殡葬第一股：专做死人生意公司带7553骨灰位冲刺新三板

　　文/新浪财经意见领袖专栏机构 解读新三板(微信公众号：jdxsb888)

　　“阴宅”买卖是一门怎样的生意？2016年1月15日，云南晋福文化陵园股份有限公司在股转系统发布了公开转让说明书。一旦正式挂牌，将成为中国内地殡葬第一股。

　　活人的房地产行业已经进入白银时代了，死人的房地产行业越来越火爆。

　　这几年墓地涨价，一平方米动辄卖出数万元的价格，北京八宝山公墓单价过10万了，很多人大呼“死不起”。说是这么说，死了总得入土为安，经营性公墓就这么火起来了。

　　“阴宅”买卖是一门怎样的生意？2016年1月15日，云南晋福文化陵园股份有限公司在股转系统发布了公开转让说明书。一旦正式挂牌，将成为中国内地殡葬第一股。

　　简称：晋福陵园

　　成立时间：2010年

　　地点：昆明、玉溪

　　主营业务：墓地开发销售

　　晋福陵园主要财务数据：

　　晋福陵园总规划用地600亩，截至2015年9月份已经获得土地使用权的土地73亩，已规划建成骨灰格位7553个，已销售骨灰格位1791个，剩余可供销售骨灰格位5762个。

　　重要的是，殡葬用地受到严格限制，目前各地政府的普遍做法是已有的用完之后，才会决定要不要审批新用地。供求决定价格，所以这几年墓地价格暴涨也算正常。

　　销售一年增长177%，毛利63.5%

　　晋福陵园2014年墓地销售收入同比增长177.15%，2015年前三季度较2014年全年增长69.74%。这样的增长速度，绝对让开发商羡慕妒忌恨。

　　经营性墓地是个“暴利”行业，这并不是什么秘密了，香港上市公司福寿园高达80%的毛利率早就被人八过。相比之下，晋福陵园的毛利水平稍微逊色。

　　不过从下表可以看出，随着销售规模扩大，晋福陵园的毛利率在迅速爬升。2015年前9个月达到63.5%，已经比较接近福寿园。

　　死了也要分三六九等

　　因为生命无价，所以生而平等。然而，很多时候，人活着活着就发现自己被贴上价格标签了。活着的时候有贵贱，死了也分三六九等。

　　晋福陵园共有11个墓地园区，根据不同价位分为高端区、中端区、低端区。低端区一个骨灰格位4万元以下，中端区单价4万至8万，高端区8万以上。

　　除了占地面积、建造外观的不同，“风水”是中高低端墓地最大的差别。晋福陵园的高端区座落在整个园区最核心的位置，坐西北向东南；中端区大多后靠青山，前面名堂开阔。

　　最贵的一块墓地卖了多少钱呢？17.6万元。且看晋福陵园2013年的“前五大客户情况”：

　　不过，买得起“豪华阴宅”的人毕竟是少数，大部分人还是会选择普通墓位。2014年，低端骨灰格位的销售占晋福陵园全部销售收入超过68%，中端占约30%，高端不到5%。

　　墓地中介的提成比房产中介高多了

　　墓地价格虽然节节攀升，但赚钱对晋福陵园来说似乎并不是一件容易的事情。2013年至2014年晋福陵园持续亏损，分别亏损619万元和468万元。

　　亏损的主要原因，在于销售费用快速增加。2014年晋福陵园墓地销售收入2357万元，销售费用1013万元，其中销售人员人工费784万元，占比77.38%。

　　根据高、中、低端销售占比，粗略估计2014年晋福陵园大约卖了500个墓位。这意味着，销售人员每卖出1个骨灰格位，大约可以拿到1.6万元的收入，比地产中介的提成高多了。

　　随着销售规模扩大，销售费用占晋福陵园收入比重快速下降，2015年前9个月已经从2014年的43%下降至21%，期内净利润586万元。

　　看来还是死人的生意比较好做。

 

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