文/新浪财经专栏作家 肖磊
至于诸多的海外购房选择在美国,体现的是中国投资者比较传统的一种投资理念。自从2008年美国发生次贷危机以来,全球对美国经济有了新的认识,一个能够在如此之大的危机之中浴火重生的经济体,一定有着稳定的市场基础。全球市场似乎都受到了美国经济复苏预期的影响。
一掷千金的“土豪”气质是中国炒房客的一大特点,制造“土豪”的原因有很多,我最为关注的一个理由是人民币的超发。2008年末,中国广义货币供应量M2余额为47.52万亿元,目前M2已经达到了120万亿,在不到6年的时间里,增长了153%。无独有偶,据一项调查数据显示,到2012年,中国年收入25万、总资产在250万以上的家庭,占人口的23%。
货币投放量的巨额增长、中国富裕阶层人数的暴增、国家反腐政策越来越严,导致时下的中国,存在海外投资需求和移民条件的人越来越多,把资产配置向全球分散的意识也越来越强。另外,随着中国经济的崛起和不断的融入世界,人口和资本的全球性流动更加明显,合理的境外置业、移民、投资等有利于输出影响力,这是中国市场壮大的标志,不应该以任何理由加以阻止,也不应该过度担忧。
至于诸多的海外购房选择在美国,体现的是中国投资者比较传统的一种投资理念。自从2008年美国发生次贷危机以来,全球对美国经济有了新的认识,一个能够在如此之大的危机之中浴火重生的经济体,一定有着稳定的市场基础。全球市场似乎都受到了美国经济复苏预期的影响。
由于美国房地产市场主要以消费需求为主,土地又是私有化的,整个市场是由需求推动供给的市场,衡量美国房地产市场是否复苏的最主要一个依据是新屋开工数量。自2009年1月份美国新屋开工数量跌入低谷(46.6万套),至2011年2月的47.9万套,三年间新屋开工数据几乎停滞(说明市场严重低迷)。但从2011年3月份开始至今,新屋开工数量已经增长至今年四月份的107万套,已超过了危机前水平。
美国房地产市场得到中国人的热捧,除了市场回暖和价格上涨之外,更多的购房者认为在美国购房其价格比国内划算,投资潜力大。如果你在北京地区有两套房子,卖掉一套就可以在美国中部地区购房生活或投资,而在北京上海这样的大城市,拥有两套住宅的家庭有很多。至于为孩子教育着想、为生态居住环境考虑等到美国买房的民众,实际上是在有了最基本的财富积累之后才出现的。只有具备一定的财富实力,需求才是真实的,如果政策允许,更多的人肯定是朝着自认为更好的居住、生活地流动。小城市向大城市流动,大城市向更大的城市或国外流动,这是一个不可逆的趋势。
如果仔细观察中国海外购房者,除了真正的想要在海外生活的人之外,其他的基本都是投资客。在经过了多年国内“炒房”锻炼之后,中国投资者有其特殊的投资逻辑,这种逻辑跟中国投资市场的大环境有关。比如中国诸多投资者依然偏好于房地产投资,而对股票、债券等投资领域并不是太关注,这导致中国所输出的投资客,在海外市场也首先考虑买入房产。纵观比较成熟的资本市场,比如欧洲和美国诸多投资者,在选择海外投资的时候,实际上很少选择房产作为投资对象,大多会选择股市、外汇、债券、商品等市场。
据报道,中国富豪在美国购房热情持续高涨,中国买家占海外买家大约24%。去年,美国房地产海外买家购买了大约922亿美元房产,中国富豪掷大约220亿美元在美国购房置业,消费金额飙升了72%。不过在中国人如此疯狂的买入美国等房产之前,已有先例,1985年日本签署“广场协议”,随后日元开始升值,日元的全球购买力迅速飙升,日本向全球输出资本的时代来临,日本人最牛的时候买入了诸多象征美国的标志性房产建筑,洛克菲勒中心就是其中之一,日本人在美国房地产市场的投资一度震惊世界。
时过境迁,随着日本国内房地产市场的崩盘,经济增速下降,日本房产投资客资金链开始紧张,在美国购入的诸多房产最终也没能持续持有,参与房产投资的诸多企业和个人遭到沉重打击,三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产,以3.08亿美元的价格,加上8亿美元的债务,卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人,其历史教训是非常深刻的。
追涨杀跌和羊群效应也是中国炒家比较明显的特征,纵观全球市场,欧洲面临通缩,英国伦敦等地严厉打击空置率,买房不住每年最高罚款达6万英镑;一些比较小的国家,比如葡萄牙等地,容量较小,很难接纳中国这种群体性炒房团;再加上澳洲等地经济增速下滑、加拿大投资移民政策变化等,可选择的炒房地已经不多。所以美国作为房地产市场复苏明显,市场容量庞大,教育、医疗等各类基础要素吸引力较大的市场,自然就成了中国房产投资客的最佳选择。
但需要注意的是,在美国等投资房产与中国市场有很大的不同,美国各州平均房产税率接近2%,比如去年中国富豪大约220亿美元购置了美国房产,一年当中仅房产税支出就接近5亿美元,50年后相当于把你的房产值再向政府交一遍。美国政府是非常聪明的,其房子看上去是永久产权,实际上投资者所占到的便宜不多。正是因为如此,“炒房”在美国并不是一个受欢迎的投资方式,尤其是当下被中国炒客追捧的豪宅市场,持有成本极高,只有特别富有的人才愿意进入豪宅市场,比如美国巨星迈克尔杰克逊等,但最后也因拖欠巨额房产税费,导致濒临破产。
在美国,由于早年日本人炒房,后来台湾人也加入了购买美国房产的行列,强大的购买力导致亚裔聚居的城市房价都很高,目前中国大陆也加入到了这些城市的房产投资当中。据美国房地产经纪人协会的统计,美国的少数民族购买房子的数量占总交易量的30%以上,在很多亚裔聚居的地区,这一比例可以很高,很容易达到50%,甚至70%。在所有的种族中,亚裔是拥有房地产比例最高的,西班牙裔是最低的。
中国买家的算盘是这样的,推高美国房价,然后尽快脱手。但据相关媒体报道,美国市场出售给外国买家的房产中32%依然由中国人购买,也就是说,把房价炒高了之后,再卖给下一个中国人。
按照历史数据来看,一百多年来,美国房地产市场的年均涨幅大概3%,减去各类维护和持有成本,其收益实际上没跑赢通胀,其投资回报率远低于各类指数基金。美国本土更多的普通投资者会选择指数基金或债券,指数基金和债券市场是普通投资者最可靠的一种投资美国的方式。相比而言,房地产投资属于非常专业,需要专业经纪人等参与的一种投资,分类和打理非常复杂,各州的情况又不一样,在美国只有非常少数的人会选择投资房产来完成投资计划。
(本文作者介绍:财经专栏作家)
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