中国楼市怎一个限字了得？

　　文/新浪财经专栏作家 李庚南

　　功夫在诗外。要让虚热的楼市降温，恢复良性发展状态，与其一味地“限”，不如多下功夫“疏”。既然此轮楼市虚热肇端于货币，那么自然需要按货币或金融的逻辑来调节。楼市从快速“降温”到病灶消除、恢复健康或需要经历循序渐进的若干“疗程”。

　　如果像电影般过一遍今年以来中国的楼市万象，我们能够迅速脑补出的最经典画面是什么呢？

　　首推的我想一定是“排长队”了：北京各婚姻登记处的排长队，假结婚；上海各婚姻登记处的排长队，假离婚；南京、杭州等地限购后的开发商门口的排长队，抢购房；还有深圳短命的“鸽子房”、南京的“担架签”、六合的“棉被盘”。

　　透过一幕幕人间悲喜奇葩剧，我们不难发现，其背景无一例外都是一大写的“限”字。限购、限贷、限价、限入户，……每一次“限”的声音都牵动着万千国人的心弦，都毫无例外地引爆一场追赶“搭末班车”的生死时速，并推动房价向“涨停”板进军。

　　而疯狂的楼市又进一步催生各地房地产政策口袋的收紧。从8月11日苏州重启限购，到9月中下旬杭州、南京、苏州、福州等城市的连续发飙，再到国庆期间十余个城市密集发布楼市新政，各地的限购限贷类调控政策从最初的投鼠忌器、挤牙膏似释放，到近期羊群效应下的纷纷登场、层层加码，俨然一副新政大比拼模式。

　　可以预见，在“因城实策，一城一策”背景下，限购限贷政策所形成的溢出效应将推动更多的二、三线城市加入政策收紧的队列。山雨欲来风满楼，中国楼市将面临“向左或向右”的抉择，“中场休息”或出现拐点。但这或许还不是最重要的；各地“限购限贷”政策的纷纷重启，意味中国楼市或将再次重回行政化调控的旧轨，这才是楼市需要警惕和反思的问题。

　　中国楼市调控的历史轨迹表明，行政化化的调控方式已经到了需要深刻反思的时候。“调一调，涨一涨，越调越涨”似乎已成为中国楼市的宿命。在楼市的潮起潮落之间，舞动的尽是行政化调控的“魅影”。行政化的调控导致房地产市场骤冷骤热、市场运行节奏紊乱，也导致市场预期的紊乱，带来对消费者的误伤。因此，关于房地产调控“去行政化” 的呼声日益高涨，“去行政化”已逐渐成为市场各方的共识。

　　“行政化”的楼市调控为何欲罢不能？

　　其实，从2014年楼市政策松绑以来，决策层强化市场化调控的取向已渐清晰。去年末中央经济工作在明确去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务的同时，实际上已发出了一个清晰的信号——要取消过时的限制性措施。什么是过时的限制性措施？不言自明，就是要逐渐取消限购限贷类的行政化化调控措施，将市场的还给市场，按照市场运行的逻辑、运用市场化的手段（利率、税收等）来调节房地产市场的运行。在“去库存”的大背景下，一些行政化的房地产措施已经被取消；而“因城施策，一城一策”也充分彰显了决策层推进市场化调控的意向。可以说，我们的楼市政策本已在“去行政化”方向迈出了可喜的一步。这一步是用我们前些年楼市调控的教训换来的，来之不易，岂能再走回头路？

　　因此，面对虚热持续的楼市，尤其需要保持政策的定力，避免进退失据。前不久，针对楼市升温下各地限购限贷政策频出的现象，《人民日报》海外版刊登了《楼市不“退烧”还有哪些招》一文，指出限购措施并不能从根本上化解楼市“高烧不退”的“症结”，还需有的放矢采取有效应对措施，让楼市走上健康发展的轨道。该文对当前楼市调控政策的担忧溢于言表，发人深省。

　　令人不解的是，此文之后，我们看到的却是越来越多的城市“结伴而行”，加入了限购限贷的行列。甚至，整个国庆节变成了楼市“调控节”！对于《人民日报》的告诫，何以更多的城市依旧偏爱“限购限贷”的老药方？“限”字当真那么有效吗？

　　实际情况并非如此。伴随限购限贷措施的反复使用，楼市对行政化的调控显然已产生了疲倦，形成了“抗体”。限购限贷类政策已大打折扣，甚至某种程度上成为新一波楼市涨价的发令枪，客观上推高了房价。这一点，在今年诸多城市的楼市表现中可以得到印证。

　　3月25日，上海、深圳在限购限贷基础上同日出台提高二套房首付、提高社保缴纳年限门槛等严厉措施，但并未能阻挡房价上涨的步伐。至9月末，上海、深圳新建商品房均价分别较3月份上涨15.2%和12．%；

　　9月5日，厦门重启限购政策后，尽管成交量迅速下滑，但房价却在限购后短时间内大幅度上涨。限购后第一周，厦门新房成交均价为比前一周上涨了12.6%。

　　同样的情形在苏州也出现。苏州的楼市其实在4、5月份开始调整，新房二手房量价都有所下跌；但自8月11日限购后，楼市成交量明显提高。9月27日，苏州将吴江纳入限购范围、实施全面限购限贷后，再次引爆楼市。

　　杭州自9月18日限购以来，从成交量看，市场并未出现明显降温。9月全市新建商品房成交2.22万套，远高于今年前8个月个月水平。而限购实施后的日均销售套数1044套，高于全月日均923套的水平。

　　其实，限购限贷政策效果究竟如何，地方政府心知肚明，却为何喜欢捧着这本“旧经”不放呢？表面看是行政化的惯性思维或路径依赖使然，当问题看不清、拿不准、吃不定的时候，祭出“限”招似乎最灵验；实则反映了有关方面对本轮楼市虚热的本质缺乏研判，对房地产属性缺乏客观认识。

　　已经形成的共识是，本轮楼市疯涨的主要推手是货币，是“资产荒”背景下的流动性泛滥，以及无风险利率不断走低背景下的居民“资产配置慌”。如果对楼市运行中这一新的态势缺乏深刻认识，依旧滞留于在供需环节找问题，而不是从货币问题着手、运用金融的手段和逻辑来调节，自然就会出现“开错药方”或“药方不对症”的情况。

　　即使在供需环节上，如果忽视了居民“资产配置慌”的客观实际，忽略或有意回避房地产的投资金融属性（这一点，在中央提出的去库存方略中已得到确认：“要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”），对房地产市场的供需状况就会缺乏合理的判断。

　　诚然，过度的投资（投机）无疑是楼市的 一味毒药。但如果否认楼市的金融属性，否认楼市中客观存在的投资需求，显然也是不理性的。掩耳盗铃式的调控思维只会对楼市形成误导。

　　严格的“限购限贷”政策尽管在初期，对“高烧”的楼市确有短期降温的奇效；但如同医理，越是厉害的药，其负作用也越强，后遗症也愈明显，对整个肌体的伤害不亚于治疗的本身。行政化的楼市调控政策，不仅在效果上呈现边际递减，而且实际上在不断强化人们的政策预期，紊乱了市场预期，成为推动房价上涨的“帮凶”，给房地产市场带来难以根治的后遗症。

　　行政化的楼市调控有何后遗症？

　　房价就像弹簧，承压越大，松开之后的反弹力就越大，除非不松开，或者压力大到超过弹性限度。但这显然不可能，长期的限购限贷政策带来的不仅是房地产行业的萧条，对整体经济也会是一场灾难。这显然为理性的宏观政策所抛弃。

　　为什么会出现一松就反弹的现象？其实并不难理解。严厉的限购限贷政策并不能真正消灭房地产市场需求（无论是刚性需求还是投资需求），而只能是暂时将需求“埋”起来。  但被“埋”的需求终有破土而出的时候。被限制者终究会想方设法绕过限制以满足自身需求。促使市场需求破土而出的条件，除了市场内生动力外，还有一个很重要的因素——市场预期，基于行政化化调控的市场预期。

　　恰是行政化的调控轨迹，让公众“看透”了政府对楼市的“心思”，形成了一种近乎“迷信”的楼市预期：无论是暴涨或暴跌，政府一定会出手相救！实际上也的确如此。

　　一个不争的事实是，房地产至今仍未真正走出政府调控的“工具箱”，仍是政府调控宏观经济的工具，而非调控的对象。政府调控楼市的目的绝不会是为了刻意打压或抬升房价。其目的无外乎两种情形或者两种情形的叠加：一是为保持房价的稳定，防止房价的暴涨、暴跌。一是为调节宏观经济的冷与热，推动或压缩固定资产投资。归根结底，还是围绕经济的热与冷。

　　正如亚洲问题专家法布里斯·雅各布10月3日在奥地利《新闻报》所发表的观点：“中国房地产市场人为操作度高。政府将其作为经济的油门，但也用做刹车”。雅各布的观点再次为中国楼市的行政化调控添加了注脚。

　　政府把房地产作为经济“油门”的调控逻辑，以及由此形成的路径依赖，无疑为“聪明”的社会公众提供了一个窥破房地产“政策周期律”的窗口，进而形成基于政策调控的市场预期。正是社会公众预期形成的同频共振导致楼市的不顾死活的疯狂！正如同策咨询研究部总监张宏伟所言：“对于楼市来讲，既然投资客死都不怕，苏州、厦门、杭州楼市限购又算什么！”

　　可见，房地产行政化调控的后遗症，不仅仅是造成市场的骤冷骤热；更为关键的是，会导致市场预期被扭曲。修正房地产市场预期或许比单纯的调控房价本身意义更重要，这是引领楼市走向健康发展之路。政府对房地产调控的行为模式客观上会传递给消费者强烈的政策预期，并以此代替市场预期；但政策的变化远非消费者所预期的那么简单。公众的预期始于行政化调控的逻辑，又往往破于行政化调控。正所谓成也预期败也预期，而刻舟求剑式的政策预期往往会让消费者屡屡承受被“误伤”的代价。

　　那么，行政化的调控是别无选择的选择吗？

　　楼市调控方式和手段的选择显然应该服从于问题导向，即楼市面临的突出矛盾和根本原因是什么。

　　当前我国楼市面临的突出矛盾和问题是什么？商品房交易爆棚、商品房价格持续飙升、地王频出？这些的确是当前的突出问题，但只是问题的表象而本质。

　　如前所述，当前房地产市场虚热的本质是货币问题或金融问题。在楼市高交易量、高房价和“地王”频出的背后，是被边缘化的市场供需，是“资产荒”背景下的流动性泛滥，以及无风险收益率持续下降背景下的“资产配置慌”。实体部门的“资产荒”、居民的“资产配置慌”与相对过剩的流动性交织叠加，在股市等市场疲软背景下，诱导着大量资金拥向楼市。

　　因此，仅从狭隘的房地产市场供需研究对策显然是缘木求鱼。单纯站在房地产行业角度考虑问题难免陷入“限购、退出、再限购”的怪圈。面对“资产荒”、“资产配置慌”与流动性泛滥的拥趸，继续沿用限购限贷类的行政化手段显然是治标不治本的；“药方”不对“症”，可能让我们错过最好的治疗时机。

　　功夫在诗外。要让虚热的楼市降温，恢复良性发展状态，与其一味地“限”，不如多下功夫“疏”。既然此轮楼市虚热肇端于货币，那么自然需要按货币或金融的逻辑来调节。楼市从快速“降温”到病灶消除、恢复健康或需要经历循序渐进的若干“疗程”。

　　第一疗程（短期）：降虚热。针对楼市虚热的“货币性”症状，通过信贷、利率杠杆调节，降低楼市杠杆，给楼市快速降温。一是降低购房者的杠杆，提高按揭首付比例、利率是当然之策；二是降低开发商的资金杠杆，改进或取消商品房预售制是关键；三是要加强对小贷公司、P2P网贷、民间投资等业态的治理，防止资金体外循环造成对降杠措施的抵充。四是推动资本市场发展，通过股市、债市等渠道纾解社会公众的“资产配置慌”，分流市场流动的性，减少资金对楼市的压力。

　　第二疗程（中期）：除病灶。即要解决房地产内生的制度机制缺陷。首先是要控地价，遏制“地王”。关键是地方政府能否走出“土地财政”的藩篱，开源更需节流。同时，要深化国有企业改革，强化国有企业财务软约束，防止国企不计成本拿地推高地价；而最根本的是，要真正落实国有企业退出房地产等一般竞争性领域的政策要求。其次，要运用市场化手段调节投资者行为，降低市场的投机性。长远看，房地产税的启动是必然之硬手。但房地产税收的推出，需要解决好本身的合理性问题，协调好房地产各环节税种之间的关系，避免重复征税所形成的社会抵触；更为关键的是，要真正履行税法宗旨，取之于民用之于民，而不是用之于官，用之于低效的、无效的官僚体系运转。

　　第三疗程（长期）：强体魄。即强化实体经济之根基，激励企业回归实业、坚守实业，增强实体经济的体魄。通过税收、财政优惠政策以及淘汰落后产能等方面的组合拳， 降低实体企业的成本负担，增强其盈利能力和市场竞争力。唯有如此，才能避免实体经济“弱不堪补”的尴尬，更好地吸收货币的输血，改变资金脱实向虚的症状。

　　所有“药方”均需遵循病理。既不宜用简单的、非市场的限购限贷来给楼市“降温”，也不宜用财政补贴等有损整体纳税人利益的方式来给楼市“升温”或去库存。关键是要厘清政府与市场的关系，保持政策的相对稳定性，建立良性的政策预期，珍惜和维护好政府公信力。

　　(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)