限购在为下一次暴涨积蓄能量

　　文/新浪财经金融e观察（微信公众号：sinaeguancha）专栏作家 许权胜

　　而今一二线城市，涨幅似沉睡的火山突然的爆发，深圳、苏州、甚至合肥在不到半年的时间内房价基本翻倍，这个时候，政府还用限购的老政策意义在哪里？从屡次的限购的结果来看：限购只是在为下一次暴涨积蓄能量。

限购在为下一次暴涨积蓄能量

　　解绑与限购之间的快速转换在短短几个月之间轮番上演，房地产政策的变化比川剧变脸还快。

　　9月30日至10月6日夜间，短短七天时间，南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州共计19个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷，而仅在去年，各地还在比拼放松限购条件。

　　我国房地产市场从2003年8月12日国务院颁布《促进房地产持续健康发展的通知》明确把房地产定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一那一刻起，房地产市场至今已经经历了46轮的调控，除了2008年受全球金融危机和2014年我国三去一补一降等影响有短暂的回落外，房地产市场进入越调越涨的怪圈，就是稍有回落，过后也会翻倍暴涨。

　　十三年间房地产涨了13倍，成了当之无愧的投资魁首。但由于资金聚集到房地产业中，实体经济一蹶不振，国内消费疲弱，可出国消费却需求旺盛，这又引起我们的供给侧改革，不是国人手头没有钱，而是国内产品质量满足不了国人需求，所以出现很多行业的产能过剩，其实我国房地产业也有过剩，像一些三四线城市房地产过剩很大，房子多没人买，为什么一二线供不应求三四线却卖不出去呢？

　　原因是一线城市市场集中度高，各种需求大，人们在市场聚集的环境中容易获得生活必需品，再说一线大城市在就业、上学、医疗等资源向一线居民倾斜度高，在那里也就更容易生存。而三四线城市就很少有这些功能，比如听一场钢琴演奏会、看一场大型足球赛、上一所高水平的大学、找一个高配置的医院，三四线城市哪里能找得到？不是它不想配套，而是配套后没有那个人流量那个收益来养活这些设施，所以三四线城市市场集中度不高，吸引力有限。

　　但前几年房地产的火爆催生出房地产公司如雨后春笋，底下的县镇开发也如火如荼，迅猛的开发使很多地方早已超过当地需求，三四线房地产过剩严重，也严重影响三四线靠出卖土地的地方政府，因此国家出台了一系列的房地产去库存政策，本意是想给三四线库存大的县市去库存，没想到出台政策的指向性不明确，一二线城市跟着感觉走浑水摸鱼也施行政策宽松放松购房条件，使得资本一下子找到突破口，人们一窝蜂的拥进一二线城市。

　　而真正需要去库存的三四线县市城市，不但没有去掉库存，反而人口流出、资本流出、最主要还是智慧流出，能到一线城市购房多是事业或者行业的成功者，小城市竞争力本来就弱，这些拥有知识的智慧群体流出使三四线城市的发展更乏力无术。

　　所以一些宏观产业政策的出台如果不通盘考虑往往会与本意南辕北辙。我国各种顶层设计往往不能适应我国这种地大物博又各地发展样式不同而政策趋同。从宏观层面来看，宽松信贷政策是催生这次一二线城市房地产火爆的导火索，从去年开始的连续5次降息之后，存款利率与房贷利率都处于历史低位，而我国货币供应量却不断扩大，M2达到150万亿的历史高位，货币贬值使人们手中的钱越来越不值钱，而投资渠道狭窄，想进入资本市场投资，其专业知识又使人望而却步，再说我国股市的不规范使小散早已失去信心。

　　黄金市场，波动很大，又到指定场所兑换，受国际市场影响价格波动较大，流通不自由，本来是很好的金融属性却变成难以发挥货币功能的“单行道”。而房地产恰恰相反，不需要过多的产业知识，只需要在一线买到房子就能赚个盆满钵满。

　　从微观层面看，办实体企业，近年政府一再要求简政放权，但触动利益比触动灵魂更难，官员的权力意识不可能为一纸文件所彻底放弃，看看上海驼背老人“油葱饼”故事，这只是底层创业艰难的七十二劫中的一劫，创业资金、产品创新、人工工资、税收、销售、资金回笼等等等等，而且创业的成功率极低，创业的失败也许给创业者一辈子也难以翻身，种种难以逾越的沟坎使人们谈创业色变，所以民间投资近几年直线下滑。

　　但这些资金不可能闲着，存入银行吧，利率太低，收益率为“负数”，理财吧，骗子太多，搞不好会血本无归。所以资金要寻找出路，房地产也就成了不二的投资选项，自然房地产成了投资品，房地产就会无形中摒弃了住宅功能，使它具有了一定的金融属性，所以一二线城市成为资本的聚集地也就毫不为怪了。

　　但中央的经济目标是提升实体经济，看看近来政府走马灯似的验证各种经济理论，就知道中央也是意在提升实体。我国从08年开始大幅度提高货币贬值速度，用增加货币来刺激实体，但统统的一切努力几乎都旁逸横出的进入了房地产业。自然每次对房地产的调控都重复着一样的结果，为什么还要重复着调控？

　　这个答案的谜底要么是政府力不从心的调控要么是被房地产所裹挟绑架，如果是如此，调控也只能是做做样子，平息一下大多数买不起房子的人的愤怒。因为政府若真心调控，运用的手段就不能老是用一个屡试屡败的同一模式来反复操作，其实政府设置的限购政策只能救急而不能从长计议，调控政策搞得像农村房间里配置的夜壶，用时拿出来，不用时搁置一边，与房地产走向市场化背道而驰，所以要有个能长期起作用的政策来限制房地产的疯狂。

　　而今一二线城市，涨幅似沉睡的火山突然的爆发，深圳、苏州、甚至合肥在不到半年的时间内房价基本翻倍，这个时候，政府还用限购的老政策意义在哪里？从屡次的限购的结果来看：限购只是在为下一次暴涨积蓄能量。

　　其实，破解这个限购的政策很容易，像世界多数国家通行的办法，施行房产税，用税收这个合乎市场规律的东西来调节房地产才是市场调控的金规玉律。

　　(本文作者介绍：资深财经评论员，长期在金融行业一线工作。)