7家房企信用恶化 富力地产800亿债务即将到期

　　原标题：7家房企信用恶化，“华南五虎之一”800亿债务即将到期

　　来源：小债看市

　　2019年，中国有7家房企信用状况恶化，其中富力地产高债务杠杆率和流动性风险上升，一年内将面临800亿巨债兑付压力。

　　01、7家房企信用状况恶化

　　近日，穆迪梳理出针对中国47家房地产企业的最新信用评级情况，其中泰禾集团排在末尾，是唯一一家被穆迪定为Caa1评级的中国房企。

　　报告显示，2019年中国房企中信用状况恶化的有7家，分别是中国金茂、雅居乐、绿城中国、禹洲地产、富力地产、中国恒大和中骏集团。

穆迪研究报告

　　4月3日，穆迪将富力地产（02777.HK）“Ba3”企业家族评级（CFR）及其全资子公司富力香港“B1”企业家族评级列入降级观察名单，并将这两家公司的展望从“稳定”调整至列入观察名单。

　　穆迪表示，对富力企业家族评级下调，反映对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧。

　　《小债看市》统计，目前富力地产国内债券存续21只，存量规模为448亿元，其中有7只规模超140亿债券将于一年内到期。

　　值得注意的是，富力地产还有8只总规模为231.45亿元的债券将于一年内面临回售，然而2020年仅发债两只募得资金17亿元，因此富力短期偿债压力巨大。

存量国内债券期限分布

　　除此之外，富力地产还存续10只境外美元债，总规模为51亿美元，其中有两只规模合计11.75亿美元的优先票据也将在一年内到期。

　　富力的到期债务不止于此，其还有280亿元银行贷款以及130亿元信托贷款将于一年内到期，800亿债务如达摩克利斯之剑高悬于头顶。

　　02、资金链紧绷

　　据官网介绍，富力地产成立于1994年，2005在香港证券交易所上市，现已成为以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸等领域多元发展的综合性集团。

　　富力地产已进驻国内外超过140个城市和地区，连续九年被行业协会授予“中国房地产开发企业综合实力10强”“中国房地产开发企业10强”等称号。

富力地产官网

　　从股权结构上看，李思廉和张力分别持有富力地产34.09%和32.79%的股权，二人为共同创始人。

股权结构图

　　据2019年克尔瑞数据显示，按操盘金额口径统计，富力地产以1446.2亿元位列第21位；以1328.1万平方米操盘面积位列第13位。

克尔瑞2019年数据

　　据2019年年报显示，富力地产全年销售额为1381.9亿元，同比虽增5%，但是未完成年初制定的1600亿元销售目标。

　　2019年，富力地产实现营业收入908.14亿元，同比增长18%；实现净利润100.9亿元，同比增长15.64%。

富力地产2019年年报

　　值得注意的是，2019年富力地产的毛利率为32.8%，同比下降3.6个百分点。

　　毛利率下滑与其较低的售价有关，据悉富力地产2019年每平米平均售价9610元，协议销售平均售价也从12900元下降至11000元。

　　《小债看市》注意到，自从2012年以后，富力地产的经营性现金流一直是持续流出状态，2016-2018年分别流出33.38亿、72.87亿和86.17亿元。

　　2019年前三季度，富力地产的经营性现金流流出扩大至227.98亿元，现金流进一步恶化，对短期负债的保障大大降低。

经营性现金流

　　截至2019年年末，富力地产总资产4273.26亿元，总负债3475.27亿元，资产负债率81.33%，净负债率高达198.9%是行业均值的两倍。

　　《小债看市》分析债务结构发现，富力地产主要以流动负债为主，占总负债比为59%。其中短期借款622.7亿元，较2018年增长19%。

　　但是，富力地产账上现金及现金等价物只有229.04亿元，不足以覆盖短期债务，现金短债比为37%，再加上其经营性现金流一直为负值，因此富力的短期偿债风险较大。

　　除此之外，富力地产非流动负债有1432.24亿元，其中长期借款1348.71亿元，较2018年增长22%。

　　可以看出，富力地产2019年长短期借款增幅较大，其整体有息负债高达1971.41亿元。

　　随着负债不断攀升，富力地产2019年融资成本增加7%至56亿元，利息由94.5亿元增长至137.31亿元，平均利息由5.74%增长至6.6%。

富力地产2019年利息支出

　　自有资金不足，富力地产一直靠大力举债依赖外部融资滚动。除了债券融资，富力地产还有1次租赁融资、65次应收账款融资、22次股权质押和6次信托融资。

　　截至2019年年末，富力地产未使用银行授信虽然还有1200亿元，但这些额度为非承诺性银行授信额度。

授信额度

　　为了降低负债，2019年下半年富力已经停止拿地，并且其正准备吸引战略投资或考虑出售一些重资产项目减轻负担。

　　总的来看，富力地产的债务杠杆和流动性风险较高，其自有资金和短期负债间资金缺口很大，只能通过不断举债“借新还旧”，而其一直大幅流出的经营性现金流，就像是一个破了洞的钱包不断失血。

　　03、旧改发家

　　1957年出生于香港的李思廉，大学毕业后的第一份工作是证券金融从业员，后来又慢慢做起了贸易，最后转向房地产。

　　1993年，李思廉与张力以2000万元资金携手进军广州房地产业，成立富力的前身天力地产。

李思廉与张力

　　李张二人发现，很多广州老牌国有企业因旧城改造必须外迁，而这绝对是一个在市区获取大块平价土地做大众化住宅的好机会。

　　1994年，李思廉和张力拆迁广州嘉邦化工厂后，建设了名震一时的“富力新居”赚得第一桶金。

　　此后，富力多次上演“拆旧厂、建新房”的好戏，从较早的富力广场、富力半岛，到富力现代城，前后在广州做的23个楼盘300余万平方米楼面，半数以上都是市区旧厂房的拆迁地块。

　　而令富力一夜之间名扬全国的“北京富力城”，原址则是北京起重机厂等五家老厂房所在地。

　　2002年，富力走出广州，以32亿元地价拍得北京住宅用地“标王”广渠门外东五厂地块，也就是现在的“北京富力城”，此项目拿地以后仅仅9个多月的时间，即以惊人的速度热销京城。

　　多年来，富力仍一直沿用“双老板”制，这在国内房地产界可谓另类。在内部分工上，毕业于香港中文大学数学系的李思廉主管公司财务和市场营销，张力则负责项目土地和工程管理。 

　　2007年，富力与碧桂园、恒大、雅居乐以及合生创展被业界誉为“华南五虎”，然而后来由于大手笔投资文旅和酒店项目，富力逐渐从中掉队，2017年更是大力举债豪掷200亿接手万达的酒店资产包。

　　2020年3月，李思廉以200亿元财富名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第99位；张力、张量父子以250亿元财富名列第68位。

　　目前，富力面临较大短期偿债压力，在发债困难之下，其还有多少资金腾挪的时间和空间，到期债务能否顺利兑付我们拭目以待。

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责任编辑：李铁民