房地产国家牛市有八大风险

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 沈建光 原载FT中文网

　　当前中国房地产市场价格疯涨需要引起高度警惕。八大风险使得当前调整楼市政策十分必要。在笔者看来，关键在于扭转恐慌性购房的预期，比如增加充足的土地供应，引导信贷资金合理配置，因地制宜地启动地方房地产政策，避免资金过度进入房地产市场。

房地产国家牛市有八大风险

　　近日，深圳仅6平米户型卖出88‎万元的价格、开盘即售罄的消息令人大跌眼镜，而这仅仅是当前楼市疯狂的一个缩影。自去年330刺激房地产政策以来，伴随着去库存调整、信贷政策放松、以及契税政策调整等，中国房地产市场发生颠覆性反转，从前两年库存积压一举进入轮快速的上升通道。

　　这一轮房地产上升周期是国家把“去库存＂作为今年经济工作重点之一的背景下发生的，有着明显的国家牛市战略的烙印。然而，这一轮房地产价格暴涨比以往风险更大。比如银行新增信贷中房贷占比超过70%、各地地王频出；一线城市价格直逼国家顶级水平，假离婚购房激增、二线城市抢在限购政策落地前抢房；上市企业亏损依靠售卖两套“学区房”保住不被退市；企业利润不足炒房收入，企业家纷纷弃实业转而炒房等等。‎在笔者看来，这轮房地产市场显然已不仅仅是资产泡沫大小的问题，而是对整体经济形成了八大风险，足以引发警惕。

　　风险一是房价涨幅之大，涨速之快前所未有。

　　根据国家统计局最新数据，8月70个大中城市中，64个城市房价环比上涨，比7月增加了13个；一、二、三线城市房价均在上涨，其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市环比涨幅分别为3.8%、5.2%、2.4%、2.1%，同比涨幅为25.8%、37.8%、21.2%、37.3%；即便如此，一线城市也并非领涨，8月郑州房价环比涨幅5.6%、厦门同比涨幅44.3%，分别是环比和同比涨幅最大的城市。此外，一、二线涨幅也向三线城市蔓延，全面的涨幅态势已然成行。

　　风险二是这次房价的全面上涨与经济走势和居民收入预期背离，缺乏基本面的支撑。

　　这样的上涨之所以值得担忧在于，其既没有经济良好的预期，也没有收入大幅上涨的支持。一般以来，房价与经济走势相关，经济走强，预期收入提升，购房需求增加导致房价上涨，资产价格走高推升财富效应进而带动消费与经济，似乎是更加良性的循环。然而，当前中国经济面临的情况恰恰并非如此，三期叠加的困境下，结构性矛盾突出，高增长难以持续，企业运行困难，即便8月经济数据有所好转，但也主要靠基建和房地产支持，经济主体活力仍然较差。在此背景下，房地产市场一枝独秀，高杠杆透支了居民对未来收入与经济的预期，一旦情况转差，金融风险必将有所增加。

　　风险三是从房价基本面指标来看，中国房地产价格也远超出可承受范围。

　　不仅房价绝对数值上涨之快，相对数值也不低。从国际比较来看，根据国际货币基金组织（IMF）发布的全球房价观察报告（Global Housing Watch Report）指出，2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一。排名前十的城市中有五个在中国：香港以34.95位居第4；北京以33.32位居第5；上海以30.91位居第6；广州以25.85位居第10。而笔者几年前就房价可承受程度做过研究，结论是考虑到高收入人群的灰色收入，一线城市＂豪宅不贵、陋室难求＂，即对潜在房屋是高端收入群体而言，房价尚且可以接受，但对于低端收入群体而言，购房希望渺茫。但这几年豪宅房价基本翻倍，豪宅也难求了。‎

　　风险四是恐慌性购房、投机性购房增加经济脆弱性，一旦预期扭转，可能加大金融风险。

　　可以看到，当前如此涨幅已导致恐慌性购房情绪蔓延。任何有关于房地产政策的风吹草动，市场便草木皆兵。比如，前期谣言上海新政限制离婚购房，民政局便被前来“假离婚”购房的市民挤爆，不得不采取离婚限号；杭州限购政策执行前一天，购房者也没有预期限购对房价的降温效应，反而赶在签约之前疯狂下单；购房投机收益的吸引下，不少企业、个人加杠杆进入房市的现象也屡见不鲜。

　　然而，经验表明，一旦单边上涨态势过猛，房地产相关政策调整也会接踵而至，过去十年中国房地产市场的几轮大涨大跌都与政策变动密切相关。此外，市场外部环境的变化，也有可能成为终结房地产牛市的导火索，比如通胀走高的可能以及美联储加息背景下人民币贬值压力等等。一旦预期改变，考虑到房地产与经济运行各部门联系紧密，银行新增信贷主要投向房地产市场，且高杠杆推高投机需求增加，必将使得实体经济抗风险能力有所下降。

　　有担忧将今年的楼市比作去年的股市，笔者认为也有类似之处。虽然房地产其中有一部分刚性需求与改善型需求，但隐性首付贷、消费贷绕道进入房地产、P2P网贷、民间过桥资金等产品大量进入房市，也使得当前过快上涨的房屋具有更为明显的金融资产的属性，而投机需求增加，导资产价格波动，足以引起警惕。

　　风险五是住宅用地供给不足，楼市香港化趋势明显。

　　尽管中国整体国土面积较大，但住宅用地整体较低，供给受到制约，这点与香港情况类似。一方面，当前中国主要土地是耕地，18亿亩的耕地红线不得动摇；一方面城市大量土地又被建设用地占据，留给住宅用地的少之又少，这也是住宅用地拍卖地王层出不穷的原因之一。

　　可以看到，今年以来土地市场地王频出，土地疯抢。8月融信中国以110.1亿元总价、名义楼板价10万元/平方米、溢价率139%、可售面积楼面价14.3万元/平方米摘得上海新静安地块，创下中国土地成交史上单价最贵地王纪录，预期届时售价将接近20万/平，在地王频出，在面粉比面包贵的预期下，恐慌性入市不难理解。

　　风险六是房价过快上涨加大收入差距，损害社会公平。

　　正如香港楼市所反映出的问题，一旦房价涨幅超出普通民众承受能力，也必会拉大收入差距，加剧社会矛盾。根据香港特区政府统计处的数据，自1971年至2011年的四十年间，香港的基尼系数上涨了25%，从0.43升至0.537，接近0.6的国际警戒线。而其间房价大幅上涨，2003年2015年的十三年年中，香港整体房价上涨了4倍，同时，香港普通民众居住条件难以改善。而当前香港爆发出的一系列社会问题，都与收入差距扩大有较大关系。以此为借，避免楼市香港化至关重要。

　　风险七是房地产一枝独秀，或将遏制转型与创新。

　　比居民加杠杆更加令人担忧的是，房地产利润丰厚，远超出实体行业收益，打击企业家创新的信心，不少企业家卖掉企业进入房市的现象令人担忧。与此同时，创新是未来转型的关键，然而高房价无疑推高了创新的成本。一般而言，创新团队前期盈利水平较差，当前比较有影响力的企业，如京东，阿里巴巴在创业初期也往往在租金成本方面承担能力有限。而一旦房价推高租金成本，也会对创业者造成负面压力，并扼杀其他行业企业，特别是有创新潜力企业的生存空间，阻碍经济转型。

　　风险八是房地产政策绑架政府，让政策进退两难。

　　一直以来，房价都与房地产政策密切相关。13年以来，决策层希望通过打造房地产市场的长效机制，比如推出房产税，走出房地产市场短期调控，行政性干预过强导致市场波动过大的怪圈。然而，由于今年去库存位列五大任务，但出乎意料的推升了一、二线城市房价过快上涨。此时，政策面临两难，一旦出手调控，政策力度把握困难，经济下行之下，担忧打击经济；而若不出台政策，恐慌性购房推高房价，并加大了金融系统风险。且以出台何种手段也有顾虑，如房地产税虽然是既定改革，但在此背景下，反而怕用力过度，造成不可预期的损失。

　　总之，当前中国房地产市场价格疯涨需要引起高度警惕。八大风险使得当前调整楼市政策十分必要。在笔者看来，关键在于扭转恐慌性购房的预期，比如增加充足的土地供应，引导信贷资金合理配置，因地制宜地启动地方房地产政策，避免资金过度进入房地产市场。而从长远来看，改革没有捷径可走，通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的，切实推动结构性改革，比如国企改革，才是解决问题的根本途径。

　　(本文作者介绍：经济学博士，现任瑞穗证券亚洲公司董事总经理, 首席经济学家。复旦大学经济学院客座教授，中国新供给经济学50人论坛成员。)