原标题：猛料！增速放缓、二手房存量达70%、供需保持失衡…未来5年深圳将出台房地产税？
来源：智讯财经
拥抱不确定-后疫情时代的房地产行业变局
©智讯财经 作者 | 姜岫 发自深圳
中国经济当下处在十字路口，“三条红线”拟终结地产金融红利，在变局之中开新局的大背景下，房企未来该如何破局？
作为全国楼市风向标的深圳，715新政后紧接调控政策不断加码，将对深圳楼市产生什么影响，后市走向如何？
9月25日，一场“大咖”之间的交流在中国深圳拉开帷幕。
由腾讯房产、智讯财经《智房商学院》联合深房中协主办的“乘风破浪，后疫情时代全球经济格局及中国房地产市场展望”沙龙于9月25日在科兴ECO国际会议中心举行。
活动现场，嘉宾招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师、董事赵可与中国城市经济专家委员会副主任、国家高端智库CDI资深研究员宋丁分别带来《中国房地产市场展望》、《激变背景下的深圳房地产发展态势》主题演讲分享，由此引发关于行业走向的热议。
一起来看看
大咖们分享的“真知灼见”
赵可
增速放缓，分化加速，存量市场转型的初探
“新政出来以后二手房交易应该是很多的，新房交易可能供应量上不来，限价的政策在放开，说不定还会涨。”
“二手房的交易掉了，但是环比8月份的价格还是涨了。”
演讲伊始，赵可博士就近期楼市现象做了简单概括。
招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师、董事赵可博士
赵可表示，现在房地产行业最主要的变量是城镇化率，中国的城镇化率2019年年底确定是60.6%，现在每年城镇化率大概每年走1%，意味着8-10年后中国的城镇化率会接近70%或者超过。
而70%是一个分水岭，是一个行业由高速成长往市场饱和变化的过程。
在未来10年，房地产“转型”会是大势所趋。
活动现场
考虑到房价每年有3%-5%的上涨趋势，赵可预计，未来8-10年，房源销售额总数将保持高位运行状态，房价会像过去那样处于牛市大环境的变化，可能要变为结构性的牛市。
不过由于过去10-20年大家沉浸于资产的牛市，以致大家有时会忘了资本市场对于房地产行业的增速逐渐下降的过程是充分定价了。
“房地产的股票在十几年前有10、20倍的估值，以前可能有20、30倍，现在万科只有6倍多了，但是同样的很多的上市公司的估值那些电子通讯或者是传媒，都是20、30倍的估值。”
赵可表示，从估值上反映行业增长速度在下降的过程，这是资本市场的定价。
此外，赵可进一步补充道，未来房地产行业分化情况将会比较明显，城市之间分化、城市圈分化、城市内部分化，这是一个比较大的特征。
比如，一个阶段里面可能是南山、宝安涨，但是罗湖就是不涨，这是未来的一个特点，分化会变强。
谈及未来楼市将产生的变化，赵可认为可分别以下几方面：
存量市场转型初探：未来二手房的交易趋势性地将盖过新房，未来10年会比过去更加明显，10年之后会更加明显。
过去10年，传统开发商通过大量融资、拿地从而开发变现，不过现在变现的渠道更加多样化了，比如贝壳的上市、搜房将其的指数研究院剥出来在单独在纽交所上市，这些都是行业相应作出的变化。
往房地产资产管理方向转型：未来随着行业变化，10年后会完成估值切换过程，大家将更加注重物业本身产生租金的能力。
住宅不是最主要的，主要是公寓、购物中心、写字楼，其他一些运营类的物业，以及包含通信铁塔、IDC装备。
社区服务：简单来讲就是物业管理，社区服务现在大量的房企都把自己的社区服务的业务分拆出来在香港或者是国内上市，背后实际上大家都在迫切地寻找第二条增长曲线。
赵可指出，转型对于行业来讲是一个渐变过程，且也是必然会发生的，除了简单的住宅开发，房企应积极思考自己的第二条增长曲线。
以万科为例，可以看到其在租赁、物流、物业、养老、商业多方面都有尝试，未来还将可能发展酒店和其它业务。
过去10年，房地产行业痛点隐藏在房价的大幅上涨之下，未来10年，房价增速进入区间管理时代，痛点将愈加凸显。
“
房子不愁卖的时代早已离我们远去，产品定位与产品质量将会成为大家关注的重点。
赵可表示，痛点背后，为了加速现金回流，房企将会围绕房地产产业链从拿地方式、产品定位、供应链融资、精装修房、IPR考核等方面相应作出调整，大家可紧盯房企的一些变化，从而找到适合自己的投资机会。
宋丁
未来5年深圳或出房地产税，楼市有8大动向
“想要了解深圳的房地产行情与后期走势，真的不能离开现在的大环境”，注重实战操作的宋丁教授认为。
中国城市经济专家委员会副主任、国家高端智库CDI资深研究员宋丁教授
就国际形势来看，有经济发展的不确定性、新冠疫情、国内大循环等；就区域经济格局看，继粤港澳大湾区战略推出后，深圳建设中国特色社会主义先行示范区政策落地，再则就是深圳都市圈战略，一系战略的出台可谓紧锣密鼓。
而继深圳出台史上最严的715“深八条”新政，731新政便紧随落地，加上近期所发布的主要针对二手房市场的917意见征询文件，目的就是保证深圳房地产市场的稳定运行。
为什么今年以来深圳会密集出台调控政策？
宋丁认为与深圳一路上扬的房价不无关系，“有点爬珠穆朗玛峰的感觉”，他这样形容深圳近年来的房价变化，“深圳的房价已经到了畸高的情况”。
刚刚过去的8月，深圳二手房成交均价75249元/㎡，远高于广州37260元/㎡，创下全国之最。
根据最新数据，9月南山二手房成交均价达9.5万/㎡，坪山为3.6万/㎡，东西部房价差异尤其明显。高房价困局下，房价收入比畸高让中低收入人群背负巨大的购房还贷压力。
从2016年12月中央经济工作会议上正式提出“房住不炒”的号召，到2018年以来M2的增幅平缓不似之前猛烈，深圳在北上广深四个一线城市中是最为特殊的一个，“北上深基本上是6万，深圳已经到7万多了，但是广州就是3万多”，而京沪这两年的房地产市场也少了些许亢奋，增速呈现收缩失速情况。
比较独特的深圳“明摆着就是供需城市，人口经济持续增长，楼市保持偏旺态势”，宋丁表示。
“
数据显示，目前深圳存量二手房达70%。市场成熟度领先于全国平均水平，虽然还未达到伦敦、纽约、巴黎等95%的存量占比。
但按照目前的发展趋势，未来5年深圳试点“房地产税”或将成为可能。
在“房住不炒”和“三稳”主基调下，严控流动性进入房地产，中国房地产行业将在不同城市和不同业态上加速分化，整个房地产的开发呈现出复合型整合形开发。
而随着存量市场占比逐渐增大，土地财政会逐步转向房地产税，住房保障属性将通过法定程序来落实。
考虑到多变的形势、政策影响与深圳楼市现状，宋丁就接下来深圳房地产行业可能的动向做出了8点预判——
1．在可见的未来，深圳房地产将持续供需失衡状态；
2．城市更新政策条件将趋向宽松，以有效增加住宅用地公寓供应；
3．深化二手存量房产业链以应对成熟型楼市的来临；
4．借鉴新加坡模式推进二次房改有效强化保障房供给；
5．以高端产业为核心、地产为基础的产业地产将大行其道；
6．从深汕合作区模式看到扩权式扩容带来的土地权益机会；
7．以策略之心用足用好深圳都市圈战略；
8．由大湾区及城市群视角继续向西突破，纵深挖掘西岸地带。
“想要解决二手房市场的困局，政府还需从供应端着手，尽管917文件中有关于二手房的价格指导和监控指标会对市场起到一定约束作用，但不能从根本上解决问题。”宋丁指出。
另外，其补充道，短期内深圳无法改变供需矛盾这一现状，后期可能还会伴随高房价走一段比较长的路，不过可以通过不断的尝试与调配，最终形成深圳房地产市场稳定平衡发展的格局。
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责任编辑：尹悦
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