万科功守道：一边高喊活下去 一边频频并购公司

　　万科功守道

　　田国宝

继董事局主席郁亮在内部发表“活下去”观点不到两个月，万科却接连公布几笔收购：先是10月9日吃下华夏幸福5家项目公司大部分股权，11月7日再次以33.58亿元代价拿下嘉凯城旗下5家项目公司控股权。

　　这并不是万科收并购的全部，据经济观察报记者不完全统计，截至11月13日，今年万科至少发生14起涉及项目、股权或资产的收并购，累计耗资230亿元。其中最大一笔为联合印力收购凯德20个购物中心。

　　收并购之外，万科在直接拿地获取项目上也不遗余力。2018年1-10月，万科累计新增205个项目，新增权益建筑面积达到2453.74万平方米，累计耗资1338.17亿元，拿地金额和建筑面积，均仅次于碧桂园，名列行业第二。

　　不少市场人士困惑于：万科一边高喊活下去，一边频频在并购市场发起挑战。万科方面回复称，两者并不冲突，“活下去”言论为郁亮内部讲话，主要是为了增强区域和一线公司的忧患意识，而并购则出于成本和盈利考量。

　　万科方面进一步表示，与直接拿地相比，收并购成本相对更低，盈利空间更大；另外，对于一线公司在具体项目上的收并购行为，万科总部没有统一部署和具体干涉，所以万科收并购行为和与郁亮讲话并无直接关联。

　　早在2012年郁亮就提出了房地产进入白银时代的观点，万科也开始向城市服务配套商转型，并开始探索和尝试一些地产相关的新兴业务。2017年针对房地产行业及市场新变化，万科将自身定位更新为城乡建设与生活服务商。

　　接棒王石成为万科新掌门人后，郁亮在万科提出战略、文化、机制、组织和人的五位一体变革，同时加大多元化进程。万科方面表示，万科多元化主要围绕自身定位进行，收并购行为只是新战略下具体表现。

　　万科收购季

　　11月10日，嘉凯城发布公告称，万科控制下的杭州锦蓝置业参与竞拍嘉凯城5个项目公司股权，其中收购杭州滨虹、名城博园、诸暨和重庆4个项目公司100%股权，收购张家港项目公司75%股权。

　　收购分为两部分，其中股权部分对价为3.55亿元，另外万科需要代为偿还5家项目公司共计30.03亿元股东借款，总代价为33.58亿元。这是短短一个月内万科对房地产项目发起的第二起收购。

　　五个项目可售建筑面积为71.06万平方米，合计负债达89.21亿元，净资产仅为4.34亿元。今年1-8月份，合计亏损为1.4亿元。在本次出售前，项目已经全部打上恒大的前缀，比如名城博园项目，其推广名称为恒大名城博园。

　　5个项目中，有三个项目位于二线城市，剩余两个项目也位于长三角都市圈内，其综合楼面价为5300元/平方米，低于万科今年前10个月综合拿地成本。

　　以杭州滨虹项目为例，综合楼面价为9458.9元/平方米，而该项目曾经售价在3.3万元/平方米左右。名城博园综合楼面价为1.06万元/平方米，目前该项目一期二手房销售均价约为2.4万元/平方米。

　　诸暨项目、重庆项目和张家港项目综合楼面价分别为2953元/平方米、2703元/平方米和4441元/平方米。在获取成本上，通过收并购获取项目成本更低，而且这些项目比净地入市周期更短。

　　一个月前的10月9日，万科以32.34亿元价格收购华夏幸福廊坊、大厂和涿州等地4个项目公司80%股权及霸州公司65%股权。

　　一个月的时间里，通过两起收购，万科以65.92亿元代价增加了121.96万平方米储备。

　　收购华夏幸福环京5个项目公司股权是北京万科年内最大一笔收购，北京万科人士表示，与华夏幸福收购项目的谈判在夏天就已经开始，一直持续到入冬时才最终敲定。

　　目前环京普遍处于严厉限购状态，5个项目分布于4个地区，其中廊坊市场相对较好，涿州限购较为宽松，两地去化并不困难；而大厂和霸州由于限购较为严格，再加上市场空间较小，存在一定的去化风险。

　　在谨慎加大环京地区筹码同时，城市更新也北京万科重点深耕领域。据万科高级副总裁、北方区域首席执行官刘肖透露，目前北京万科持有城市更新资产大约为200亿元左右。到2020年左右，将形成400亿-500亿元的持有型物业资产。

　　刘肖介绍，未来三年内，北京万科每年会拿出100亿元左右资金用于城市更新项目收并购，具体收购商场、酒店、写字楼等旧的物业资产，改造成现代化写字楼对外出租，在具体操作方面，主要以万科牵头的基金为主。

　　据不完全统计，从1月联合旗下商业平台印力以83.65亿元价格收购凯德旗下20个购物中心至今，万科至少进行了14起收购，累计耗资230.86亿元。其中多数为地产项目相关的收购。

　　这并不是万科收并购的全部金额，230.86亿元中，不包括被海航基础股东大会否决的北京海航大厦及广州富城海航广场项目、太古冷链等未公布交易金额的项目。另外旧城改造项目也未计入。

　　成本之困

　　2017年以来，万科在北京新增住宅项目只有4个，且全部为限竞房项目，顺义高丽营项目配套相对成熟，房山周口店、丰台王佐和房山青龙湖三个项目位置较为偏远。万科在北京其他项目全部为商办及自持项目。

　　据万科公布的经营简报统计，今年1-10月，万科平均销售价格为1.5万元/平方米，平均销售单价与平均楼面价比数为2.75倍。而高丽营、周口店、王佐和青龙湖4个限竞房项目销售均价与楼面价比数分别为1.34倍、1.73倍、1.76倍和1.4倍。低于万科平均水平。

　　不仅项目少，而且利润空间也有限，同时万科在北京占有一定份额的商办项目又处于严格限购状态，使得北京万科面临较大的业绩和利润压力。如何扭转这一局势，显然是北京万科需要思考的。

　　在万科北方区域，北京公司可谓是一家独大。而北京房地产市场已经逐步从商品房时代转向以限竞房、共产房、租赁型住房等多主体供应格局，再加上严厉打击绑定地下室、车位等变相销售行为，开发商销售空间被进一步挤压。

　　突破无非来自两方面：第一是向空间上要业绩，既然北京利润较低，那就向环京和其他市场发展。不过，北方区域中市场稍好的京津冀区域均处于严格调控状态，相对而言，环京属于其中不算最差的选择。

　　其中一个主要理由是环京地区房价普遍腰斩，有一定空间。以廊坊项目为例，其楼面价约为8100元/平方米，而当前廊坊市平均销售价格为1.6万元/平方米，市场价与楼面价比数接近2倍。

　　第二是培育新的业绩和利润增长极，城市更新顺势成为北京万科又一提升业绩的突破口，根据北京万科规划，未来持有型物业贡献的利润会逐步与房地产开发业务并重。

　　刘肖透露，在北方区域城市更新板块中，北京项目占比在80%左右。也就是说，北京相对发达的产业经济为万科发展经营性物业提供了后盾。

　　相比收购华夏幸福项目，嘉凯城项目无论是所在区域，还是综合成本，似乎更符合万科对房地产项目的成本考量。

　　根据郁亮秋季例会透露的信息，2018年万科回款指标为6300亿元。前10个月销售为4856.3亿元，这个金额只是合同销售金额，通常回款金额会低于销售金额，即便按照100%回款率计算，剩下两个月，万科还需要回款1444亿元。

　　国家统计局数据显示，1-10月，国内房地产销售金额持续回落，多家机构数据也显示，10月多个一二线城市呈现量价齐跌的局面。这种情况下，房企面临的业绩压力也开始凸显出来。

　　聚焦

　　截至10月底，今年万科累计新增项目205个，新增建筑面积为4193.4万平方米，其中权益建筑面积为2453.74万平方米，权益拿地金额为 1338.17亿元，平均楼面价为5453.59元/平方米。

　　从拿地金额来看，今年1-10月，万科仅次于碧桂园的1197亿元，高于保利的888亿元，是第四名中海地产672亿元接近两倍。同期，作为销售额第二名的中国恒大拿地金额只有370亿元。

　　从新增建筑面积来看，万科拿地金额与碧桂园相差不到40亿元，拿地面积只有碧桂园的不到一半；拿地金额是绿地控股的近两倍，拿地面积是绿地的2/3。这有两种可能，万科要么拿地成本高，要么土地质量高。

　　从平均楼面价来看，万科没有保利、中海、龙湖、旭辉、华侨城高，但高于碧桂园、恒大、绿地等大型房企，从区域分布来看，万科新增项目多数位于一二线城市和周边卫星城。

　　9月的万科秋季例会上，郁亮表示，万科做的第一件事就是战略检讨，“虽然我们所处的行业仍然有发展前景，但是我们做的事情必须要改变，必须要认识到社会的方方面面都进入转折时期。”

　　如何改变？郁亮是这样表述的：在这个时期我们应该怎么做？只有四个字：“收敛”和“聚焦”。所谓收敛，即对三年还未实现盈利的创新业务，以及三年还依赖万科内部资源存活的新兴业务，原则上要停掉；所谓聚焦，主要为在区域布局上聚焦一二线城市及周边区域，业务上向自身定位和核心业务聚焦。

责任编辑：张国帅