共有产权房不宜含有财富再分配功能

　　文/新浪财经专栏作家 熊锦秋

　　当前一些地方的共有产权房制度，仍然存在巨大的财富再分配效应，从这一点来说，其与经适房制度执行效果本质是一样的，有的甚至本身就是经适房的变种，包括住房建设等都由政府主导，由此经适房所拥有的一些制度弊端，在共有产权房上面同样有所体现。比如，分配时难免出现寻租腐败，不合格的群体钻制度漏洞、抢占共有产权房资源，政府主导建设的共有产权房可能质量不过关、甚至豆腐渣等。

共有产权房不宜含有财富再分配功能

　　住建部多位领导在多个场合表示要探索发展共有产权住房，笔者认为，发展共有产权房需要明确其根本目标是保障居住，而非财富再分配。

　　正宗的“共有产权房”，其用地性质由划拨改为出让，并完全按照商品房进行开发，且销售价格计算也等同于商品房；保障对象即使买到共有产权房，也不能从中获取额外利益的。但在现实中，多地的共有产权房却不“正宗”，比如北京的“自住商品房”

　　明确表述为“共有产权性质”，按《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，自住型商品住房销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定；购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该住房购买时价差的30%交纳土地收益等价款。由于自住型商品房购买时价格较低，5年后出让一般都有收益，即使上缴一部分，购买者仍可从中分得大部分收益。

　　又比如，上海的共有产权房其实根植在经济适用房制度基础之上，2011年，共有产权房在上海全市铺开，经适房在公开文件中被改称为共有产权保障房(经适房)。经适房项目选址、建设用地行政划拨等都由政府主导，保障对象拥有经适房有限产权；在实际操作中，共有产权房的价格仍然比周边商品房要便宜，有的甚至相当于周边房价的60%左右，5年后出让时，保障对象那部分住房产权仍然可以获取巨大市场差价。

　　也就是说，当前一些地方的共有产权房制度，仍然存在巨大的财富再分配效应，从这一点来说，其与经适房制度执行效果本质是一样的，有的甚至本身就是经适房的变种，包括住房建设等都由政府主导，由此经适房所拥有的一些制度弊端，在共有产权房上面同样有所体现。比如，分配时难免出现寻租腐败，不合格的群体钻制度漏洞、抢占共有产权房资源，政府主导建设的共有产权房可能质量不过关、甚至豆腐渣等。

　　共有产权房本不应含有财富再分配功能，一套住房数十几百万，只要含有20%甚至更多的优惠，就是几万几十万元，这样的财富再分配，谁也难保公平，也缺乏正义基础。比如，当前共有产权房的保障对象，显然不如廉租房保障对象“穷”，但廉租房保障对象从廉租房制度可以享受的潜在经济利益，或许还不如哪些“半穷不穷”的人从共有产权房制度获取到的巨大差价，这谈何公平？另外，对于一个比“半穷不穷”稍微富有的人，他难以享受共有产权房保障，其财富反而可能由此就少于哪些享受共有产权房保障的“半穷不穷”的人，这又谈何公平？一个人很穷或者半穷不穷，政府应该保障他它的居住权、让他有房子住，但不应该保障他的财富，将来他转手一卖成为富翁，那其他人还拼死拼活工作干什么？

　　这方面我们不如参考英国的做法。英国共有产权房销售价格主要根据其所在位置的房价水平来确定，当然也会参考其供应对象的承受能力、价格水平要比相同地段的价格略低一些；购房人可以先期购买25%、50%或75%的产权，并对剩余部分的产权支付租金，先期购买的产权份额越多，所需支付的租金就越低；不论购房人拥有房屋多大比例的产权，房屋的一切维修费用均由购房人承担。应该说，我国最先探索共有产权房的江苏“淮安模式”最为接近英国的模式，该地共有产权房的价格只比周边商品房便宜5%至10%左右，其中包含的财富再分配功能较弱，这是比较明智的做法。

　　笔者建议，共有产权房制度可构建在商品房制度基础之上，可以规定：住房保障对象可在市场中购买任何地段的商品房(房屋总价限定在一定市值以下)，由政府和保障对象共同出资购买，按份共有住房产权，以出资比例划定两者的产权比例，规定政府出资比例不高于50%，政府让渡住房国有产权部分的居住权，只收取低廉租金。保障对象将来可一次或分期购买国有面积的产权，但价格基本按照当时市场行情随行就市，由第三方评估机构估值。保障对象不守信用导致政府应该收取的房租损失，那么不缴清过去所欠房租，就不能购买剩余产权、或者不能转让，并计入个人信用数据库。房屋维修费用由住房保障对象来掏，因为受益者是保障对象。

　　显然，由于这个制度不含有任何的财富再分配功能，不会受到政府权利部门或人员的觊觎或干扰；而政府也无需土地划拨、无需介入共有产权房建设，腐败温床一扫而光，豆腐渣工程也就不会再出现。

　　(本文作者介绍：资深市场评论人士。)

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