深铁开口，万科接箭

　　文/乐居财经 李奕和

　　万科总裁祝九胜，为自己找来了两名大将扶持。

　　12月2日，万科发文，经集团总裁祝九胜提议，张海、朱保全出任公司联席总裁，协助总裁祝九胜负责万科开发经营业务和经营服务业务的经营管理。

　　据了解，在去年9月的业务讨论会上，祝九胜就提议，行业阵痛期需要全面加强统筹作战，发挥集团军优势，经内部讨论后，正式确认由张海、朱保全协助总裁统管万科的两条业务线，张海负责开发经营业务，朱保全负责经营服务业务。

　　如今经过一年多的实践，此番任命亦可谓是意料之中。

　　这一轮行业危机中，万科凭借混合所有制优势以及背后国有股东的加持，虽受影响较轻，但也备感压力。

　　特别在2021年，万科净利润实现上市31年以来，继1995年、2008年后，出现的第三次下滑。郁亮在当时所发的《致股东》中，用了“刻骨铭心”一词来形容。

　　行业的不确定性风险犹存，为了稳住开发经营的基本盘，以及进一步发挥第二增长曲线的优势。万科不仅在根据外部环境变化适时调整，进行人事换防，他也在适时抓住机会，为自身储备资源。

　　此前一天（12月1日），万科公告称，第一大股东深铁集团提请股东大会给予董事会发行公司股份的一般性授权。

　　寻求授权内容包括在相关期间根据市场情况和公司需要，决定以单独或同时发行、配发万科新增A股或H股股份；批准配发新股数量不得超过A股/H股数量的20%，其中，包括但不限于普通股、认股权证、可转换债券及附有权利认购或转换成股份的其他证券等购股权。

　　不仅仅是万科，11月28日证监会披露房地产5条措施以来，目前已有福星股份、世茂股份、大名城、新湖中宝、天地源、陆家嘴、华夏幸福等多家A股上市房企宣布拟筹划非公开发行股票。

　　这些企业中，不乏世茂、华夏幸福等一批此前已涉险的房企。

　　大股东的“关爱”

　　对于最新的提请授权，万科方面回复相关媒体称，深铁发集团起提请股东大会给予发行股份授权，一方面是大股东希望万科能积极把握政策机遇，为万科继续坚定转型和长期健康发展储备资源；另一方面也是大股东和深圳市政府对万科的坚定看好和全力支持。

　　2017年6月，持续近两年的万科股权之争落下帷幕，包括华润、恒大、宝能在内的多个重要角色在万科的股东行列中开始淡去。当时的深铁集团，通过受让恒大所持 14.07% 万科 A 股份，持股比例升至 29.38%，正式成为万科第一大股东。

　　目前，深铁集团持有万科3，242，810，791股股份，持股比例27.88%，仍为万科的第一大股东。

　　一般而言，A股房企发行股票融资的，起初由董事会会议提出方案，并经股东大会审议决定。

　　此前，2019年和2020年，万科方面都有过相关的发行股份动作。

　　2019年，其以每股29.68港元的价格成功配发及发行2.63亿股H股，配售所得款项净额总额约为77.8亿港元。2020年，万科以每股25港元配发3.16亿股H股，配售所得款项净额总额约78.65亿港元。

　　而在2020年5月，以及2021年3月，万科曾两次提请股东大会给予董事会发行公司H股股份的一般性授权，但当时都是董事会审议通过后才披露提请股东大会决定，并未过多提及大股东深铁集团。

　　这次，万科大股东深铁集团，作为临时提案提请股东大会授权董事会发行股份，有市场人士猜测，深铁集团此举或希望万科通过发行股份及支付现金等方式购买其所拥有的地产资产，以强化双方合作发展。

　　据了解，万科2022年第一次临时股东大会召开日期原本定为2022年12月12日，因深铁集团此次提出临时提案，其股东大会也延期至2022年12月16日。

　　作为大股东，深铁集团与万科合作紧密。

　　2020年5月，也就是万科董事会提请股东大会授权发行公司H股股份的同时，万科曾披露与深铁集团全资子公司深铁置业联合合作开发佛山南海新交通车辆段上盖项目事宜。项目由双方以51.8亿元拿下，占地面积17.81万平方米，总建筑面积48.1万平方米。

　　另外，在深铁集团开发的项目，深圳深湾汇云中心、汇隆商务中心、平湖旧墟镇片区等项目中，都有万科的身影。

　　而就在近日，万科还与深铁集团进行了一次更深入的绑定。11月16日上午，万科集团与深圳地铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深入合作，以专业力量助力深圳的城市发展。

　　融资的另一面

　　另一方面，万科在这一轮行业危机中，虽受影响较轻，但也备感压力。借着行业融资回暖的机会储粮，或也成为万科的诉求之一。

　　特别2021年，行业经历前所未有的震荡和调整，房企业绩全面承压，万科业绩也遭遇历史上最大的挑战。

　　其当期营业收入4528亿元，虽同比增长8%；但归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，大幅下降45.7%。这是万科净利润上市31年以来，继1995年、2008年后，出现的第三次下滑。郁亮在业绩会上为此道歉。

　　从2022年三季度报告看，万科业绩有所回升，但压力犹存。数据显示，今年1-9月，万科累计实现营业收入3376.7亿元，同比增长24.4%；实现归属于上市公司股东的净利润170.5亿元，同比增长2.2%。

　　受行业整体毛利率下滑影响，万科前三季度开发业务结算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除税金及附加后的结算毛利率从2021年同期的18.7%下降至16.5%。

　　此外，对于房企最紧张的流动性，截至2022年三季度末，万科有息负债金额为2943.2亿元，其中78.7%为长期负债，占比较中期提升1.1个百分点。银行借款占比为58.6%，债券占比为26.6%，其他借款占比为14.8%。其货币资金1188.3亿元，同比下降19.22%。

　　截至三季度末，万科录得经营活动产生的现金流量净额-41.76亿元，同比上年大幅下降达442.36%。该公司短期借款虽有所下降，但一年内到期的非流动负债则增长30.8%至626.93亿元。

　　作为行业内以风险厌恶著称的企业，这些数据足以让万科保持高度敏感和警惕。事实上，除了此次公告宣布提请股东会授权发行股份，万科此前已经多次对外释放融资信息。

　　进入11月以来，其向股东大会申请授权新增500亿元债务融资，向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，并先后与交通银行、农业银行、中国银行、工商银行、建设银行、邮储银行等签下数千亿元授信。

　　保持宽裕的流动性以应对行业风险，以及万科与深铁集团的合作之外，持续的融资在也为万科在行业出清的眼下为接盘第三方项目、参与涉险房企资产盘活提供了机会以及现金的支撑。

　　11月26日，原恒大超总地块T208-0054地块成功出让，由安和一号房地产以底价约75.4亿元竞得。接盘方的背后，就隐藏着万科的身影。

　　据乐居财经《地产K线》此前查证，安和一号房地产由深圳安兴一号合伙公司持股99%。该合伙公司中，万科持股28.33%作为最大单一间接股东的深圳恒屿，是其执行事务合伙人。

　　此次接盘，万科作为了恒大超级总部地块的重要纾困方之一。

　　出险房企加入阵营

　　万科是“第三支箭”落地后，首家披露提请股东大会授权发行公司股份头部房企。

　　11月28日，证监会披露房地产5条措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

　　这被认为是继信贷、债券之后，房地产“第三支箭”——股权融资的正式落地。

　　再融资时隔12年再开放，房企犹如久旱逢甘露，纷纷开始宣布了股权融资计划。至今短短三天的时间里，已有福星股份、世茂股份、大名城、新湖中宝、天地源、陆家嘴、华夏幸福等多家A股上市房企发布拟筹划非公开发行股票的公告。

　　这跟行业现状不无关系。眼下，楼市下滑严重，市场回暖缺乏确定性，房企债权融资也十分困难，企业流动性经受压力。而“第三只箭”的股权融资，就成了房企可以凭借的途径之一。通过股权融资，企业可以在不增加负债的情况下，融得资金，并改善其资本结构，可谓是一举多得。

　　值得一提的是，在上述宣布筹划非公开发行股份的房企中，不仅有基本面尚好的企业，像世茂、华夏幸福等一些此前出险的房企也纷纷露脸。融得资金对于已经遭受流动性危机的他们，似乎更显迫切。

　　IPG中国区首席经济学家柏文喜向乐居财经《地产K线》表示，暴雷房企由于信用丧失，所以信贷、发债等政策很难惠及，而股权融资就成了其不多的可选融资自救方式之一。当前由于行业信心极度脆弱，楼市回暖无期，再加上世茂、华夏幸福等已经暴雷，如果公开发行很难获得市场支持，而定向增发是提升增发融资成功率的的重要保证。

　　据了解，对于出险房企进行非公开发行股份融资，由于目前证监会的审核已经放开，企业很大程度上只需自身股东会批准即可。但对于已经深陷困境的房企而言，能否找到潜在愿意投资的股东，是一大考验。

　　对此，柏文喜表示，出险房企目前面临的问题主要是由于楼市下滑，销售很难回暖而造成的流动性困境，因此获得一些对行业比较了解并看好市场复苏与企业未来的投资人的支持还是有可能定增成功。

　　这些潜在投资者包括其产业链上的上下游企业、供应商、施工企业，以及优质房企，相关国央企以及资管机构等专业投资者。

　　然而，对于“第三支箭”能否彻实改善出险房企的流动性，从而扭转他们目前所面临的困境，却依然存在较大不确定性。上述人士指出，毕竟股权融资还要看各家房企自身的成色以及融资方案和条件。“不同企业流动性问题严重程度、资产和负债状况差别很大，市场对其评判当然也会存在较大分歧。”但有一点可以确定，行业已不会出现资本市场对所有出险企业的股权融资需求大水漫灌的可能。

　　另一个值得关注的点，目前来看，“第三支箭”落地后，宣布跟进定增的都是A股房企，但暴雷的房企中，大部分是港股上市的房企，像恒大、富力、融创等这些房企不仅规模大，影响面也涉及较广。外界迫切关注的是，“第三支箭”开闸，这些港股房企会如何受益？

　　对此，上述人士指出，这些港股房企如果本身成色较好且股权融资方案、条件得当，其以境内主体成功进行私募股权融资也是有可能的。

　　如此前的融创，其董家渡项目就成功引入了中信信托和华融资产管理公司等金融机构120亿元的股权融资。“这对于盘活融创的这个优质和核心项目意义重大，反过来对于化解融创整体的流动性困境自然也是利好的。”

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责任编辑：邓健