房企股权投资领域寻出口 鸿坤亿润布局“大居住”

　　房企股权投资领域寻出口 鸿坤亿润布局“大居住”

　　■本报记者 冯樱子 北京报道

　　过去两年来，在经济下行，宏观政策、信贷政策趋严的背景下，房地产进入白银时代。企业们纷纷开启战略调整，多元化布局新赛道。记者了解到，龙湖、绿地、碧桂园、远洋、鸿坤等大中小房地产企业均有参与到PE投资，预实现多元化软着陆。

　　10月29日，在接受《华夏时报》记者采访时，鸿坤集团旗下鸿坤亿润投资合伙人王焕表示，目前，很多行业都处于市场出清阶段，大部分资源向头部品牌集中，房地产也如此。从2018年开始，房地产整体行业发展放缓，但几家头部企业增长依旧较快。中小地产商面临的形势很严峻，因此鸿坤集团必须走出一条不一样的路。

　　“我们在2016年最早提出了‘地产+PE’，核心逻辑很简单，就是除了房子买卖外，要为社区里所有住户提供更多样化的服务。通过投资房地产上下游项目，让买鸿坤房子的住户，居住更开心，生活更便利。”王焕表示。

　　以地产优势做股权投资

　　近期消息，优客工场已准备在美国IPO，筹集多达2亿美元资金。作为天使轮和A轮的投资人，鸿坤亿润投资也因此获得大量关注。

　　10月29日，王焕在接受《华夏时报》记者采访时提道，我们当时非常看好“优客工场”的共享办公概念，也提供了三家店，让他们进行模式创新和突破。

　　背靠地产商资源，鸿坤亿润投资为优客工场带来了强有力的产业支持。“鸿坤亿润投资与优客工场的产业互动和产业扶持，使双方都能从中获取较大的收益，这是产业资本和PE最大的区别。”王焕说。

　　鸿坤集团成立于2002年，曾于2009年在北京西红门以理想城项目一炮走红，该项目单盘销量连续三年破20亿元。目前，鸿坤集团是一家拥有鸿坤资本（金融投资）、鸿坤产业（产业发展）、鸿坤文旅（文化旅游）和鸿坤地产（地产开发）四大业务板块的复合型控股集团。鸿坤亿润投资创立于2007年，为鸿坤资本大平台下的PE机构。

　　王焕介绍，鸿坤亿润投资目前管理20多只基金，管理规模100多亿，已投资超50个项目，包括优客工场、快手、昆仑决、聚橙网、万国体育等多个行业龙头企业。

　　2007年，刚开始做投资时，鸿坤亿润投资是个纯财务投资人，在多个领域均有布局。但2014年，公司复盘、总结后发现，投过收益高、回报好的项目，恰恰都来自与地产相关的赛道。

　　因此，鸿坤亿润投资在2014年开始转型，调整策略，充分发挥产业优势，沿着“地产+”进行布局。“调整定位后，我们投资有两条标准：第一，只投资看得懂的项目；第二，鸿坤的产业链要能为所有被投企业赋能。”

　　2016年，鸿坤亿润投资和好未来联合投资了“青青部落”的千万级Pre-A轮融资。青青部落面向6-18岁的青少年提供包括军事、人文、艺术、体育、科技、轻游学等主题式、营地式夏冬令营。

　　冬令营、夏令营，一年只有3个月，那么青青部落是不是可以利用其它时间增开周末营？但周末营实验产品的验证费用较高，对此，王焕表示：“我们将鸿坤的社区开放给青青部落，让他们免费到社区宣传招生，给他们用最低成本验证新模式的机会。”

　　此后，青青部落用户人数快速增长，2017年仅有4000多人，2018年增长至20000人，其中13000多人参加了周末营。周末产品在城市周边举行，有马术活动、探洞活动和高校参观活动等，客单价几十到几百元不等，降低了消费门槛和提高消费频次，大量的用户参与了线上以及周末产品最终转化为夏冬营客户。

　　“钱都是钱，越来越多的创业者开始重视投资方的资源。”王焕曾提道，资本市场两极分化下，深耕垂直领域、围绕生态链投资的专业投资机构，会更有机会发现价值洼地。

　　房地产上下游掘金

　　在大居住领域，鸿坤亿润投资目前看重存量资产应用和房地产上下游产业链及消费。

　　早在2016年，易居研究院的数据就显示，从住宅存量/增量成交比例来看，北京、厦门、深圳、上海、广州这5个城市比值都大于1。说明二手住房成交规模已经超过一手住房，这5个城市的地产市场步入存量时代。

　　因此，鸿坤亿润投资长期关注存量资产运用领域。其中，王焕表示看好长租公寓市场。实际上，长租公寓是房地产存量时代一个很大的突破口。王焕也提出，长租公寓完全是非标产品，需要企业有很强的运营能力。首先，一栋楼的出租率要在95%及以上，基本能保障单点盈亏平衡。另外，在扩张中，保持很好运营能力的复制非常难。鸿坤亿润投资很早之前就开始关注长租市场，未来遇到合适的项目或将投入进去。

　　在房地产上游领域，鸿坤亿润投资会选择一些有颠覆性的商业模式或技术进行投资。例如，装备装修。王焕提到它未来或将重新定义装修。同时，AI、5G等技术的发展也会给智慧地产领域带来更多机会。

　　此外，消费升级和消费分化也成为影响大居住环境的重要因素。王焕对《华夏时报》记者说，房地产市场的放缓导致消费市场的上升。在大消费层面上，鸿坤亿润投资一直在做赛道布局。

　　其中，教育行业是鸿坤亿润投资布局的重点领域。首先，教育符合消费升级的理念，同时，教育在所有消费品中投资属性最强。王焕指出，教育行业的抗周期、抗风险能力很强。在资本寒冬和经济下行周期，医疗和教育的投资是非常好的方向。

责任编辑：张国帅