文/新浪港股专栏作家 李明恩 微信公众号（xlgg-sina）
因此，我们予以目标价8.00港元，较现价5.48有近45%的潜在升幅，值得重点关注。
中国房地产市场简析
2016年上半年，面对错综复杂的国内外形势，中国经济在供给侧改革的持续推进中，实现了平稳增长，GDP同比增长6.7%。房地产市场在经济稳中有进、政策利好不断释放的刺激下，强劲复苏。国家统计局数据显示，上半年商品房销售面积64，302万平方米，同比增长27.9%，其中住宅销售面积增长28.6%；商品房销售额48，682亿元，增长42.1%，其中住宅销售额增长44.4%。市场热销带动房地产投资回暖，上半年全国房地产开发投资46，631亿元，同比增长6.1%，房屋新开工面积77，537万平方米，同比增长14.9%。
但是我们也应看到，房地产市场在高速发展中已进入了一个新时期：一方面，市场分化进一步加剧，城市价值回归趋势愈发明显，核心一二线及周边城市轮番领涨。中国指数研究院数据显示，一线城市新房销售价格上半年上涨12.79%，二线城市上涨5.33%，部分核心二线城市如苏州、南京涨幅超20%。另一方面，我国居民人均住房面积已有较大改善，购房者对品质的要求日渐提高，对企业的产品开发能力提出了更高的要求。
2016年恒大超过万科位居中国房地产公司行业之首
恒大集团是集地产、金融、健康、旅游及体育为一体的世界500强企业集团，总资产达万亿，年销售规模超4000亿，员工8万多人，解决就业130多万人，在全国180多个城市拥有地产项目500多个，已成为全球第一房企。到2020年，恒大将实现总资产超3万亿、房地产年销售规模超6000亿。
中国恒大（03333）于2017年1月6日披露未经审计的2016年业绩。公司2016全年实现合约销售额3733.7亿元，面积4469万平米，同增85.4%、75.2%；全年销售回款3008.9亿，计算可得回款率为80.59%；截至2015年底，恒大现金余额3043亿。对比万科、碧桂园公布的2016年销售额分别为3648亿、3088亿，恒大超过万科位居行业之首。
2017年中国恒大再接再厉
中国恒大集团于2017年2月6日欣然宣布，集团物业於2017年1月份的合约销售金额约为人民币372.0亿元，合约销售面积约为422.5万平方米，合约销售均价为每平方米人民币8，805元。2017年1月份的合约销售金额、销售面积及销售均价较2016年同期分别增长75.2%、72.3%及1.7%。
恒大地产借壳深深房 三年业绩承诺888亿元
深深房（000029.SZ）出人预料的被中国恒大选为地产业务的注入平台。根据与深深房订立的协议，后者以发行A股或现金方式购买中国恒大境内附属公司广州市凯隆置业有限持有的恒大地产100%股权；在正式协议签署前，恒大地产可引入总额约300亿元的战略投资者。
这项交易规模之庞大，通过利润承诺就可以看出。中国恒大公告，根据标的资产的业务发展计划和行业发展状况，对标的资产未来三年（2017 –2019年）预期合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元，预期营业收入分别约为2800亿元、3480亿元、3800亿元，预期扣非净利润分别约为243亿元、308亿元、337亿元。
凯隆置业对目标资产2017年度、2018年度、2019年度的业绩作出承诺，预期业绩承诺期扣非净利润累计约为888亿元。若在业绩承诺期满后，标的资产的实际利润不足承诺业绩，则凯隆置业应按照监管部门的规定和认可的方式进行补偿。
2017年1月25日，恒大董事会欣然宣布，已收到联交所对建议分拆的原则上批准。公司正与深深房商讨确定建议重组的最终条款及协议。在建议重组完成后，恒大地产将继续为集团的附属公司。
低价土地储备足以支撑未来3年的高速发展与业绩承诺
为进一步优化住宅地产项目区位布局，公司精选优质土地储备进行补充。於2016年上半年，在确保财务安全前提下审慎吸纳优质土地储备。期末土地储备总建筑面积1.86亿平方米，较2015年底增加2，986万平方米，增幅约19.0%。公司新购土地储备80幅，并就现有12个项目进一步购买周边土地，新购项目分布於北京、广州、南京、成都、重庆、济南、哈尔滨、南宁、武汉、大连、泉州、东莞等57个城市，规划建筑面积约4，236万平方米，平均成本人民币1，994元╱平方米。
截止2016年6月30日，公司1.86亿平方米的土地储备分布於中国175个城市，项目数量总计454个，累计平均成本约人民币1，302元╱平方米。在国内土地市场持续升温的形势下，
新增大量优质且低成本的土地将为恒大快速稳健发展奠定坚实基础。
股价预期良好
中国恒大2017年销售将达4500亿元人民币，同比升20%；2016-2018年盈利复式增长45%；同时土地储备庞大，估值达1.7万亿元人民币；另外，恒大在估值更高的内地A股市场即将于年内借壳上市；因此，我们予以目标价8.00港元，较现价5.48有近45%的潜在升幅，值得重点关注。
(本文作者介绍：国内外多家金融机构专业经验，数家陆港财经专栏作家。)
责任编辑：黄建华 SF178
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