房贷新政一出专业炒房者笑了

　　文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 张鹏

　　当前房地产去库存成为首要经济任务，表明房地产大周期拐点正在临近。而此时，房贷新政姗姗来迟让人苦笑，恐怕只有那些尚无房产积蓄尚可比较着急的刚需群体及专业炒房者有帮助。

房贷新政一出专业炒房者笑了

　　央行、银监会2日发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，要求在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　而在此之前，全国公积金贷款的首套房、二套房最低首付比例都已降至20%。由于这次房贷新政与2008年的房地产救市政策力度基本相当，被个别媒体誉作央行给购房者发“红包”。笔者认为，房贷新政姗姗来迟让人苦笑，恐怕只对那些尚无房产积蓄尚可比较着急的刚需群体及专业炒房者有帮助。

　　一方面，这一次房贷调控周期难敌房地产市场大周期。长期以来，土地财政、限购政策等制度安排透支了房地产市场长期增长潜力，扭曲了正常的市场机制，直接后果就是助涨了房价，催生了房地产泡沫。当前房地产去库存成为首要经济任务，表明房地产大周期拐点正在临近。

　　三、四线城市尽管已经取消了限购政策，但是由于产业影响、人口结构等变化因素，房地产市场供过于求的局面已经形成，房价将出现趋势性拐点。而在北上广深一线城市，由于限购政策的继续存在，本已高位运行的房价今年有可能再度上扬进而形成泡沫。因此，房贷新政不仅难以转变而且强化了人们对于市场局面的整体判断和预期。由于业内预计房地产市场有望在一季度迎来一轮密集的政策宽松，理性购房者短期观望情绪依然较浓。

　　另一方面，当前经济持续下行、股市表现不佳，作为购房主力的中产阶层收入预期恶化，房贷宽松对于合理需求的刺激效应有限。去年以来，A股市场接二连三的股灾让投资者损失惨重，中产阶层正是其中的主力。有人说中国中产阶层遭受了没顶之灾，无论是对于中国经济繁荣还是社会发展都影响甚大。其实，这句话一点都不过分。

　　由于股市亏钱效应明显，自然也会传导和影响房地产市场，抑制了相当一部分尚无房产的中产阶层的意愿和能力，那些把有限积蓄投入股市希望从中赚钱后才能买房的中产人群苦不堪言，从这个意义上说可以说股市不兴，楼市难兴。

　　因此，房贷新政只是政府和市场新一轮博弈的开始。有一种观点认为，政府可能希望确保房价足够高，以让大多数有抱负的中产阶层必须努力工作才能成家买房所需的钱，这样才不会萌发关注深层问题的欲望。笔者难以对此观点进行证实或证伪，但是有一点是肯定的：政府的确希望房价能够相对高位并且平稳，不能出现断崖式下跌。如果让房地产泡沫突然破裂，不仅会让资产部门利益受损，也势必造成严重的系统性经济危机。

　　笔者稍有不解的是，为什么不是政府希望确保A股的股价足够高呢？A股整体估值偏高应该并且可以去杠杆，房价整体偏高、房地产大周期已到为什么还要加杠杆？解决部分购房人群合理需求为什么不早加杠杆？而让人更为担心的是，股市吐血，楼市吸血，实体经济会不会危机更严重？实体经济不行的话反过来又影响股市和楼市多少？政府供给侧改革出牌到底有没有颠倒次序出错牌？

　　“股市套，股市套，股市套完楼市套；楼市套，楼市套，楼市套完二胎套。”网友们看似戏谑的评论实际上传达出忧虑和不满。出牌顺序千万不能错了！否则，大家真的会惧怕改革、反对改革。

　　(本文作者介绍：供职于阳光私募行业，清华MBA校友。)

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