SOHO中国空置率上升 国内市场已难以让潘石屹留恋？

　　别让潘石屹跑了！

　　作者：猪九诫

　　出品：互联网圈内事

　　潘石屹似乎正在清仓中国，在成功卖掉300亿元资产以后，他连最后的办公楼也不打算要了。

　　10月30日，SOHO中国股价异动，随后有多家媒体报道，SOHO中国正考虑以80亿美元出售国内的办公大楼，目前第一笔交易已经进行到了最后阶段。而据SOHO中国的半年报显示，目前SOHO中国的非流动资产一共才636.6亿港元（约81亿美元）。

　　也就是说，如果这80亿美元的交易全都顺利完成，SOHO中国将完全清空内地自持的商办资产，因此不得不让人怀疑，潘石屹或许将成为下一个李嘉诚。

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　　卖楼急先锋潘石屹

　　潘石屹正在下一盘什么样的棋，我们不得而知，但是最近半年以来，SOHO中国卖楼的步伐确实有些太快，目前已经卖出了旗下的许多核心资产，其中包括物业、办公、停车位等等。

　　6月28日，潘石屹宣布SOHO中国将分批出售北京、上海的13个办公物业项目，预估总价值达78亿元人民币。

　　此次交易，SOHO中国卖出的标的包括了北京望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO三大地标建筑，以及上海SOHO东海广场、SOHO中山广场等地的全部或部分物业，交易方式为资产交易+股权交易。

　　9月30日，SOHO中国再次宣布以7.61亿元出售位于北京的9个商业项目资产包，主要包含2583个地下停车位。

　　资料显示，SOHO中国的这两千多个车位的账面净值为5.08亿元，按照7.61亿元的成交价格计算，平均每个车位价格卖出了将近30万元，溢价达到了将近一半。

　　10月22日，又有媒体报道称，SOHO中国旗下的共享办公品牌SOHO3Q正在将位于北京和上海的11处项目打包出售给孵化器公司筑梦之星，目前已经进入合同审批环节。

　　得知消息以后，有多家媒体对SOHO中国和筑梦之星进行了确认，SOHO中国方面没有正式回复，但筑梦之星内部员工确认了该消息的真实性。

　　当然，上面提到的几次交易，还都是这半年来的情况，如果我们把时间线再延长一些就会发现，潘石屹卖卖卖的步伐其实早已开始。

　　据不完全统计，从2012年开始，SOHO中国过去几年披露的大宗交易动作频频，其中金额较大的包括以84.93亿元转让给给复星的上海外滩8-1地块，以52.3亿元出售的上海SOHO海伦广场和静安广场，以50.08亿元出售的凌空SOHO等，累计金额已经超过了300亿元。

　　作为一家房地产公司，卖房本来不是啥稀奇事儿，但是潘石屹的SOHO中国却有些不一样。和其他房地产企业不一样，SOHO中国主要经营的是商业地产，有很多办公楼都是自营出租收取租金。

　　从时间线来看，潘石屹以前卖的还都是一些非核心资产，但是最近却连旗下最核心的“八大金刚”都打算卖了，很难不让人产生联想，清仓的下一步，会不会是跑路。

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　　不断打脸的潘石屹

　　最近两年，潘石屹正在频繁打自己的脸。

　　2017年潘石屹曾经说过，SOHO中国有两个项目永远不能出售：“外滩SOHO是一个，位置太重要了；望京SOHO不能销售，太漂亮了，我很喜欢。”

　　然而时隔两年过去，望京SOHO已经被列在了出售列表中。

　　据财新网今日（10月31日）报道，潘石屹此次的卖楼计划正在进行中，其中第一笔交易将卖出北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3以及上海复兴广场，买手团为黑石集团联合新加坡国有控股的GIC（Government Invested Company）。

　　财新网还透露，目前此次交易已经接近最后阶段。除此之外，SOHO中国“八大金刚”的其他五个项目，也正在酝酿出售，计划将在两年内完成。面对多家媒体的询问，SOHO中国这一次却没有选择否认，而是选择直接回复“无可奉告”。

　　10月31日上午，SOHO中国发布公告称：“截至目前，本公司确认，其不知悉任何为避免本公司证券出现虚假市场而须公布的与集团资产出售相关的资料”。

　　但公告中同时强调：“在投资物业组合的日常经营管理中，本集团会不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。”

　　如果用两句话来总结这份公告，那就是：不知情，但有可能。

　　当然，打脸的不只是望京SOHO，2018年6月，潘石屹还曾信誓旦旦表示，SOHO3Q今年将拆分上市，然而一年多时间以后，SOHO3Q业务已经被放到了货架上准备出售。

　　今年年中，在集中卖出多处物业的时候，潘石屹还表示，没有任何资金方面的原因，只是为了优化资产配置，并且长期看好北京上海的办公楼市场。

　　然而在优化了半年之后，就连最核心的资产也都被优化到了代售名单上。

　　相比国外媒体，国内的媒体猜测还算委婉，而外媒对于潘石屹此次大举卖楼的解读，更多的是转移资产转向海外投资。

　　那么到底潘石屹是要跑路，还是仅仅暂时持币观望，这其实是一个不难解答的问题。

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　　潘石屹会跑路吗？

　　潘石屹到底会不会跑，虽然目前还不能预测，但是我们可以从两方面去分析，一方面是从公司经营层面，看SOHO中国的业务还有没有持续经营的价值；另一方面则是从个人和家族层面，看潘石屹家族是否已经准备好了出国的前期工作。

　　首先从公司层面来说，国内市场确实已经难以让潘石屹留恋。

　　过去几年，SOHO中国确实一直深陷发展困局，自从2012年实现百亿利润的高光时刻之后，营收和利润就一直在节节下滑。根据今年2019年上半年的数据显示，SOHO中国今年上半年净利润仅5.65亿元，同比下滑了48.36%。

　　比大数据更触目惊心的，是SOHO中国不断上升的空置率，办公室租不出去，这才是最大的难题。

　　就以潘石屹最喜欢的望京SOHO为例，根据SOHO中国官方小程序SOHO公开出售平台的数据显示，目前望京SOHO唯一自营的塔3，470件办公室空置的数量超过了60间，空置率达到了12%以上。

　　从当年的上百亿净利润，到现在半年挣不了十个亿，从当年的一房难求，到现在的大规模空置，如今的SOHO中国确实走到了一个特殊的历史节点。

　　其次，从个人角度来说，潘石屹家族在海外的路确实早已铺好。

　　据资料显示，从2011年开始，潘石屹张欣夫妇就曾通过家族信托投资了大量海外资产，其收购的固定资产包括了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场49%的股权，以及联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

　　除了夫妇二人的投资，潘石屹长子潘瑞也在英国成立了Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目，其中包括首个由华人主导的英国公寓品牌UNINN。

　　海外资产铺路完毕之余，潘石屹的三个孩子也早已全都在海外安身，大儿子潘瑞如今正在英国攻读亨利商学院的房地产博士学位，二儿子潘让去年入读了耶鲁大学，小儿子Luc今年8月已经被哈佛大学录取。

　　总得来说，不管是从公司层面还是从个人层面来说，潘石屹现在所面临的选择，处处都在指向海外，现在完全可以说是潘石屹出海的最好时机。

　　但是潘石屹到底会不会跑路，我们依旧不敢预测，因为这其实并不取决于当前SOHO中国所处的经营环境，也不取决于潘石屹目前在海外市场的布局。

　　毕竟到了这个财富层次的企业家，能不能跑，看的是本事，想不想跑，看的是本心，如果早已经身在曹营心在汉，跑路只会是迟早的事。

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责任编辑：鲍一凡