来新浪理财大学,听冯仑讲《人人都该懂的实用房产指南》,带你轻松学懂房产知识,把握财富机会!
冯仑:跟着起哄买房就可以赚钱的时代结束了
来源:微信公众号:冯仑风马牛
人一生总是要和房子打交道,会遇到买房,卖房,再买房,再卖房这些事情。经常有人问我和买房相关的事情。大家很关注一个点是,当下的住宅市场在往什么方向变化,未来是需要买房,还是卖房,是租房,还是可以去投资房。
所以,我和大家介绍一下目前的行业情况。中国经济经历了 40 年的快速成长后,从整体来看,可以说是已经基本解决了住房问题。为什么这么说?1978 年的时候,城镇人均住房面积是 1.8 平米,当时的人口是 8 亿多。现在人口增加到 13 亿,城镇人均住房面积为 39 平米,超过了日本的人均住房面积了。这是很大的进步。特别是过去 20 年,快速地城镇化,快速地建设住宅,很多房子增值,很多人靠房子赚了钱。
但是在未来,从经济规律来看,住宅市场要慢下来,进入到非住宅的阶段,我们叫做‘后开发时代’,住宅不再成为我们日常生活中的一个主要的词汇。为什么会有这样的转变?有五个因素发生了变化。
第一,中国的人均 GDP 已经将近 1 万美金。全世界经济成长的规律是人均 GDP 达到 8 千美金以后,新房的供应量会越来越少,主要是二手房了。比如说到纽约去推新盘,一个楼盘卖 3 年都没有卖完,这是很正常的。纽约每天交易大量的二手房,但新房的增量非常慢。欧洲也是这样。经济越成长,新房的供应量比例越少,交易的速度也越慢,这个是规律。
现在很多城市,像北京、上海,新房和二手房的交易比早就超过了 1 比 1,北京卖掉 5 套二手房才有一套新房成交,这就是人均 GDP 超过 8 千美金以后的状态。
经济发展改变新房和二手房供应量比例
第二,人口增量。在人均 GDP 超过 8 千美金之前,所有城市的人口都是增加的,北京、上海每年增加四五十万人。一个城市每年增加四五十万人,20 年要增加多少人?于是新房就有市场。现在所有城市的人口增速都在下降。北京去年减少了几十万人。当一个城市的人口增速放缓,甚至是增量变成 0,或者是负增长的时候,新房的需求就会很小。
第三,城市发展的空间结构。过去为什么有的地方房价涨得快,因为地铁通过去了,因为附近小区拆建,盖商场了。现在这种基础设施、空间结构都定了,该修的地铁、该拆的房都好了,快速上涨的机会就少了。比如以前莘庄没有通地铁,房价是 1 万,通了地铁就 3 万,现在不可能再涨了,已经通了地铁,不可能再修一条。城市大的空间结构、基础设施、旧城改造做完以后,新房的价值增量会减缓,这是正常的。
第四,经济成长。如果一个城市的经济在增长,就业率在提高,个人收入、工资在增加,那么房屋改善的需求就很大。大家都想要改善,会给新房市场提供一些活力。如果说就业率在缓慢下降,失业率在增高,个人收入的增速在下降,新房也不可能有很大的支撑力。在经济周期上行的时候,住宅价格是上涨的。在经济周期相对下行的时候,个人口袋越来越浅的时候,新房市场缺乏支撑力。
第五,心理预期。金融政策带来的心理预期,比如遗产税,如果你给子女买了房子,交的税比房子可能带来的增值还多,你会买房给子女吗?还有一个是房产税,现在的方向是清楚的,征收的法律、规范、细节没有完善。如果开始征收了呢?
未来,如果前四个因素不支持上涨了,你想拿到房子以后给子女就成为了负担,这就会有新的预期。而汇率、宏观经济等的改变,也会影响大家当下买不买的决策。总体来说,如果税收高、利息高、人民币走弱的情况下,大家买房的预期会差一点。反过来,如果税收越来越低,利息越来越低,同时人民币越来越坚挺,我们买房的预期就会增加,因为我们口袋的财富在增加。
这五个因素是决定住宅市场在未来是成长、转型还是停下来的因素。
房地产市场进入到了特别重要的转折
从我个人的判断来说,我们总体是进入到了特别重要的转折,住宅快速开发、销售的时代结束了,也就是说‘开发时代’结束了,开始进入到‘后开发时代’。‘开发时代’就是快速建住房,卖住房,大家买住房,投资住房,城镇化,是这样一个时代。
所以,我们判断从 2016 年以后,中国整个的住宅的市场进入到相对稳定,而且增量市场会趋缓的时代。在很多城市,房价持续上涨的这五个因素,至少有三四个已经没有力量了,也就是说房价必须稳在那,这个是一个基本判断。
当然,‘开发时代’结束了,不等于我们不能买房。比如说,现在有的发达国家人均 GDP 6 万美金,他们也有人做住宅,只不过都是在四线以下的城市做。而中国过去 20 年里,做住宅的公司都是以一线为主,所以今后要从一线退到三四线。一线城市没人理你了,城市完成了住宅的开发使命以后经济转型了。
也有人问,买房能不能有钱赚?很简单,交易要容易,转手要快,中间环节要少,税收要少。签一个字就可以买卖,房子交易的速度就会越来越快,交易越来越容易,佣金也少,利息也低,大家都愿意买卖,房价才可以上去,就能赚钱。如果我们有一个制度让交易不容易,中间的环节越来越复杂,税收越来越高,那么政策的目的就是让房价不要涨。在这种情况下,靠买房子就不太容易能赚到钱。
从 1999 年以来,我们住房的制度也是影响住宅市场的一个很重要的因素。这个制度是什么?我们知道,全世界解决住房问题的制度,有三个可供参考的模式。
一开始,我们参考美国的制度,从 1999 年到 2009 年这 10 年,所有的住宅随意买卖。去掉了福利分房制度以后很自由,随便买卖。那一段时间大家交易得很快,而且通过自由买卖,市场进入也是很方便,土地是通过划拨的方式拿到。
到了后来,从 2009 年到 2014、2015 年,我们采用类似于新加坡的制度,新加坡是 80% 由政府来管,确保你有一套住房,但是都是 50 到 80 平米的。交给市场的部分只有 20%。新加坡不到 600 万人,但是政府建了 100 万套住宅。新加坡政府用低价、小户型的方式来提供保障。我们国家提出了一些保障的措施,保障房,小户型,公租房等等,也是参考了这个办法。
今天来看,新加坡是很成功的,新加坡现在人均 GDP 6.5 万美金,亚洲第一。老百姓(15.820, 0.02, 0.13%)安居乐业,因为政府在过去 54 年里面做了 100 万套住宅,每一个人家里都有房子,而且很便宜。
新加坡组屋最独特之处就在于,看似私人住宅区,实则是名副其实的公共住宅。
从 2014、2015 年以来,我们的住宅的制度进入到了一个新的阶段。随着基本的住房解决了以后,现在更强调保障性,福利性,甚至是公益,要抑制投资性,中央就提出来‘房住不炒’,这个是类似于德国的模式。
德国 50% 到 60% 都是租房的,剩下的人大概一辈子买一次房,你要通过买房来套利可能坐牢,所以他们的房价很稳。我们现在又开始借鉴德国的一些做法,把房地产的住的属性、公共福利的属性,以及基本的安居乐业的属性变成第一属性,而投资属性、增值的属性变成了次要甚至是要忽略的属性。这样一来房价就很难再有上升的空间了。
而且,今后大家交易的过程会越来越复杂,交易中间获得的利益会被政策去掉一大块。比如你 1 万买,5 万卖,这个 4 万你不一定都可以拿到。这个就是‘房住不炒’的政策走向,未来对交易资格身份的认定很严格,房屋交易的中间环节会设置很多的审查,交易过程中产生的利益有一个恰当的分配,你会得一点,但是还有其他方面也会分享,这个就是未来的趋势。
以上这两件事情,一个是决定住宅市场在未来是成长、转型还是停下来的五个因素,一个是国家解决住宅问题时可以选择的三种模式。这两件事情重叠到一起,可以看出:现在新房的增速在减缓,价格稳中有降,未来交易会越来越复杂,交易的速度会减缓,交易的中间的利益会要重新分配。所以说,未来我们将会进入这样一个持续的阶段,会有类似于德国和新加坡那样的获得住宅的基本制度,同时市场上还会留一部分让大家去交易,但这个不是作为未来住宅市场的主流了。
也就是说,以前我们跟着起哄买房就可以赚钱的时代结束了。并不是任何时候进场去买都可以赚钱,也不是任何人赚了一点钱拿来买房就可以赚钱,买房这个事情越来越专业了。
责任编辑:李昂
热门推荐
泽连斯基称乌克兰比任何时候都接近和平 收起泽连斯基称乌克兰比任何时候都接近和平
- 2025年02月02日
- 13:52
- APP专享
- 记经典时刻
- 12,734
特朗普狂挥关税大棒,不怕打伤自己脚踝吗?
- 2025年02月02日
- 10:37
- APP专享
- 记经典时刻
- 1,524
马斯克领导下的政府效率部继续开刀:美环保署宣布裁员1200人 马斯克称每天砍掉40亿美金是头等大事
- 2025年02月02日
- 04:30
- APP专享
- 我是山河君
- 1,007
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注(sinafinance)
投资研报 扫码订阅
股市直播
-
趋势领涨2025-02-02 03:01:53
大家早上好!趋势为王,做股海的领航者,新的一天,新的战斗,欢迎你来到本直播室!新进的朋友请注意点赞,收藏本直播室,以方便你下次观看,谢谢大家的支持!【更多独家重磅股市观点请点击】 -
趋势领涨2025-02-01 01:13:58
一觉醒来,中国资产大涨,这是什么情况,是真的要东升西落了吗? deepseek的爆火,提振了外资对我们的信心。不管怎么样,节后大A开盘营造了极为有利的氛围。年前红包没拿到,希望年后给股民补回来吧。祝大家新春快乐! -
趋势领涨2025-02-01 01:13:02
大家早上好!趋势为王,做股海的领航者,新的一天,新的战斗,欢迎你来到本直播室!新进的朋友请注意点赞,收藏本直播室,以方便你下次观看,谢谢大家的支持!【更多独家重磅股市观点请点击】 -
趋势领涨2025-01-31 00:56:01
大家早上好!趋势为王,做股海的领航者,新的一天,新的战斗,欢迎你来到本直播室!新进的朋友请注意点赞,收藏本直播室,以方便你下次观看,谢谢大家的支持!【更多独家重磅股市观点请点击】 -
趋势领涨2025-01-28 01:20:24
不过,英伟达一天下跌就定义科技股的行情就此结束,这也有点太武断了,美股最大的优点就是流动性强,每次大跌以后,最终都会创出新高,所有,科技股的行情随后几天还需要继续观察,如果A股在开市以前不能收回跌幅,科技股节后还有承压。今天已经开启了放假模式,本来不想写文章的,主要是看见昨天市场杀的有些蹊跷,收盘以后通过数据分析,大盘是不应该杀跌的,节日期间只要不出现意外的利空,只要外围股市不再大跌,A股节后是有望阳包阴的,所以,建议大家安心过春节!最后祝大家新的一年似灵蛇蜕皮,褪去旧疾,迎来股市长红,全家幸福安康! -
趋势领涨2025-01-28 01:20:14
昨天大盘走势确实让人费解,两市个股全线下跌,重点是还有近百只个股跌停,说好的节前红包,结果都给幻方发了红包,不过经过盘后数据分析,昨天应该是某种势力在故意砸盘,节后大盘有望阳包阴!现在重点是科技股,昨晚美股科技股也是全线大跌,英伟达盘中大跌近20%,收盘大跌约17%,费城半导体指数大跌超9%。英伟达大跌的主要原因就是DeepSeek实现了弯道超车,发布了多款开源多模态人工智能(AI)模型。有人不懂DeepSeek为什么能够这么牛逼,能够让世界震惊,这里我们举一个例子说明。一家豪华大酒店高薪聘请了很多海外顶尖厨师,并购置了一系列高端厨具,要打造一道惊艳世人的美食,经过精心烹制,这道美食终于问世。重点是这道美食是世界上独一无二的,他想卖给谁就卖给谁,想卖多少钱就卖多少钱,甚至是阉割版,价格也不下降。现在没有想到的是,一家小餐馆利用现有的锅碗瓢盆,也做出了同样的美味佳肴,而且价格只有豪华大酒店价格的1/30,现在这家小餐馆将方案公布于众,你想吃可以随时进来,没有各种各样的门槛限制,于是豪华大酒店就垮塌了!这个豪华大酒店就是英伟达,而那个不起眼的小餐馆就是幻方大模型!不过,这里我们想说的是,幻方如果能把精力都集中在大模型国际竞争上,而不是把心思用在股市收割上,不要跟韭菜争那三瓜两枣,那才是名族英雄,你们说呢? -
趋势领涨2025-01-28 01:20:06
大家早上好!趋势为王,做股海的领航者,新的一天,新的战斗,欢迎你来到本直播室!新进的朋友请注意点赞,收藏本直播室,以方便你下次观看,谢谢大家的支持!【更多独家重磅股市观点请点击】 -
宋谈股经2025-01-27 07:21:04
今日共39股涨停,连板股总数8只,22股封板未遂,封板率为64%(不含ST股、退市股)。焦点股方面,机器人(sz300024)板块的高标冀东装备(sz000856)与冀凯股份(sz002691)双双上演“地天板”行情,但其余高位股大面积退潮,兴业科技(sz002674)、好想你(sz002582)、五洲新春(sh603667)、华联股份(sz000882)等人气股均跌停。 -
宋谈股经2025-01-27 07:11:26
1月27日收评:创业板指缩量跌2.73%,DeepSeek概念股逆势爆发1、市场全天走势分化,创业板指领跌。DeepSeek概念股集体爆发,每日互动(sz300766)、卓创资讯(sz301299)、每日互动(sz300766)、竞业达(sz003005)等多股涨停。AI智能体概念继续走强,新炬网络(sh605398)、垒知集团(sz002398)、美格智能(sz002881)、泛微网络(sh603039)等封板。下跌方面,算力硬件股持续走低,铜高速连接、CPO等方向领跌,华脉科技(sh603042)、新亚电子(sh605277)、瑞斯康达(sh603803)等跌停;机器人(sz300024)概念股下挫,宝塔实业(sz000595)、五洲新春(sh603667)等跌停。个股跌多涨少,沪深京三市超3300股飘绿,今日成交1.13万亿。截止收盘沪指跌0.06%,深成指跌1.33%,创业板指跌2.73%。2、板块概念方面,DeepSeek、AI智能体、银行、煤炭等板块涨幅居前,铜高速连接、机器人(sz300024)、CPO、液冷服务器等板块跌幅居前。3、两市共1783只个股上涨,45只个股涨停,3197只个股下跌,49只个股跌停,22只股票炸板,炸板率36%。 -
巨丰投资张翠霞2025-01-27 07:10:40
4小时运行结束,总结全天市场运行,1)A股龙年收官日,三大指数集体收跌,沪指跌0.06%,深证成指跌1.33%,创业板指跌2.73%,三市成交额超1.1万亿,复制12月底走势,预期红盘跨年跟跨界,但实际走势出现较大偏差,尾盘出现小幅恐慌抛售,主要长假因素,节后预期延续结构型行情;2)量能,沪深两市今日成交额11276亿元,较上个交易日12337亿元减少1061亿元;3)行业板块方面,以加权涨幅来看56家行业35家红盘,家居用品、银行、电力等板块涨幅居前;通信设备、矿物制品、通用机械等板块跌幅居前;4)市场延续结构型行情,题材热点快速轮动。详细解盘,可关注《翠霞首席课》的“热点直击”和“操盘指南”~~~