碧桂园的丛林法则：学区房赚第一桶金 一年卖5000亿

　　碧桂园的丛林法则：学区房赚第一桶金，一年卖5000亿，一天净赚1.3亿

　　来源：壹号公司

　　多年以后，杨国强坐在佛山碧桂园总部的大楼时，一定会想起1992年顺德碧江岸边，那个遥远的下午。

　　当时，黝黑清瘦的包工头杨国强，站在波光粼粼的碧江岸边，正指挥着工地上汗流浃背的工人，一栋栋高耸的建筑已初具棱廓。

　　也是在那一年，有位老人在中国的南海边划了一个圈，成为中国当代改革史上的里程碑式事件。随后，全国开始土木大兴，但过热的房地产市场很快引起一轮宏观调控。

　　这片荒野之地上建起来的别墅滞销，资金不回笼，该项目的原开发商无力经营，便将别墅抵给了顺德人杨国强。

　　包工头杨国强，摇身一变，由造房者变成卖房者。他将碧江岸边的荒地上的4000套滞销别墅，正式命名为：碧桂园。

　　自此，杨国强和碧桂园，这6个字，成了未来数亿中国人绕不开的生活话题之一。

　　接盘4000套滞销别墅之后，绞尽脑汁的杨国强，在大半年时间也只卖出3套。

　　如果按照正常的发展轨迹，再这么下去，资金链近乎断裂的碧桂园，就得出师未捷身先死，消失在茫茫历史长河当中。

　　但“历史没有如果，只有结果”。

　　陷入绝境的杨国强遇到了一个贵人——当时新华社广东分社的值班记者给杨国强支招，说北京有个景山学校，如果能在碧桂园附近办个分校，房子就不愁卖了。这个主意既有噱头又不缺实用，当时的杨国强立刻行动，他托人联系上了当时景山中学的校长，称自己愿意出资百万在广东建一个景山学校分校。

　　彼时国家已经开始重视基础教育，开分校的主意让景山中学的校长与杨国强一拍即合。

　　杨国强随即出手，在顺德碧桂园兴建了IB国际学校，就这样，一栋栋将要烂尾的别墅转眼成了炙手可热的学区房，很快就售罄，令碧桂园起死回生，杨国强也成了碧桂园名副其实的主人。

　　尝到了学区房的甜头后，杨国强又将学区房的理念加入到商品房中去，简直所向披靡。

　　仅1999年，碧桂园的年销售额就超过了25亿元。

　　这家诞生于广东佛山顺德的地产商，哪怕在上个世纪末的销售额就令人咋舌，但长久以来还是被业界认为是一家中小型家族企业。

　　这种印象的改变—直保持到2007年，那个碧桂园发展史上的里程碑的到来。

　　当时的王石一览众山小，连宋卫平、王健林等人只能在山腰之上你追我赶。但，2007年的新闻头条，却被不起眼的杨国强霸占了。

　　2007年，碧桂园在香港联交所上市。

　　作为中国内地首个香港上市的企业，当日收盘报7.27港元，市值瞬间破千亿，杨国强的女儿杨惠妍，以1211亿人民币的净资产，成为2007年《福布斯》中国首富。

　　杨国强家族也荣获“中国最大地主”称号。

　　此刻，淘金者们深刻认识到了土地的财富效应，随后还引发了疯狂的“圈地运动”。

　　当时的房产巨头万科，对碧桂园做了一份详尽深入的调查分析，结论是“碧桂园是值得尊敬的同行，在成本控制、管理效率等方面值得学习。”

　　除了对碧桂园的肯定，万科还说了这么一段话：

“低调、亲历亲为，和民营企业重个人观察轻考核制度，是碧桂园主要的管理风格，短期内，这种管理风格有助于碧桂园的快速发展和规模扩张，但未来随着企业规模膨胀，地域多元化和业务复杂程度提高，这种管理风格能否继续支撑企业的发展，会是一个很大的挑战”。《万科周刊》（2007年11月30日）

　　万科认为，碧桂园成功的秘诀在于杨国强的个人鲜明的管理风格，而碧桂园的超速扩张也为其埋下了风险。

　　这是一段对碧桂园超前、预见式的分析，但要过10年才能初窥端倪。

　　而在此之前，碧桂园还将如高速疾驰的列车那样，狂飙突进下去。

　　2013年春天的一个下午，杨国强与中国平安保险集团董事长马明哲进行了一场简短的对话。

　　杨国强问：“你管理平安万亿资产，有什么秘方？”

　　马明哲说：“我能有什么秘方，就是用优秀的人。我这有很多年薪千万的人。”

　　没人知道杨国强内心经历了怎样的冲击，但回去后，杨国强对时任碧桂园人力资源总经理彭志斌说：“我给你30个亿，你去给我找300个人来。”

　　这场对话发生之后，2013年，中海集团董事朱荣斌加入碧桂园，任执行董事及联席总裁，两年后他拿到了553.6万元的年薪。

　　同样有中海、中建职业背景的吴建斌，出任碧桂园首席财务官，2015年年薪为619.5万元。到2016年结束时，来自中建的刘森峰，成为碧桂园第一位年收入过亿元的区域总裁。

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　　大手笔砸钱，让碧桂园从2013年开始，正式踏入快车道。

　　2012年销售业绩476亿元的碧桂园，还只是房企中的二级梯队成员。

　　2013年，碧桂园一举突破1000亿，踏入一线房企行列。

　　2016年，碧桂园取得3088.4亿的成绩，仅次于恒大和万科。

　　2017年，碧桂园不仅在一年之内从3000亿规模升级成5000亿规模，更超过了恒大和万科，成为行业第一名。

　　2018年，碧桂园实现合同销售金额约人民币5018.8亿元，净利润约485.4亿元，平均每天赚1.3亿元！

　　跃升为中国房产龙头的碧桂园，连续2年问鼎中国房地产销售额的冠军，在这一耀眼的成绩背后，万科十年前预警逐渐开始兑现。

　　如今的碧桂园已不仅是一家企业，而成了一个标签，这个标签上写着三个大字：“高周转 ”。

　　人们只要提到碧桂园，一定会想到“高周转 ”，而只要有关“高周转”，人们也很快会联想到碧桂园。

　　何为“高周转”模式？

　　即摘牌当天出图，拿地后四个月开盘，五个月资金回笼，六个月资金回正。有报道称，碧桂园已将“高周转”标准由“456”提高到了“不可能完成”的“345”（拿到地设计就基本完成，3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用）。

　　尽管在建筑行业里，高周转是常态，但是碧桂园却是高周转里的极致，没有哪一家房企的高周转比得上碧桂园。

　　但高周转就意味着工期缩短，而当工期缩短到一定程度，就会影响到建筑的建造质量，毕竟像水泥等建筑材料，也得需要一定的时间才能凝固。

　　或许是这种管控模式的漏洞，2018年，碧桂园工地事故持续见诸报端。

　　18年7月26日，安徽六安碧桂园工地项目一处围墙和项目红线外总包施工人员居住区活动板房发生坍塌，造成6死3重伤。

　　18年7月12日，碧桂园杭州萧山项目地基裂痕，路面塌方，让紧邻项目的一栋三层小楼成了危房。

　　18年6月24日，碧桂园上海奉贤项目售楼处模架坍塌，造成1人死亡，9人受伤……

　　从偏居一隅的乡镇企业，到世界500强，毫无争议，碧桂园已成为中国最具竞争力的房企。

　　但面对过去一年频发的安全事故，“碧桂园真的能给一个五星级的家吗？”

　　这恐怕会是消费者心中一个挥之不去的疑问。

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责任编辑：陈合群