用嘴调控楼市比用嘴加息更糟糕

2016年09月01日15:32    作者:刘维明  (0)+1

  文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 刘维明

  最近地方密集的房地产调控措施预计将给市场降温,并令价格涨幅趋缓,但这仍然是“需求侧”的权益之计、缓兵之计,风头过后一切依旧。中国的房地产市场必须进行“供给侧”改革,无论是土地供给、金融资源供给还是具体物业供给,都应下决心进行彻底改革,不能重走美、日老路。

  美联储“用嘴加息”确实让人很不耐烦,但其实效果还是满成功的,不但引导了市场预期,也在一定程度上阻吓了过度投机和资产泡沫。

  同时,正是因为“干打雷不下雨”,这种口头加息的干预行为又不会对经济产生实质负面影响,事实上为经济提供了一个相对宽松的环境,有利于增长。

  从以上几个方面考虑,美联储的“口头加息”应该说综合效果还是不错的。

  不过凡事有个限度,这种“狼来了”的游戏注定玩不下去,市场早已厌倦,美联储必须做出明确的决断。

  与此相仿的是中国央妈也学会了“用嘴”干预市场,今年以来对市场谆谆教诲不绝于耳,那就是“继续实施稳健的货币政策”,同时加大公开市场操作力度,让市场彻底打消央行会全面宽松放水的念头,逼迫资金进入实体经济。

  从现在的情形来看,效果虽然还不明显,但意图的传递已经非常清晰,金融市场近期的反应也显示出心领神会的迹象。

  近几天债市收益率的大幅反弹,除了技术因素外,对货币政策的态度扭转是根本原因。

  其实,市场上最典型的“用嘴“调控的榜样非房地产莫属,只不过这是个反面教材。

  自打有房地产调控那天开始,我们看到的结果基本上始终只有一个----越调越涨!这似乎已成为破不了的魔咒。

  而在房地产调控中,“窗口指导”、“用嘴干预”是最普遍的做法,但现实大家看得都很清楚,市场每一次都是我行我素根本不理这一套。

  在用嘴搞不定后,地方的通常的做法是限购、限贷、限地价。

  但不知是市场领会不了领导意图,还是领导本来就不是这个意图,反正这些政策出台的结果就是与政策要求的正相反----抢购、抢贷、抢地王!

  这两天听闻在地方调控措施出台和拟出台后,深圳、上海市场立即以刷新地王纪录、刷新成交纪录、刷新离婚记录来“积极响应”,银行也以刷新按揭贷款占比(按揭占新增贷款的42%)来“积极响应”!

  在货币市场能够成功的“嘴炮”,为何在房地产市场失去了功效?

  根源在于措施没用对地方

  这就像一个病人发了高烧,医生只是让他猛吹空调冷气降低皮肤温度却不想办法消除炎症一样,只会让温度越来越高。

  房地产的炎症在哪里?

  当然是土地财政!

  第一财经日报在一片题为《土地收入20年涨100倍的秘密》一文中引用资料显示:

  一位原国务院领导曾发表署名文章称:……国家要垄断土地的一级市场,扩大土地有偿使用范围……另一份地方资料中称:……土地开始成为政府生财、招商、引资的重要手段……

  好吧,既然是生财之道,还有什么好说的?

  我们已经充分理解房地产调控为何总是“用嘴”,又为什么总是越调越涨了!

  房地产问题不解决,中国的结构调整就不会成功。

  当下的中国,无论是经济支柱还是民众投资,似乎只剩下一个房地产再无其他。

  政策希望资金流向实体经济,但实体经济中好的资源民企得不到、贷款民企得不到、能够进入的领域高风险…

  而与此同时房价天天涨、地价天天涨、房地产股票天天涨、房子被银行认为是优质的资产、在其他企业债券发行大幅萎缩的同时房地产公司发债猛增创天量、与房地产有关的理财产品收益远高于储蓄、房地产企业有多得花不完的钱……

  如此现实,怎能阻止资金进入房地产、而又怎能引导资金进入实体经济?

  中国经济进入调结构的关键时期,发展第三产业、发展消费型经济、大幅提高消费在GDP中的比重,是调结构的重要目标。

  然而,伴随着房价上涨、住房按揭上涨、商品房销售额上涨的同时,消费增速却在持续下滑!

  图1:可以明显看出,房地产火爆的同时消费持续低迷,冰火两重天。

图一图一

  ​ 一方面经济下滑抑制了消费支出,而高昂的住房花费对储蓄的消耗和锁定、以及对未来收入的提前预支,也是令居民消费能力下降、影响社会消费和投资增长的重要原因。

  一些家庭将几代人的继续都用在了房子上,哪里还有闲钱消费投资?

  中医治病讲究治本,房地产的本不治,结构调整就不可能成功。

  问题还在于,房地市场的不均衡使强者恒强、弱者恒弱,资金大规模涌向一、二线,因为人们相信那里的房子还会继续上涨,而需要去库存的三、四线市场依然惨淡。

  人们总是天真的认为把过热的一、二线调控下去,三、四线的日子就会好起来,这无异于痴人说梦!

  房地产政策以及地方政府的作为早已经让房子成为了政府、企业、个人的赚钱工具,资金是聪明的,政府、房企想一边赚钱一边撇包袱,聪明钱谁会上这个当?

  但悲哀的是普通人又不得不上当----他们是刚需!

  图2:一边是房地产投资大幅下降,一边是居民按揭贷款大幅飙升,房企的去杠杆用居民的加杠杆来接,如此去库存也是醉了。

图二图二

  ​ 成功的“用嘴”干预就是成功的预期管理,成功预期管理基础是合理的政策安排和有效的传导机制----当前的房地产市场基本处于传导机制失效的状态。

  最近地方密集的房地产调控措施预计将给市场降温,并令价格涨幅趋缓,但这仍然是“需求侧”的权益之计、缓兵之计,风头过后一切依旧。

  中国的房地产市场必须进行“供给侧”改革,无论是土地供给、金融资源供给还是具体物业供给,都应下决心进行彻底改革,不能重走美、日老路。

  美联储用嘴加息让人嘲笑,我们用嘴压楼好像还不如椰奶。

  市场跟踪:

  A股:证监会严格基金资管监管、保监会提高大股东准入门槛,强力金融去杠杆力度继续加码,资金兴趣索然,市场压力不减,回避;房地产调控措施密集出台,地产股上演最后晃骗,逃离。

  国内债市:宽松无望,降杠杆持续,收益率反弹原味停止,10年期预计将重回2.9-3%区间,慎入。

  贵金属:耶伦讲话影响正在消散,市场持稳,中线健康,恢复多头操作。

  原油:等候更多刺激,前期买盘需要消化,短期调整未结束,观望;

  外汇:等候周五美国就业数据,美元(对主要货币)反弹无力,随时可能回跌,卖出。

  人民币:G20召开在即,美元支撑力度不足,人民币大跌概率不大,有望持稳反弹。

  (本文作者介绍:资深金融市场专家,历任中外资金融机构交易员、研究院、首席分析师等。)

责任编辑:陈悠然 SF104

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文章关键词: 房地产 实体经济 美联储 加息
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