当美国拆迁遇上钉子户

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 成薇

　　有开发商计划就一处地带进行地产开发，开发商以高达百万美元的补偿价格希望得到当事人的同意进行拆迁(超出市值数倍)。但伊迪丝不为所动，因为老人恋旧，且已习惯了固有的生活。开发商无奈，只得修改图纸，空出原本属于老人的住处。

当美国拆迁遇上钉子户。

　　随着中国国内城市化进程的快速推进，市政改造，商业地产开发等活动遍地开花，这一过程不可避免的导致拆迁。尽管中国早在2007年就颁布了《物权法》，同时还有一系列政策法规对民众权益进行保护，但不可否认，开发商在拆迁过程中基本处于强势地位，而普通民众因悖弱常常只能被动扮演受害者的角色，这不能不说是令人尴尬的。

　　如何破解商业利益与个人权益的纠葛，在开发建设与和谐稳定间怎样尽可能保持平衡？成为摆在中国社会面前的一道难题。

　　反观美国，同样的行业和领域，很少发生特别事件，即使偶有例外，也会迅速得到社会各界的广泛热论和监督，最后在各方力量积极参与，并尽可能保证公平透明的情况下得到解决。更重要的是，对相关法规的补充调整会紧随其后——民众和各级政府会根据最新情况，以挑剔乃至苛刻的态度重新审视之前制定的成文，从修正到执行，真正落实平等法制的精神。可以说，这其中的蕴含值得我们深究。

　　上世纪90年代末，美国康州的新伦敦市(New London, Connecticut)为振兴发展，决定对城市的某个地段进行开发，但遭遇两个“钉子户”的阻挠。在协商未果的情况下，新伦敦市的市政府拿起法律武器与两个钉子户开始了法庭诉讼，官司一直打到最高法院。最终，市政府以微弱优势赢得了有利于自己的裁决。

　　此举在全美各地掀起轩然大波，很多人都表示反对，并担心这会成为政府日后滥用公权的先例。民众的反对最终引起了联邦的重视。2006年，布什总统发布行政令，明确规定联邦政府必须出于对公众福利的考虑才有权征地。

　　随后，美国几十个州的州政府也纷纷出台立法，对政府在征地过程中的具体职责做出明确说明和限定。一次“强拆”拆出几十部专题立法，这堪称立法史上的奇迹。在这一过程中，除了普通民众主人翁意识的表现外，政府对民众抗议的尊重与配合，尤其令人印象深刻。

　　普通民众的利益之所以能够得到充分尊重和保护，除了西方社会重视保护私有财产的文化传统外，还在于政府的公平执法，而实现这些的前提，是政府一般不介入商业用途的地产开发——土地征用，房屋拆迁补偿等问题，被认为是开发商和地产被征人之间的商业行为，一般由双方自行协商解决。

　　当然，这并不代表政府对其中可能存在的纠纷不作为。相反，政府对涉及开发拆迁等环节有明确详细的规定：除严禁政府官员从中牟利外，还要求征迁双方自愿平等，禁止以强欺弱或无理纠缠等不合理现象发生。

　　当然出于道路、学校、医院等公益建设的需要，美国政府也会以公众代表的身份介入土地征收。但即便如此，各级政府在行驶征地权时，也要严格遵守宪法和法律的相关规定：“在没有取得公正赔偿的前提下，私人财产不得被充公；各州在未经法律的正当程序下不得擅自剥夺私人财产”。针对“钉子户”必须通过正当的法律程序，而不能强行私拆——尊重私权，公正赔偿等原则被贯彻执行。

　　2007年在美国的西雅图，有开发商计划就一处地带进行地产开发，在征迁过程中涉及一名86岁高龄的老太伊迪丝•曼斯菲尔德，开发商以高达百万美元的补偿价格希望得到当事人的同意进行拆迁(超出市值数倍)。但伊迪丝不为所动，因为老人恋旧，且已习惯了固有的生活。开发商无奈，只得修改图纸，空出原本属于老人的住处。

　　整个过程没有丝毫出现诉讼，上访，抗议等行为，伊迪丝还因此成了当地的英雄。令人欣喜的是，该地产项目的负责人在得知老人孤身一人的情况后，还积极照顾老人的生活，双方最后甚至成为了朋友，直到2008年老人去世。

　　事后据媒体披露，伊迪丝在自己的遗嘱中将房产遗赠给该名负责人，以感谢他在地产开发过程中对自己表现出的友谊。今天，高大的商业地产环抱民居，在当地已成为一道独特的风景，向过往游人静静讲述着一段曾经真实发生的和谐故事。

　　(本文作者介绍：Cathy Cheng，美国著名房地产专家，现居美国洛杉矶。)