近九成城市土地财政依赖度超过50%

近九成城市土地财政依赖度超过50%
2020年04月28日 07:30 新浪财经-自媒体综合

  近九成城市土地财政依赖度超过50%!

  丁祖昱评楼市

  2019年,全国土地成交总金额高达6.8万亿元,同比2018年增幅高达14.3%,创历史新高。各大城市正在疯狂卖地,有16个城市土地出让金超过1000亿元。

  本文通过对30个典型城市土地财政依赖度研究分析,发现大部分城市土地财政依赖现象非常严重,土地财政依赖度(土地出让金/一般公共预算收入×100%)超过50%的城市共26个,其中,温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥等12个城市超过100%,温州为30个典型城市中土地财政依赖度最高的城市,土地财政依赖度高达179%。

  疫情影响土地市场变局,在当前复杂的市场背景下,房企的拿地策略要综合考虑土地财政依赖度、供求关系、市场规模多个方面。

  自2015年起,全国土地市场“地王”频出,成交金额节节攀升,至2019年,土地市场整体热度消退,市场趋于冷静,但土地出让金却创下新高。

  CRIC数据显示,2019年全国土地成交总金额高达6.8万亿元,同比2018年增幅高达14.3%。其中,杭州以绝对优势位列第一位,达到了2746亿元,有16个城市土地出让金超过1000亿元,以一二线城市为主。从出让金变动情况来看,有近八成城市出让金保持上涨势头,福州增幅最大,同比上涨90%。

  土地出让金大幅增加的同时,城市土地财政的依赖度也在提升,近九成城市土地财政依赖度超过50%。

  哪些城市土地财政依赖度较高?哪些城市土地供应偏紧?在疫情的影响下,这些土地财政依赖度较高的城市供应节奏如何,后市应如何把握?通过对30个典型城市土地出让金额、土地财政依赖度以及供应土地去化周期的分析,我将结合这些数据给房企几点建议。

  01

  八成城市出让金上涨,杭州蝉联第一

  ____________

  尽管2019年土地市场整体热度不高,但土地出让金却再创新高。CRIC数据显示,2019年全国土地成交总金额高达6.8万亿元,同比增长14.3%。

  杭州以2746亿元蝉联榜首,较2018年增幅高达13%,较第二位的上海高出700余亿元,约是北京土地出让金的1.6倍,是深圳的3.9倍。2016年是杭州土地出让金上涨的转折年,那一年土地出让金同比2015年增长了147%,之后逐年上涨,至2019年飙升至2746亿元。

  土地出让金超过1000亿元的城市有16个,新增南京、苏州、温州、青岛、昆明和福州6个城市。从城市能级来看,除温州外,土地出让金过千亿的城市均是一二线城市,一线城市涉及北、上、广三城,二线城市有杭州、武汉、南京、重庆、宁波、成都、天津等,以东南沿海经济发达城市和中西部省会城市为主。

  图:土地出让金过千亿的城市

  数据来源:各城市统计局及其他政府网站、CRIC

  就2019年出让金变动情况来看,有近八成城市土地出让金保持上涨势头。其中,增幅最大的城市是福州,2019年福州土地出让金为1019亿元,同比2018年上涨了90%;海口以79%的土地出让金增幅位列第二位。

  但从土地出让金额来看,海口土地出让金额仅有154亿元,在30个典型城市中垫底,主要原因是出让的土地中包含大量的保障性住房用地,总的来看,海口的去房地产进程在稳步推进中。

  此外,南京、昆明、苏州、宁波、成都、武汉等土地出让“大户”的出让金增量也十分显著,同比增幅均在30%以上。

  但也有例外,在全国大部城市出让金再创新高的同时,济南、佛山、郑州、重庆和南昌五大城市土地出让金却呈明显下滑之势,降幅分别为19%、14%、10%、4%和3%。

  图:2019年典型城市土地出让金额及其同比增幅(亿元)

  数据来源:各城市统计局及其他政府网站、CRIC

  02

  近9成城市土地财政依赖度超50%

  ____________

  此前,易居房地产研究院也发布一项2019年地方政府对土地财政的依赖度报告,以“五税”加土地出让金的口径来计算,2019 年土地财政收入占地方财政收入的52.9%,较2018年增长1.9个百分点,比值再创历史新高。

  土地财政收入仍是地方财政收入极其重要的组成部分,卖地是特殊财政制度与经济环境下地方政府的必要选择,但一定程度上也容易推动房价上涨。

  具体到城市的土地财政依赖度,本文以各城市土地出让金与一般公共预算收入比的口径来测算,得出的百分比越大,表示地方对土地财政的依赖程度越高。经过测算,当前大部分城市土地政策依赖现象都很严重,近九成城市土地财政依赖度超过50%。

  根据土地财政依赖度这一比值,通过细化分析,可以将30个典型城市分为三大类:

  第一,超高土地财政依赖城市(≥100%),占据样本城市的四成。包含温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、南京、佛山、郑州。这些城市有一个很大的共性,那就是城市新区建设比较迅猛,政府财政相对偏紧,想通过卖地缓解财政压力,造成了土地财政的超高依赖。

  第二,高土地财政依赖城市(50%~100%),接近样本城市的五成。包含苏州、天津、厦门、沈阳等城市,这些城市总体上规划建设节奏不及上述超高土地依赖城市,土地出让面积增加较为平稳,但受城市经济增速趋缓的影响,尤其是实体经济近些年日渐滑坡,财政压力较大,土地出让依然是解决财政的主要方式,因此依赖度依然处于较高水平。

  第三,相比之下,土地财政依赖较低的城市较少(<50%),仅占样本城市的一成左右。包含深圳、上海、北京和无锡四个城市。典型如深圳,土地财政依赖度仅有19%,偏紧的土地供应使得房价上涨压力巨大。CRIC监测数据显示,截止2020年4月24日,深圳商品住宅均价已经升至58746元/平方米,同比2019年上涨3%。

  图:30个典型城市土地财政依赖度

  注:土地财政依赖度=土地出让金/一般公共预算收入×100%

  数据来源:各城市统计局及其他政府网站、CRIC

  03

  超半数城市宅地供应过量

  ____________

  总体来看,目前大部分城市土地财政依赖严重。为进一步了解土地供应是否存在规模过大的风险,我们利用2017-2019年商品住宅成交规模来测算土地去化周期,结果发现,30个典型城市中,有一半的城市2019年供应的土地去化周期超1.5年,土地供应存在过量的风险。

  具体来看,去化周期超过3年的城市有4个,分别为福州、太原、昆明和郑州。其中,福州土地去化周期高达3.6年,是土地供应过量最严重的城市。2019年,福州宅地成交规模达到1049万平方米,较2018年实现翻番,土地财政依赖度也高达153%,仅次于温州和昆明,排在全国第三位。

  紧跟其后的太原和昆明去化周期为3.1年,两城2019年宅地成交规模也大幅增加,成交量分别为1664万平方米、3073万平方米,“卖地冲动”也十分显著,两座城市均为超高土地依赖城市,依赖度分别为126%和163%。

  郑州以3年去化周期位列第四位,尽管2019年宅地成交量同比减少15%,但供应量依然达到了3672万平方米,供应过量的风险依然十分显著。

  值得注意的是,严调控、高房价之下的上海近些年商品住宅成交量居于较低位,但土地供应增加明显,2019年宅地成交量为1437万平方米,同比增长27%,去化周期为2.2年,也有相对过量的风险。

  样本城市中,供地明显紧张的城市有5个,包括海口、佛山、无锡、沈阳和深圳。这些城市面临的共性问题在于,在紧供应之下,房价涨幅显著。如深圳,虽然去年住宅供应量同比增加105%,但供应总量仅为132万平方米,去化周期仅为0.3年,在30个城市中垫底,偏紧的土地供应使得深圳房价上涨压力巨大,商品住宅均价已经升至58746元/平方米。

  除此之外,佛山房价上涨压力也不容忽视,2019年佛山常住人口增量达到25.29万人,外来人口起到了较好的支撑性,加之广州的外溢效应依然存在,2019年商品住宅均价已经升至14524元/平方米,较2018年同比增幅高达22%。

  相比之下,北京、广州、苏州、杭州等一线和准一线城市,武汉、兰州、成都、西安等中西部省会土地供应相对均衡。除人口流入较多、需求支撑好的杭州房价上涨较快外,其余城市楼市整体表现较为平稳。

  表:2019年典型城市宅地去化情况(按照宅地去化周期从高到低排序,年)

  数据来源:各城市统计局及其他政府网站、CRIC

  04

  京、沪、深等低依赖度城市拿地机会增加

  ____________

  疫情引发土地市场变局。

  2020年土地市场率先复苏,尤其是3月份大部分城市土地市场逐步恢复以来,青岛、重庆、成都、杭州、西安、郑州、苏州等城市土地成交量均超300万平方米,太原、宁波、福州等城市溢价率均超30%,地市存在局部回暖趋势。

  土地热度上升的城市大多是本身土地财政依赖度较强的城市,典型如太原和福州,2019年土地财政依赖度均在120%以上。突如其来的疫情使得实体经济受损,财政本身就受到极大影响,防疫支出又增大了财政压力,因此供地规模有了明显增加。

  在当前复杂的市场背景下,房企的拿地策略要综合考虑土地财政依赖度,供求关系、市场规模多个方面,对此我提出以下三点建议:

  第一,重点关注土地财政依赖度较高,供求比较健康的城市,譬如杭州、西安、广州、佛山和武汉,尤其是人口集聚较突出、需求支撑性较强的杭州最值得关注;此外,疫情重灾区武汉2019年商品住房成交规模高达2346.5万平方米,稳居全国第一,需求规模巨大。随着武汉复产复工的重启,土地供应将逐步恢复,未来的拿地机会更多。

  第二,加速布局土地财政依赖度较低的城市,譬如深圳、上海、北京和无锡,这些城市土地供应量大多较低,供求关系也相对健康,近期在经济增长压力下,地方政府有短期加大供地力度的可能,若有较多拿地机会出现,建议加快布局速度,抓住拿地窗口期。近期上海已经出台相关措施,要加大年度土地供应量,此外上海的土地出让规则也有宽松的迹象,预示着房企拿地的好时机已经到来。

  第三,对于土地财政依赖度较高,供求关系存在一定问题的城市,要审慎拿地,典型如昆明、佛山、太原和郑州等城市。对于优质地块可适时出手,但对于条件一般的地块,要考虑未来供求风险。

  

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责任编辑:梁斌 SF055

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