上升的基础。

　　进一步拆解到具体的项目上，不难发现，来自长三角的项目不论是在口碑还是盈利上保持优势。

　　比如2019年占据住宅收益85%的两大项目就皆来自于长三角，位于江苏连云港的景山秀水和位于盐城的华侨城项目，售价超出公司的平均售价。在常熟，港龙地产的紫誉华庭为区域内第一个打响“城铁版块”概念的项目，加上其深耕城市的品牌影响力，成为常熟2019年的销冠项目。

　　加大合作杠杆，稳健经营

　　长三角区域集中布局的同时，港龙地产通过加大合作杠杆，分散风险保持稳健经营。

　　追溯至2015年，受到与碧桂园合作的启发，港龙地产做出策略性改变：进一步探索与其他大型及知名房地产开发商合作的机会。

　　合作带来项目数量的增长：从2017年至2020年1月底，数量翻倍。截至2020年3月31日，64个项目里合作项目有49个。

　　据此，港龙地产的朋友圈扩展至中南建设、融创中国、新城控股、正荣地产、弘阳、大发等等头部和中型房企。

　　合作杠杆的放大，为发展期的港龙地产带来四大方面的利好：其一，充分利用合作方的本土优势，以更具竞争力的价格获取土地；其二，共同投入资金，减小企业自身现金流压力；其三，通过合作的方式参与更多的项目，可以实现风险分散；其四，依托知名房企的大品牌优势，实现产品销售的溢价，从而实现共赢。

　　截至目前的数据来看，港龙地产的多项财务指标处在安全边际。

　　比如过去三年净负债权益比率分别为37.7%，2.0%，20.6%，尽管数据上下波动，但总体处于行业较低水平。

　　事实上，在借款利率上，港龙地产和不少中型房企相当。过往三年，公司银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.3%、8.0%、8.8%，其中其他借款的实际利率分别为11.0%、11.2%、10.8%，总体看并不算高。

　　债务结构上，截至2020年3月底，一年内到期的借款仅占总借款的约20%，为10.7亿。而同期公司手握现金14.03亿，足以覆盖短期借款。

　　在2019年，港龙地产已经将总部迁至上海。作为资金、人才、行业资源的重要聚集地，上海总部将大大助力公司全国化进程。未来一旦赴港上市成功，融资渠道将进一步打开，财务指标将进一步改善。

　　扁平化的管理模式

　　作为一家成长中的小型房企，港龙地产另一大优势还在于高效的决策效率。这与公司扁平化的组织架构密不可分。

　　根据公司招股书显示，公司采用二级组织架构，以总部为一级，地方项目公司为二级。各级职务、责任独立。

　　支撑起二级组织架构的是公司以“投融管销”概念为中心要求的房地产开发流程。港龙地产认为，这赋予了公司强大生命力及问责机制，确保产品质量、提升经营效率、保障项目开发进度、降低施工成本，并最终增加股东回报。

　　据招股书介绍，一般在获取土地后的4-6个月就能动工，在21-48个月内完成项目的开发销售，滚动现金流。

　　从目前看，港龙地产具备腾飞的基础。2017年至2019年，公司物业开发及销售收入、净利润和毛利逐年稳步增长。

　　按照公司预计，在2019年末的合约负债中，有约36.78亿元将在2020年内交付后确认为收益，剩余47.38亿元将在其后年度确认，这意味着即使不考虑今年的销售情况，业绩高增长至少在未来两年仍将持续。

　　此外，港龙地产也在招股书中明确，要通过持续改善产品的质量及设计，调整产品定位；多元化融资渠道积极管理资本结构；建设一支高度专业、执行能力强的团队，来进一步推动自身发展，目标是成为中国一流的住宅物业开发商。

　　机构也对港龙地产予以肯定。在5月13日，中国指数研究院给出公司“2020值得资本市场关注的房地产公司”殊荣。

　　对于港龙地产而言，目前只差一张香港资本市场大门的通行证。

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责任编辑：覃肄灵