不做“野蛮人”的平安 在地产业务布下怎样的棋局？

　　尽管自己很少盖房子，但中国平安保险（集团）股份有限公司（以下简称“平安”）却有着“地产大佬”的俗称。从豪掷资金购置土地，到先后成为碧桂园、朗诗绿色集团、华夏幸福等上市公司股东；搭建互联网服务平台，从资本、开发再到销售，不断渗入上下游每一梯队。在地产行业，平安到底在布什么棋局？

　　回应：不为短炒，不做“野蛮人”

　　金融与地产似乎有着天然的亲近关系，演绎出一幕幕资本逐利的故事。

　　在外界看来，平安系最吸引眼球的举动，无疑是拥有庞大的地产版图。近年来，平安相继入股了多家房地产上市公司，除了华夏幸福外，还包括碧桂园、朗诗绿色集团、融创中国、金地、旭辉、绿地、华润、保利、九龙仓、协信等企业。中国前20大房企背后，不乏平安的身影。

　　3月13日，在平安召开的2018年业绩新闻发布会上，平安集团总经理任汇川表示，平安集团在房地产领域的投资具有合规性，都是在银保监会等监管部门政策允许的范围内操作，且占比非常小。保险资金投资房地产整个类别的上限是30%。而实际上相对于7万亿总资产来说，房地产投资的占比仅有百分之二点多，即便对于2.79万亿的保险资金来说，投资在不动产有关股权方面的比例也只有百分之二点多，其实比例很低的，只不过因为平安资金量比较大，所以看起来投的总金额比较多。

　　任汇川同时表示，平安做地产投资，是纯粹的财务投资者。尽管有些股权投资，但是平安不做“野蛮人”，不去干预企业的经营管理。此外，关于“房住不炒”，对平安来说有两层含义：一、平安做房地产投资是长期投资，不是为了短炒；二、平安会和很多地产合作伙伴共同探讨和推进房地产时代2.0版本的新型资产配置，比如长租公寓、养老公寓等。

　　“这意味着，在纯房地产投资、融资领域，平安不参与房企的实际经营。可以说，吸取了宝能的教训。”薜荔房互机构创始人、房地产和互联网研究院院长相国良表示，险资本来就要干险资该干的事，国家这几年也出台了明确的整治文件。

　　新京报记者注意到，纵观平安与房企间的关系，一直较为友好。此前，在接受媒体采访时，朗诗绿色集团董事长田明就认可平安的专业度，称其是朗诗绿色集团长期合作、共赢的优质投资人，是“专业团队”，并非“不懂行”。

　　田明认为，平安和朗诗绿色集团有较深的信任基础和合作渊源，双方合作是他本人积极促成的，“我请人家来，而非他们偷偷摸摸来。”田明解释道：“野蛮人”是指非专业资本玩家，进入企业的目的，不是把企业做好，而是通过恶意收购，赚取利润。如果是专业选手，一家公司收购另一家，或优势方收购劣势方，这是专业上的重组，是有价值的。

　　实际上，由于房地产经营链条较为复杂，需要高度专业性，合作的风险，要小于单打独斗。记者注意到，平安通常采取的做法是，参股获取利润分红，尝试各类联合开发模式。而在合作中，平安基本不参与项目的开发与运营，但这并不妨碍平安切入社区、金融、医疗、养老的诉求点。

　　其中，吸引平安合作投资的企业，也有所“专长”，比如财务状况稳健、产品有特色、发展空间大，区域品牌影响力大。

　　“单纯的地产业务需要在土地购置和项目营销方面有资源，这几点不是平安的特长。平安基于其金融和险资优势，积极参与一些财务投资项目，进而获得项目的高增长收益。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，而很多房企有资金方面的压力，后续不排除平安会与房企寻求更多合作的可能性，比如，进行各类复合型的地产业务合作。

　　谋划：撬动房地产全产业链？

　　“平安在房地产行业的布局，绝对不是轻描淡写这么简单。” 相国良指出，从房地产开发、融资、销售，到买房人贷款、互联网平台等，平安都有所涉及。从此前的平安好房开始，平安就在往“住”的领域战略发展。 

　　实际上，经过一系列的资产运作，平安缔造了一个地产王国版图，涵盖从供给端到需求端。在供应端，它依托平安保险、平安信托、平安不动产等平台，或入股房企，或建立联合体共同拿地，或为开发商提供融资支持。在需求端，它则依托平安普惠金融等为个人房产交易金融提供帮助。

　　记者了解到，平安旗下的板块与地产业务有交叉，但也有分工。其中，平安不动产的定位是不动产投资及资产管理平台，业务涵盖商业地产、开发投资、产业发展、长租公寓、金融产品、策略及海外投资等领域，是平安系地产投资的主要平台，负责和开发业务相关的内容；而平安好房负责营销层面合作的内容，不过，从今年1月11日起，平安好房更名为平安城科，转型为智慧城市与房地产大数据领域；平安信托和平安银行等，负责地产金融业务。

　　问题在于，平安进行地产投资，其背后是什么发展逻辑？在严跃进看来，险资在证券市场买股权，是资产配置的一大方式，并且现在房企的估值较低，是人民币股票资产配置的好选择。此外，资本巨头入股重点房企，这证明房地产行业依然被资本看好，房地产仍具有较大的投资空间和增长潜力。

　　除此之外，在“住”这一领域，平安也有其自身的战略谋划。一方面，平安围绕住宅社区金融服务等方面，将金融服务融入“衣食住行玩”等各项生活场景中，并在几大场景之间实现无缝链接；另一方面，由于金融、地产行业关系密切，平安通过加强其在地产行业的竞争能力，在房地产场景下，以金融为支点，撬动房地产全产业链。

　　波折：平安好房的试错与转型

　　不过，平安以“住”为核心打造的金融闭环中，也经历了试错与波折。记者注意到，从今年1月11日起，登陆平安好房网站，会自动转到平安城科网站。网站公告声称：由于平安好房战略升级，自2019年1月11日起，平安好房官网更名为平安城科官网，现将对平安好房网进行调整，2019年1月11日起对平安好房新房、租房频道做关闭处理。

　　作为平安集团五大生态圈之一，平安好房曾被寄予厚望。资料显示，2014年3月平安好房在上海成立，同年5月，平安好房网正式上线。从一开始为消费者提供信息网站的互联网公司，逐步变成整个长租公寓、开发商提供完整的Saas解决方案。伴随着平安智慧城市的战略，平安好房也承接了智慧房产的业务。

　　严跃进指出，平安好房实际上是平安结合金融、互联网和房地产的优势而打造的平台。但这两年发展较为一般，这和互联网金融面临的管控，有很大的关联。

　　相国良指出，无论是房产交易，还是新房销售，都有若干巨头，也有很多创新模式，平安好房的转型，说明了这一创新模式没有找准方向，有钱也是不行，还需要在行业深耕。

　　据平安城科对外公布的资料显示，平安城科专注提供以“城”为核心的城市智慧建造整体解决方案，是平安集团“金融科技、医疗科技、城建科技”的三大产业科技布局之一。平安城科致力于智能建造领域核心PaaS能力搭建和标准化SaaS产品的研发，打造了“1+1+N”产品体系，包括1个时空大数据云平台，1个BIM底层核心技术，以及覆盖城市建设中建造、交易、服务三大核心环节的科技产品。

　　据悉，在创造智慧城市核心价值方面，平安城科正在与各地政府开展合作。截至目前，平安城科已累计签约80个大中城市，服务项目在深圳、无锡、天津、三亚等30城上线运行。此外，平安城科开启了其在科技赋能城市资产运营的布局，目前覆盖了全国近2000家大小房行，服务95%以上的品牌公寓。

　　平安城科表示，从平安好房到平安城科，是平安集团在房产生态圈布局的一次全新升维，是从营销服务、电商服务向用科技赋能更广义的房生态圈的转型。

　　“这些业务比较偏B端的合作，和原来的模式不太一样。” 平安城科相关人士表示，不过，平台虽转型，但后续服务还在进行，比如和公寓企业做一些系统合作，以及新房业务方面的合作。

　　在业内看来，纵观平安城科的升级转型，其视角已从房地产金融、房地产交易扩展到全产业链，面向G/B同步发力，最终服务到城市居民、企业用户，为打通房地产全产业链打下基础。

　　“从定位上看，平安的优势是和地方政府有合作，后续可以获得较多的复合地产资源，所以也体现了未来业务的转型。”严跃进表示。

　　不过，也有业内人士认为，平安城科的下一步走向仍然存疑，“转型平安城科，发力智慧城市与房地产大数据，这一方向也有待观察，需要时间来验证。” 相国良评价称。

责任编辑：鲍一凡