五大龙头房企2018年销售业绩大盘点 万科恒大下降

　　来源：《中国经济周刊》 

　　记者  孙庭阳丨北京报道

　　2019年春节，三四线城市的楼市未见往年的火爆。今年已难见往年春节期间的返乡置业潮，在亲友间聚会的聊天中，房价也已不再是最高频次的话题。

　　春节前，国内知名房地产上市公司（以下统称房企）相继公布了2018年全年销售业绩。按照销售金额从大到小排序，依次是碧桂园（2007.HK）、万科 （000002.SZ）、中国恒大（3333.HK）、融创中国（1918.HK）和保利地产（600048.SH），和2017年位次相同。

　　从2018年的数据看，碧桂园在12月份创出月度销售单价最低，这已经连续两年都是12月的单价最低了，意味着购房者买碧桂园的房子年底最划算；紧随其后的万科和中国恒大销售额增幅有所回落；融创中国依旧主打高端地产，单价高企，但其毛利率却位列五大房企最末位；保利地产销售额增长30.92%，但回落幅度也不小（16.32个百分点）。

　　截至2月11日，5家房企2019年1月份数据全部出炉，万科和中国恒大月度销售额在下降，碧桂园房价反弹，融创保持高价路线，保利地产增长势头依旧。

　　第一名

　　碧桂园：12月份房价最便宜

　　2018年，碧桂园销售金额7287亿元，同比增长32%（编者注：2018年7月开始，碧桂园将月度销售数据口径都变更为公布权益销售数据，即采用合作开发模式的项目计算各自所占有权益的销售金额。碧桂园目前未公布销售总额，此处数据为第三方统计机构克尔瑞数据）。

　　从销售总额看，碧桂园在所有房企中位列第一，但令市场诧异的是：碧桂园2018年12月的权益销售金额为121亿元，与此前的两个月相比，降幅分别达70%和64%。

　　这样的变化并非仅在2018年存在。2017年12月碧桂园的销售金额也是全年谷底，与同年的10月、11月相比，分别下降71%和66%。

　　而在同样的房地产销售环境下，当年12月份融创中国销售额环比增长30%、万科增长9%，保利地产和中国恒大环比有所下降，但下降远低于碧桂园。

　　除了销售额，碧桂园的单位面积价格也在12月掉进谷底。

　　2018年12月，碧桂园销售金额121.4亿元，销售面积170万平方米，销售单价是每平方米7141元，比当年11月和10月分别下降14.95%和22.6%。

　　无独有偶，碧桂园2017年的最低销售单价也出现在当年的12月份，环比前一月下降19.98%。

　　而其他房企并未出现这样的情况。

　　换句话说，购房者如果在12月买碧桂园的房子，是最便宜的。

　　果然，在2019年1月，碧桂园销售单价环比增长达21%，均价又回到了每平方米8657元。

　　就碧桂园销售金额陡降和销售单价问题，《中国经济周刊》记者向碧桂园控股有限公司发出采访函，截至本文发稿，尚未收到公司回复。 

　　第二名

　　万科：拿地趋缓，销售额增幅回落超30个百分点

　　万科2018年合同销售金额6070亿元，位居全行业亚军，销售额同比增长14.55%。但增速放缓，增幅较2017年回落30个百分点。

　　14.55%的增长，在前5名中位列倒数第二，略微超过中国恒大。

　　房地产行业2018年的销售额，跟此前几年拿地的多少和建设进度有关。万科在2017年权益拿地金额创出高峰，2018年则同比下降15%，这样的数据预示着万科未来的销售额或因此受到影响。

　　一位券商房地产研究员向《中国经济周刊》记者分析说，在2018年万科参与拿地的总额达到2960亿元，比2017年增加了129亿元，但因有不少是与其他企业合作，万科自己负担的拿地资金绝对值反而在减少，比2017年减少了298亿元至1659亿元。

　　万科拿地权益金额下降主要发生在2018年下半年。2018年三季度时，万科拿地权益金额同比下降28%。同在三季度，万科秋季例会会场屏幕与侧墙上大大的“活下去”口号刷爆网络。

　　2019年1月份，万科新增拿地总额继续在下降，月度同比下降10%，同时下降的还有月度销售额，下降达28%。

　　第三名

　　中国恒大：稳步转型，销售额增幅连续两年回落

　　2018年，中国恒大连同其附属公司全年合约销售金额5513亿元，完成了年初所制定的5500亿元目标，增长10.06%，增幅比2017年减少了近24个百分点。

　　按照中国恒大在公告中公布的销售目标，即2019年销售额6000亿元计算，其2019年的增长将只有8.83%。

　　2019年开年第一月，中国恒大月度销售额同比下降33%。而在2018年1月份时，公司录得开门红，月度销售额增长达73%。

　　自2016年创下销售总额同比增长85.4%的顶峰后，中国恒大的的年度增幅便逐渐回落。

　　对于销售增幅回落的情况，恒大此前曾多次在公告中解释。恒大方面称，追求效益是企业的基本属性，因此采取综合措施，包括提升利润、降低成本、控制费用，在保持适度规模增长的同时强调增长质量。同时，恒大还在土地采购阶段控制土地成本，确保毛利率水平。

　　业内人士认为，在房地产业宏观调控措施不放松的情况下，中国恒大主动控制增长规模，转而追求增长质量，在地产业务保持稳定增长的同时大力拓展文旅、医疗、高端制造和高科技研发，是其转型高质量发展的关键步骤。

　　第四名

　　融创中国：销售单价高，毛利率却不高

　　融创中国2018年合约销售额4650亿元，距离5000亿元整数大关还有“一小步”。

　　融创中国一直走的是“高端路线”。从2014年8月至2019年1月份，在54个月内，融创中国每平方米销售单价只有4个月低于1.5万元；有15个月高于2万元；其余月份在1.5万元至2万元之间。

　　另外4家地产龙头企业，碧桂园的销售均价从未超过万元，中国恒大的销售均价在2017年3月才走到了万元之上，而保利地产的销售均价则在1.5万元上下波动，万科近两年在1.4万〜1.6万元之间震荡，均比融创中国要“差个档次”。

　　按一般的逻辑，单价越高的产品，商家从中赚钱越多，毛利率也应越高。但融创中国的高价格并未带来高毛利率。

　　2018年上半年，融创中国的毛利率只有24.75%，在5大房企中最低。同期，5大房企中有3家龙头房企毛利率超过30%，还一家稍低的也达到了26.52%。

　　第五名

　　保利地产：销售额增长快，净利润增幅回落

　　2018年，保利地产实现签约金额4048亿元，总额虽排在五大房企之末，但同比增长30.91%，在五大房企中居于亚军。

　　值得一提的是，保利地产2016—2018年的签约销售金额分别是2101亿元、3092亿元和4048亿元，基本上每年攀上一个整数台阶，各年同比增长都超过了30%。

　　2019年1月，保利地产继续保持增长势头，月度销售额增长6.14%。

　　不过，保利地产的净利润增幅有所回落。公司公告称，2018年受公司经营规模扩大、项目结转规模提升、结转项目权益比例下降影响，销售金额同比增长30.91%。归属于上市公司股东的净利润同比增长20.33%，扣除非经常性损益后增长17%。此前一年，保利地产净利润增长26%。

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责任编辑：霍琦