楼市会重蹈股灾的覆辙吗？

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）机构专栏 金融客平台

　　现在，实体经济增长乏力之际又强行加杠杆发动楼市，我对结果非常担心。去年下半年，政府为防止股市崩盘而不惜一切代价救股市，救起来了吗？有人又说，只要印钞不断，房价就一直涨！如果印钞能解决泡沫经济问题，美国就不会有席卷全球的金融危机了。

　　2005年，美国房地产泡沫越吹越大，房价一路飙升、销售量持续上涨，房价收入比达到历史最高，然而全国上下，从政府到专家再到人民，都认为美国房地产的泡沫不会破裂，并总结出一系列理由支撑这一看法。就连不少中国专家也持有相同的观点。

　　如果说现在的中国哪点比当年的美国强的话，那或许就是我们不像美国人那么盲目自信吧。但如果我们继续鼓吹“一线房价永不落”的话，结果又会是怎样呢？

　　高歌猛进的房价

　　近来，在货币政策持续放松、降低贷款首付比例等等一系列呵护措施的激励下，京沪深等一线城市房价在高位的基础上全面暴涨。价格已基本上到了与普通工薪阶层无缘的高水平了。

　　最近的一则报道很能说明问题：根据2014年年报的数据，1065家上市公司的全年盈利不足5500万元，占上市公司38%，5500万元是什么概念？几乎买不起一套一线城市的豪宅。

　　更妙的是，在A股上市的大部分股票（中小创为代表）估值奇高，这些盈利能力不足的上市公司市值动辄数百亿，只要大股东减持1%的股份，几套一线城市的豪宅就手到买来了。这不是明明白白告诉我们，楼价太贵了，而股价也总体太贵了吗？

　　于是，大股东们以“改善生活”等理由，毫不犹豫卖股，而一部分卖股所得就用来买房去了。尽管“改善生活”的理由有些牵强，但在公开的市场买卖其行为无可厚非，买卖是公平的，股市投资者觉得贵可以不买啊。

　　看到这里，读者应该明白，承认与不承认，股价依然太贵了，尽管从去年6月中至今经历了几轮的大跌，泡沫仍摆在那里，等待消化。去泡沫的路径不外乎两种：戳穿泡沫是短痛；小心翼翼地呵护让泡沫慢慢消退是长痛。别无它法。总之，无论如何，股市泡沫的破灭已经让投资者饱尝痛楚了。

　　近期楼市因得益于为保增长、稳股市而采取的宽松货币政策而如夏天般火热。各类减首付、降契税等的扶持性政策不断出台为楼市火上加油。

　　这现象让我想起了去年初股市的景象，为推动直接融资、去杠杆、鼓励创业，政府发动起一轮“人造牛市”，在估值不便宜而上市公司的盈利能力并无改善的背景下强行发动的杠杆牛市，让估值上了天价：创业板的平均市盈率在去年6月份达到了140倍的登峰造极的高位，也就是说，假如公司一直存续而盈利能力不变，要140年才能收回投资成本。够疯狂的了！疯狂的结果是什么？我们现在都知道股灾的灾难性结局了。

　　现在，实体经济增长乏力之际又强行加杠杆发动楼市，敝人对结果非常担心。大家都在信心满满地说，不用担心，政府不会让楼市崩盘的！我们不妨看看去年下半年，政府为防止股市崩盘而不惜一切代价救股市，救起来了吗？有人又说，只要印钞不断，房价就一直涨！我想提醒一下，如果印钞能解决泡沫经济问题，美国就不会有几年前席卷全球的金融危机、日本就不用经历“失去的20年”，非常热衷于印钞的津巴布韦就已成为世界经济强国了……

　　是泡沫，就必然会破灭。如放任楼市泡沫高涨，最终破灭就是必然结果。尽管直到泡沫破灭的前夜，大家也通常不担心泡沫会破灭。

　　泡沫破灭前的美国

　　我们看看离我们并不遥远的美国楼市泡沫破灭前的盛况吧：根据美国联邦住宅企业监管局公布的数据，2005年，美国的房价/收入比，房价/租金比都达到历史最高水平。纽约、芝加哥、旧金山、波士顿等大城市而言，房价的上涨幅度更是令人惊奇。

　　这些城市危机之前几年豪华公寓的价格上涨幅度都在100%以上。纽约曼哈顿产权公寓平均价格上涨幅度达到153%，每平方米超过9万元人民币，顶级的达到30-40万元人民币1平方米。曼哈顿新建的两居室（两卫）、套内面积在120平方米左右的公寓，起价在160万美元以上，品质好些的（包括游泳池、桑拿等健身设施）在200万美元以上，楼层高景观好的在300万美元以上，最顶级的达到近千万美元。

　　一手房的强劲增长带动了二手房市场。美国全国房地产商协会公布的数据显示，2005年6月份二手房年销售达到733万套，这是继同年4月份以来第二次再创历史记录。6月份美国单家庭房屋（别墅）销售的中位线价格达到21.9万美元，再创历史最高水平，与上年同期相比，上涨幅度高达14.7%，是过去25年来最大的。

　　看了以上数据，您是否觉得与国内房地产市场的现状高度相似？

　　然而，美国当时几乎没有人担心房地产泡沫，就连保守的美联储主席格林斯潘2005年5月底向国会作证时，也罕见地表示“美国尚未出现全国性房地产泡沫”。事实上，当时无论是经济学家、政府主管部门、开发商或者普通百姓，都相信美国房地产泡沫不会破裂。

　　相信“美国房价不会崩盘”的种种理由

　　有趣的是，我查了当时（2005年）《上海证券报》的一篇中国专家撰写的文章，说的是当时中美两地房地产泡沫的比较，结论是：美国的地产泡沫比中国小，美国的很多国情决定了房地产泡沫不用担心。文章的部分内容摘录如下：

　　“首先，美国房地产消费结构呈多元化趋势。美国拥有自己住宅的家庭只占家庭总量的65%（在大城市中这个比例更低），大量家庭长期依靠租房解决居住问题。本次房价飙升中，租金并没有大幅度上涨……

　　“其次，产品结构的多元化。美国不仅有产权公寓（概念和国内完全一样），还有只拥有股权而没有产权的“合作公寓”。“合作公寓”的数量大约是产权公寓的三四倍，价格却不到产权公寓的一半……

　　“第三，贷款渠道的多元化。除了向商业银行贷款外，美国购房者还可以从众多的专门经营房屋贷款业务的房屋贷款机构，以及数量极其庞大的贷款经纪人那里获得贷款，它们的背后则是有政府背景的，实施房地产贷款证券化的两大上市公司“房利美”（FannieMae）和“房地美”（FreddieMac）。美国绝大多数的房屋贷款通过上面的渠道进入二级市场，由养老基金、保险基金、共同基金以及广大的投资者购买，极大地分散了风险……

　　“第四，贷款利率的多元化和多选择的重新贷款机制。美国除了固定利率外还有浮动利率。购房者如果选择固定利率，那么在整个贷款（比如30年）期间，无论美联储怎样调整基准利率，每月的还款数额都不会改变，有效和主动地控制了家庭的财务风险……

　　“第五，房地产市场的广泛性和独立性。美国房地产市场非常庞大，由数以千计的个别市场组成。在本轮房价上涨中，各地房价上涨有其不同的客观原因，例如：有的城市是由于某些类型房屋稀缺造成供不应求；有些城市是由于失业率的大幅度下降；有些州是因为移民数量的激增；有些州是由于某些产业的迅速崛起。泡沫互相之间不会“串联”，从而形成更大的泡沫……”

　　总之一句话：有许许多多的理由让我们不用担心美国房地产泡沫！

　　结果呢？美国和中国专家都不担心的美国房价从2006年起整体持续下跌，之后是席卷全球的金融海啸……

　　我们来对照一下现在说国内房价不会下跌的分析报告，看看其表述“中国特色”会支撑房价只涨不跌的论据，是否与上文有异曲同工之妙？

　　投资者们肯定又会说，我们与美国、日本完全不同，国情决定了房价只能永远上涨。坦率地说，这话过了，去年上半年股市狂涨时，大家不是把“我们这次完全不同”的话挂在嘴边吗？结果如何啊？

　　事实上，经过多轮的大涨，一线城市房子的估值已经超贵：以现在的一线城市房价计算租金回报率，大概普遍在1%左右，这是市盈率100倍（投资要100年才回本）的概念，买房投资的人绝对不是看中1%的租金回报，而是以更高的价格卖给下家，这现象在去年上半年的股市不是似曾相识吗？

　　回到文章最初的那则报道，就近4成的A股上市公司而言，每家成百上千号员工，一年艰苦打拼创造的价值还比不上一线城市一套豪宅，这些天价豪宅还物有所值吗？因此，如果以投资为目的，穷几代人的合力而在一线城市买房，无异于在去年上半年买创业板的高价股（同样是因限量供应而稀缺，同样是资金集中的涨得猛，同样是估值超高），那么，在股市已经体验过的覆辙，还有必要在楼市来一遍吗？

　　（本文原载于《金融客》杂志2016年2、3月合刊，作者为德意志银行财富管理中国区总监。本文属作者个人观点，不代表其雇主及其他任何机构。）

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