原标题：警惕深圳二手房炒作“陷阱”：3-5套带动千套房售价？
来源：深圳乐居
宅地连年供应不足，
二手房市场乱象丛生。
而深圳房价高涨的“元凶”，
到底是什么？
出品 / 深圳乐居 ID： szhouse
采访：陈文青 文：塞兑
近期，乐居打新群内不断询问着各片区新盘的情况，疑似沙井海岸城6.8万/平的小道消息在购房群引发热议。
“没这么贵吧，6.8万，谁敢批？”，不少人吐槽价格超出心中预期。
“别说6.8万了，7万、8万也有人买，就看你抢不抢的到了。”
“现在6万，10年后你猜多少万，看看沙井的涨幅再说吧！”
现在打新气氛浓厚，价格问题只是一个引子，大众更关心的是能不能抢到的问题，毕竟一二手价格倒挂，不管怎样，“买到即赚”的投机心理更重。
楼市的金九银十已经过快一半的时间了，新政、新房二手房市场都出现了截然不同的形势，此前一直提及的二手房指导价近期也在政策吹风期。
新房市场到底怎样？二手房限价会到什么程度？新房最热的光明情况如何？
新浪乐居专访第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理、深圳投资部主管吴睿，全面解析如今的深圳房地产市场。
区域楼市火热，
是否正透支它的未来价值？
新房方面，金九刚开局，深圳市场已经热到不行了，不仅每周拿证的项目多，开盘入市的也不少。
例如，上星期，远洋天著、碧湖春天东花园、越秀和樾府、澜汇城央花园4个纯住宅项目拿证，福田、光明和坪山都有新项目开盘销售。
入市项目中，尤其以电建洺悦府动静最大，9月16日，光明新盘电建洺悦府线上选房，483套开盘秒光。
但并不是个例，近期光明的新盘（玺云著花园、中海寰宇时代）都享受到了“疯狂抢购”的待遇。
“光明今年挺热的，其实光明这个区域我们很早就关注到了，2013年、2014年我们就做了非常深入的研究。”吴睿认为光明作为西部核心区域如此火热主要有2个原因。
首先，从科技这条产业上来讲，光明是大沙河的一个延伸，大沙河算是整个南山的一个科技主动脉盘，光明在科技产业上延续了南山的优势。
第二，现在光明增加了大学城的概念，产学研联合的系统也在建立中，包括一些基础设施基建，又有后发的优势，规划起点比较高，一些教育资源配套会比老城区做得更好。
科技、教育成为光明最大的优势所在，但仍有不少购房者担忧，现在的光明是不是正在透支自己的价值？
吴睿认为这个观点是不能如此片面地看：“深圳房地产的价值绝对不是已经限制在一个山峰，还有很长的路可以走，官方正很明显的让市场的增长更加稳健。”
“对于所有人甚至是房地产行业的人来说，大家都不希望一个片区暴涨暴跌，一个有序的稳健的市场才可以算是长久干下去的事业，不要2年就把未来20年的资源玩完了，那大家剩下的18年干什么？最好的模式就是房地产跟着经济一起成长，跟城市一起成长。”
很多网友表示，现在一直陪跑光明新盘，还是没能抢到。不仅是购房者，很多业内人士也不愿片区市场夸张式火热。
甚至有人说：“西部打新大了大半年了，搞得心力交瘁！下半年准备买东部了，不能再等了。”
全面打新的紧张气氛已经达到一个极端的地步了。西部打不到，宁愿选择涨幅一般的东部，无论如何就要买房。这种恐慌购房情绪在深圳尤为显著，成为深圳楼市独有特色。
警惕深圳二手房“炒作”：
3-5套房子或带动千套房子的售价
近期新房的火热都伴随着一二手倒挂的情况，现在的新房为何靠抢？原因就在于一手价格比二手低。
比如：宝安新房5万-6万/平，周边二手房差不多8万-9万/平，最热的楼盘成交价甚至快到10万/平，你会不会买？
▲9月预计入市新盘21个
而新房倒挂的核心在于政府的限价，预售证要获批，政府就会管理一手的价格，但政府并不能从行政管理的手段去直接管理房价，缺乏了价格机制，就很容易产生泡沫。
“举个例子，深圳湾的一个小区，一共是1000套房，但每个月可能就3-5套房子在出售，如果真的要炒作，把这3-5套房买了，下一个月再放出3-5套房，再加个10%价格买了，好像这个市场价格一下子就上去了，实际上就是3-5套房的一个成交，但带动了近1000套房子的价值。”吴睿分享道。
一二手房的倒挂并不是指一手房卖不到那个价格，如果不限制，放开了卖，一定会卖得更贵。
但政府指导了新房价格，这就是为什么一手盘会产生那么多网红盘、日光盘，因为明显有个价差对比存在。
吴睿认为现在调控一手房价格之后，其实也相当于给二手房的价格加了一个“锚”，新房卖多少，二手房是不是也要考量考量？涨得太快也不合理吧？
“我就卖10万，你要是卖18万，那真的准备18万买的人他肯定会掂量掂量，这个价格是不是太贵了？”
市场热度就会降一降，所以说调控一手房的价格，其实对二手房也是有牵制作用的。
深圳二手房指导价会到何种程度？
上半年，深圳二手房市场也曾爆发“房价跑得比GDP还快”，小区挂牌均价高出市场价65%、55%，虚高明显，最严重的时候，有媒体也报道过华润城单价20万/平，光明新区6万元/平的新闻。
如今市场上挂牌价格已稳定，吴睿认为：“二手房其实很多环节可以进行调控，之前深圳的二手房涨得太厉害了，有很多不合理的地方，现在的调控政策相当于给市场打补丁，包括对中介行业的规范，包括对挂牌价格的规范，甚至包括了对于舆论的引导，媒体不能一窝蜂地炒作，对此都有了一个限制作用。”
深圳二手房指导价对于打压房价，有一定的实际意义，但政府的手并不会伸那么长，除非房价真的出了很大的不可控的泡沫。
吴睿认为深圳整个基本面还是健康的，二手房毕竟是市场很小的主体之间的活动，官方并不会管得那么紧，但它可以通过管控企业或开发商一手的价格来牵制二手房。
“官方对二手房的管理更多的是从宏观政策上，比如限购、限贷，包括一些指导价格，如果一个区域涨得太快，大部分是不正常的，一定是有钱在炒，有资金进去了，官方控制一下对于稳健的市场发展是有好处的，但不会去管理到每套房子该卖多少钱。”
新规则下，
深圳房企的拿地影响？
除了对购房者的限购新政，房企今年也碰到了新的限制规则。
2020年8月20日，住建部、央行约谈了12家房企，抛出房企融资的“三条红线”：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1倍。
根据踩红线的不同情况，将各个房企归入红橙黄绿四档，“三条红线”会不会对未来深圳开发商拿地产生影响？吴睿也有自己独特的理解：“对开发商拿地方面造成一些策略上的改变，但其实影响并不大。”
其实踩了三条红线的企业大多有很长时间没有在公开市场拿过地了，他并没办法通过高杠杆到公开市场拿地，因为公开市场拿地要交保证金，多少天之内要付齐地价，企业已经有很高的杠杆，是没有办法去融资的。
那这样的企业更多的是通过并购或财务安排到二级市场做一些扩张，现在有了三条红线之后，这方面的扩张肯定也就控制住了。
只看招拍挂拿地市场，对企业影响更微乎其微。过去所有的活跃的拿地企业中，“国家队”占了大半个江山，还有几家相对比较稳健的民企，主要是这些玩家，而他们并不在三条红线名单里面，或者说他们算财务状况比较好的。
因为深圳地少，“粥少僧多”，可能100个企业有60%受到影响，但还有40%企业没有影响，但是参与拿地的只有10%，那么市场并没有多大的变化。
针对深圳市场，吴睿进行了具体描述：“现在如果有一块好的住宅用地挂牌，我相信跟去年并不会有太大变化，可能还是那些人，以国企为主，加上几个比较厉害的民企，来参与土拍大战。”
以下为新浪乐居与第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿对话精选：
乐居：深圳楼市第四季度会有哪些变化？
吴睿：新盘一定是热的，因为需求还是在，而且新盘明显跟二手盘有一个价差，因为限价，所以有资格买的购房者一定会去买新房。
二手房今年第四季度可能会淡一些，因为新政打掉了一部分人的买房资格。
乐居：相对于其他一线城市来说，深圳情况比较特殊，深圳金融属性更强，再提“泡沫”有没有问题？
吴睿：深圳的住宅是有泡沫的，但有泡沫就一定不好吗？
如果泡沫在可控范围内是正常的，因为你在一个市场化的经济条件下，有泡沫侧面反映出市场的活跃度，交易够频繁才会产生泡沫，但是深圳的确有一些区域泡沫增长的快了一点，那个泡沫大了一点，官方就要加强调控。
乐居：新房不愁卖的情况下，很多项目并不注重营销，您是怎么看这个观点？
吴睿：深圳住宅一手房的确不用太注重营销，你看有哪个网红盘销售员很热情地接待过你，因为和他业绩没关系，可能大家10个销售员平分1000个客，1000套房已经超额认购了，营销技术上的东西都用不着。
业内的朋友调侃说现在的营销是要保证销售公平，类似于做一个裁判员的角色。
如果住宅价格合理，简单卖出去是没问题的，除非定的价格比较高，二手房也可能因为不用限价卖得比较高，那个时候就需要比较强的一些营销手段。
但是对于大部分卖一手房的开发商来说，这几年针对住宅的营销显得没那么重要。
乐居：对于来深圳有置业想法的年轻人，您有没有什么建议？
吴睿：要来深圳置业的年轻人，压力应该挺大的，深圳现在是中国内地（房价）最贵的城市，但是应该保持一颗平常心，量力而为，我建议年轻人有这个能力还是可以早一点买，不用瞻前顾后考虑，不用考虑未来小孩怎么样，父母怎么样，我要买多大的……那样的话压力会很大。
一步到位其实是没有必要，不符合市场规律，全世界那么多好的城市，有几个刚毕业的人谁能做到一步到位，都做不到，所以应该是量力而为。
可以先买一个符合自己阶段性的小单元啊，你会成长，会成熟，会发展，以后随着你的成长，房子会越来越好，条件也会越来越好。
要跟城市共同发展，如果在这个城市有一些不动产的话，可以享受到城市的发展成果。
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责任编辑：尹悦
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