土地财政不变 楼市虚火难除

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 莫开伟

　　社会各界对这些城市的楼市调控政策充满了期待：希望楼市“虚火”能被扑灭，楼市高烧能被降温，整个房地产业能因此回归理性、健康发展轨道。但在笔者看来，持这种想法暂且不能指责其过于单纯和幼稚，但最起码是期望值过高。

　　今年“十一”长假期间，中国楼市迎来新一轮收紧调控大潮。自9月30日起到黄金周结束，北京、广州、深圳、苏州、合肥等19个城市8天内先后出台楼市调控政策。至此，国内限购城市重新扩围至20个（9月8日中国新闻网）。

　　可以说，这是一个不平凡的国庆长假，楼市虚火烧得不少城市政府寝食难安，为将这波熊熊燃烧的楼市“虚火”浇灭，平息社会舆论和民众心中怨气，确实让各城市政府手忙脚乱了一阵，各城市政府也可谓是绞尽脑汁、搜肠刮肚地使出了浑身解数，纷纷出台了楼市限购限贷政策措施。现在姑且不论这些调控政策的效果如何，仅地方政府这种雷厉风行的态度还是值得褒奖的。

　　纵观这20个城市的楼市调控政策，重点内容包括：针对本地户籍和非本地户籍实施“内外有别”的限购政策；提高房贷首付、利率；进一步严格限购、限贷条件与标准升级，取消税收优惠；打击第三方房贷平台等等，这些限购限贷政策力度相当之大，尤其北京、深圳、合肥、苏州等城市限购力度恢复到2014年“9.30”之前。

　　由此，社会各界对这些城市的楼市调控政策充满了期待：希望楼市“虚火”能被扑灭，楼市高烧能被降温，整个房地产业能因此回归理性、健康发展轨道。但在笔者看来，持这种想法暂且不能指责其过于单纯和幼稚，但最起码是期望值过高。

　　因为一，限购限贷政策没能跳出原有行政调控“窠臼”，很多只是过去政策的翻版，没有新鲜、有效招式可言；不依靠市场自身规律的调控，其结果无法摆脱“一控就死、一放就乱”的怪圈。从此次20个城市调控措施看，依然停留在信贷和购房数量两种调控手段上，并无实质有效的市场性调控措施，这些调控政策措施虽然可能会收到一些效果，但确实不宜长久使用，否则会形成一种行政综合“依赖症”，到最后会形成楼市自身较强的“耐药性”，使楼市调控永远无法距离“苦海”，民众也永远只能在这种行政调控的“苦海里”反复挣扎。

　　因为二，楼市虚火形成有一个过程，去虚火也需要一个过程，不会立竿见影，更不可一蹴而就。当前形成楼市“虚火”的这些一、二线城市，都是在政府去库存、鼓励民众购房、甚至不惜纵容楼市投机炒作等政策下才产生的，尤其这种鼓励房地产去库存政策还催生了“首付贷”、不地道的房产中介等副产品诞生，更加剧了楼市虚火；尽管中央政府果断踩了刹车，打击“首付贷”等对楼市推波助澜起到了一定遏制作用，但要肃清这种影响不是短期内能做到的；且有些城市类似“首付贷”的幽灵依然在徘徊，一时难以消除。

　　同时，有专家推测，年底前，个别大城市房价依然会上涨，只不过涨幅没有近期大；到了明年，市场整体成交量或会下滑；但长期看，政策的效力依然会减弱，要警惕各类规避政策的新做法。

　　因为三，在目前经济形势下，银行信贷资产配置荒确实存在，在房地产一路高歌猛进让银行分享可观利润、尝到甜头的局势下，要让银行从房地产收手或压缩规模实在有点强人所难，更让银行欲罢不能。近几年银行房地产信贷规模猛增就是最好说明，尤其2016年银行投放在楼市的信贷资金更是往年无法比拟的，仅7、8两个月个人按揭住房信贷及房地产开发贷款就占到了信贷增长规模的七、八成，这是一种危险信号。

　　因为四，目前土地财政格局依然没有改变，地方政府财力依然困难重重，保养老、医疗等民生工程支出、保重点基础设施项目建设等等，需要地方政府拿钱的地方太多，在目前经济增长持续放缓格局下，地方政府对土地财政的依赖脐带无法剪断。据统计，自房地产成为我国支柱产业之后，各级政府通过土地招挂拍获得土地收益达27.29万亿元，年均1.6万亿元。这种现状，更助长地方政府对楼市泡沫的持续幻觉和渴望，正如吸食“大烟”一样欲罢不能；谁都知道久吸成瘾危害健康，但没有它也是万万不能的；于是要么装装样子不会真正去调控楼市，要么只多只是在楼市价格过度膨胀与公众可接受的价格之间走钢丝寻求平衡，无意真正将楼市泡沫刺破，使楼市调控永远无法挣脱调控怪圈。

　　近十年中国楼市调控现状就是最好证明，不仅没有将楼市调控在合理范围，反而是每一轮调控之后，愈加触发楼市价格暴涨。尤其，当前各级地方政府已经“债台高筑”，靠发债置换债务虽然暂时可降低违约风险和借债成本，但并不能从根本上解决债务问题。显然，要确保持地方政府债务安全，必须继续维持房地产泡沫，必须继续依靠催生更多“地王”来化解地方政府债务危机。

　　由此，目前楼市调控应当立足长远，根据市场运行规律和各城市居民需求特点，准确预测，保持调控政策的连续性和灵活性，并更多地将调控功能让位于市场调控，减少对市场价格形成的行政干预，着力完善基于市场供求的价格形成机制；同时，应尽快终结土地财政，加快税收制度改革步伐，将中央政府与地方政府事权与财权改革到位，消除地方政府对土地财政的依赖，楼市去虚火和挤泡沫才真正有希望。

　　此外，加快出台鼓励实体经济发展发展的若干优惠财税金融政策，将银行信贷投放兴趣引向支持实体经济，让实体经济能吸纳银行更多信贷资金，实现银企共赢，从根本上遏制信贷资金过多流向楼市。

　　(本文作者介绍：知名财经评论人、中国地方金融研究院研究员)