REITs研究中心丨中国内地首单可扩募物流仓储类REITs获批！

今日，“菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划”获得上海证券交易所审议通过，该产品系阿里旗下菜鸟网络在国内资产证券化市场的首次试水，在监管机构大力支持下，创新性地增加了扩募安排机制，为国内市场首单可扩募物流仓储REITs产品。2018年12月，国家发展改革委、交通运输部联合印发了《国家物流枢纽布局和建设规划》，中国物流行业正迎重大发展机遇。

作者丨RCREIT（REITs研究中心）

一、中国内地首单可扩募物流仓储类REITs产品获批

1月11日，中国内地首单可扩募物流仓储REITs产品“菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划”获得上海证券交易所审议通过。该产品由上海菜鸟管理咨询有限公司作为原始权益人，由中信证券股份有限公司作为计划管理人和销售机构。

该专项计划以菜鸟持有的部分优质高标物流仓储基础设施为底层物业资产，获批规模50亿元，首期发行规模10.7亿元，其中优先级资产支持证券发行规模6.7亿元。无需主体担保，中诚信证评给予AAA(sf)评级。

菜鸟表示，该专项计划在产品结构中创新性地引入扩募机制，是内地首单可扩募的REITs产品，可以实现同一REITs下新资产的持续注入。这是内地REITs朝成熟公募迈进的一大步，也是菜鸟在REITs领域的率先尝试，有助于中国物流仓储的资产证券化探索。

产品亮点：

1、阿里旗下菜鸟网络在国内资产证券化市场的首次试水；

2、现金流覆盖充足：底层物业资产为阿里旗下菜鸟网络重新两江物流仓储项目，定位于服务阿里体系内电商零售业务较大的仓储需求，底层资产现金流稳定；

3、专项计划账户下设立保证金科目，初始保证金的金额为专项计划全部优先级资产支持证券一个自然年度的预期收益总额；

4、在监管机构大力支持下，创新性地增加了扩募安排机制，为国内市场首单可扩募物流仓储REITs产品。

二、国家发展改革委、交通运输部联合印发《国家物流枢纽布局和建设规划》，物流行业迎重大发展机遇

为贯彻落实党中央、国务院关于加强物流等基础设施网络建设的决策部署，科学推进国家物流枢纽布局和建设，发展改革委、交通运输部会同相关部门研究制定了《国家物流枢纽布局和建设规划》（以下简称《规划》）。

《规划》指出，与发达国家相比，我国物流枢纽发展存在的一定差距：

一是系统规划不足，现有物流枢纽设施大多分散规划、自发建设，骨干组织作用发挥不足，物流枢纽间协同效应不明显，没有形成顺畅便捷的全国性网络。二是空间布局不完善，物流枢纽分布不均衡，西部地区明显滞后，部分地区还存在空白；一些物流枢纽与铁路、港口等交通基础设施以及产业集聚区距离较远，集疏水平重复建设问题，内部缺乏有效分工，集聚和配置资源要素的作用没有充分发挥。四是发展方式较为粗放，一些已建成物流枢纽经营方式落后、功能单一，无法开展多式联运；有的枢纽盲目扩大占地面积，物流基础设施投入不足，服务质量有待提高。

为此，《规划》制定了以下目标：

到2020年，通过优化整合、功能提升，布局建设30个左右辐射带动能力较强、现代化运作水平较高、互联衔接紧密的国家物流枢纽，促进区域内和跨区域物流活动组织化、规模化运行，培育形成一批资源整合能力强、运营模式先进的枢纽运营企业，初步建立符合我国国情的枢纽建设运行模式，形成国家物流枢纽网络基本框架。

到2025年，布局建设150个左右国家物流枢纽，枢纽间的分工协作和对接机制更加完善，社会物流运行效率大幅提高，基本形成以国家物流枢纽为核心的现代化物流运行体系，同时随着国家产业结构和空间布局的进一步优化，以及物流降本增效综合措施的持续发力，推动全社会物流总费用与GDP的比率下降至12%左右。

国家物流枢纽分为陆港型、港口型、空港型、生产服务型、商贸服务型、陆上边境口岸型等6种类型。

结合“十纵十横”交通运输通道和国内物流大通道基本格局，选择127个具备一定基础条件的城市作为国家物流枢纽承载城市，规划建设212个国家物流枢纽，包括41个陆港型、30个港口型、23个空港型、47个生产服务型、55个商贸服务型和16个陆上边境口岸型国家物流枢纽。

《规划》表示，引导商业金融机构在风险可控、商业可持续条件下，积极支持国家物流枢纽设施建设。支持符合条件的国家物流枢纽运营主体通过发行公司债券、非金融企业债务融资工具、企业债券和上市等多种方式拓宽融资渠道。按照市场化运作原则，支持大型物流企业或金融机构等设立物流产业发展投资基金，鼓励包括民企、外企在内的各类社会资本共同参与国家物流枢纽规划建设和运营。

三、物流行业高质量发展利好政策不断

近年来，国家层面积极出台政策规划，加强商贸物流基础设施建设、提升仓储服务水平，推进物流仓储行业健康发展。

2012年，商务部印发《关于促进仓储业转型升级的指导意见》，要求引导仓储业由传统仓储中心向多功能、一体化的综合物流服务商发展。

2013年，国家发改委印发《全国物流园区发展规划（2013-2020年）》，要求根据实际需要建设不同类型物流园区，以物流基础设施的整合和建设为重点，优化空间布局，严控数量规模，防止圈占土地；并表示国家级示范物流园区可获政策扶持。

2014年，国务院印发了《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》和《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，要求降低物流成本，提升物流业发展水平。

2017年，财政部、国家税务总局联合出台《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准 的50%计征城镇土地使用税。

中国物流地产正迎来绝佳发展机遇

物流地产是地产行业少有的成长领域。目前，基于个人消费增长、电商崛起等所带来的旺盛物流仓储需求，轨道交通、高铁站点、创业产业园等建设需要，中国物流地产行业已经迎来绝佳的发展机遇。

（一）未来优质物流仓储设施增长空间巨大

《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》指出，中国目前大约为5.5亿平方米的仓储物流面积，但其中现代化物流设施仅为1.1亿平方米，人均仓储面积也仅为美国的1/13，约为0.41平方米，与美国人均的5.41平方米相差巨大。此外，我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平米，人均面积不到0.015平米，而美国高标准物流设施总存量约为3.7亿平米，折合人均面积达1.17平米。

我国优质物流设施60%位于一线城市，随着电商和第三方物流业务向二三线城市密集渗透，未来优质现代物流仓储增长空间巨大。现代物流设施仅占了总需求的20%，市场较为零碎，面对当前仓储物流市场的不断发展扩张，当前国内物流仓储资源的供应量还远远不够，未来尚有巨大的发展空间。

（二）物流地产投资回报率持续上升

目前我国优质物流仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等传统公路路网及物流设施相对发达的区域为主，正在向二三线城市扩展。一线城市由于需求旺盛、供应稀缺，租金涨幅高于二线城市，但是由于拿地成本走高，目前从回报上稍逊二线城市。但考虑到一线城市电商和第三方物流业务更为稳定，空置率低，产业布局比较成熟，一线城市仍更具投资吸引力。

根据CBRE的统计报告，从投资回报上看，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6-8%，高于商业地产的4-5%，住宅地产的2-3%。而且商业地产由于标准化低，证券化难度更大，物流地产更受到海外基金和长期投资者的青睐。另一方面，随着核心城市中心不断外扩，一些早期低价获取仓储用地由于土地用途变更，地价可能出现爆炸式增长，也能给相关企业带来丰厚收益。

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