万达老王横下心 回归A股好心急

　　文/新浪港股专栏作家 谭明磊 微信公众号（xlgg-sina）

　　王健林埋怨香港股价估值过低，他不满意，其他股东估计也不满意的。既然已经提出方案，这个时候，香港的投资者就比较关注，现价介入万达到底还有没有套利的空间？　

万达老王横下心 回归A股好心急

　　2014年平安夜，中国首富王健林的万达商业（03699.HK）在香港交易所挂牌上市了。今年3月30日晚突然宣布，持有公司43.71%股权的控股股东大连万达集团拟将公司私有化，私有化作价将不会低于招股价每股48元，如成功，万达商业将除牌。翌日万达商业股价一度涨逾8%，高见47.2元，其后股价逐步上扬，至停牌前（4月25日）收报51.25元，累涨逾32%。

　　今日午后，万达商业再公布，控股股东大连万达集团收购公司H股的要约提购，提高至每股现金52.8元，若悉数接纳要约，H股要约代价涉及约344.54亿元。万达商业下午在香港复牌。

　　是次现金要约价52.8元，较上日停牌前有溢价3%，若较本年3月29日紧接公司刊发有关初步参考价的收市价有溢价约44.5%。公司指出，倘H股要约完成，大连万达集团拟让公司继续其现有业务。大连万达集团在目前市况下并无计划裁员集团僱员，并已向中国证监会提出A股上市申请。

　　待H股要约成为无条件后，公司将根据上市规则申请撤回H股于联交所的上市地位。退市后，公司将继续考虑以各种方式实现A股上市。万达商业的计划回归估值更高的A股市场。

　　在万达商业于2014年年底在香港上市前，万达集团曾试图让这家商业地产子公司在A股市场上市，但最终选择在香港上市，原因是当时中国政府希望给国内房地产市场降温，而且不允许房地产开发商进一步融资。分析人士称，现在，中国政府的工作重心转向了扶持实体经济以及创造就业。官方记录显示，万达商业于2015年9月2日再次向中国证监会递交了A股上市申请。

　　市场上月中曾传出，万达承诺若退市满2年或2018年8月底前都未能成功回A，则向境内及境外投资者以分别每年10%及12%利率回购全部股权。

　　机构对私有化前景有分歧

　　据智通财经了解，穆迪曾发表报告认为，万达商业私有化将限制公司在股票市场的融资能力，削弱公司财务灵活性。另外，私有化亦减低企业透明度及发布讯息的时效性，以及破坏公司企业管治架构及降低对投资者的保障；对万达商业所有评级展望维持“负面”。

　　万达商业于去年9月已提交A股上市申请，计划发行不多于2.5亿股A股，佔发行后总股本约5.23%。集资所得将作投资位于南京仙林万达茂及四个位于合肥、成都等的万达广场，投资金额达120亿元。

　　对万达商业提高私有化作价，比富达证券研究部主管林嘉麒认为，要约价并不吸引，因对比2015年底每股资产净值（NAV）39元人民币计，要约价仅是NAV 1.1倍左右，“商业物业资产价值起码1.3倍以上才合理，因此价格属平。”虽然万达通告表明不会提高私有化作价，但他不担心私有化方案不获通过，“公司股东结构以基金为主，万达或私底下跟基金磋商好，让基金在公司回归A股时认购股份。而公司上市时间不长，累积街货不多，私有化方案不难通过。”

　　外媒较早前根据多位分析师调查，估计万达商业调整后资产净值平均为每股80元。私有化价格52.8元较平均NAV 只折让34%，幅度不算大，跟其他开发商交易价格相近。分析认为，万达作为中国最大开发商之一，私有化作价对净资产值折让应更小。

　　易居研究院智库中心研究总裁严跃进认为，万达商业担心后续A股IPO市场可能会有收紧的倾向，所以对万达来说会加快私有化的进程，进而重返A股市场。从52.8元私有化价格来看，在近期资本市场并不算亢奋的情况下，显然可以看出万达已经做出了让步。一般来说，私有化的成功概率都比较大，但如果要约价格太低，也容易遭致投资者的抵触。

　　万达商业的私有化计划须获75%股东同意及反对票少于10%才能获通过。总部位于北京的万达商业在香港上市还不到两年，所以大量股份仍掌握在一些机构股东手中，例如科威特政府投资局（Kuwait Investment Authority）和中国人寿保险（集团）公司（China Life Insurance （Group） Co）。分析人士称，由于股份集中在机构投资者手中，这项私有化计划的前景并非那么不可预测。今日收盘的时候，万达商业地产相比上个交易日股价下跌1.50%，收报49.25港元。

　　现价的万达还值得去博吗？

　　万达挂牌一年多，实际上只有3次趋势赚差价的机会，但是波动都很不大。如果以简单的投资回报率来算，两个月前低价买入的股民，按私有化建议价出售，现在获利将超过36%，这个投资当然划算。如果再往前推半年，当时入手的投资人，现在也有超过25%的回报，这个投资收益也是相当丰厚。如果再推前，从一年半前IPO时就买入的股民，现在算上派息回报，平均一年回报率超过一成，也跑赢市场，毕竟，同期恒生指数是跌了12.7%，一来一回，如果当初不买万达而去投资指数基金，现在同一笔资金的回报相差超过两成了。当然，如果高位78.00港元追捧的投资者，肯定会记恨老王N辈子，很容易让人去对比当年马云的阿里巴巴从香港退市。

　　王健林埋怨香港股价估值过低，他不满意，其他股东估计也不满意的。既然已经提出方案，这个时候，香港的投资者就比较关注，现价介入万达到底还有没有套利的空间？

　　这次万达提出的私有化作价竟然大幅让利，有点最后通牒的意味，要是在他认为已很大让步的条件下，仍然不能为小股东接受，整个私有化建议大不了就取消。到期时股价大泻，分分钟股价重回私有化公布前的38元左右，帐面盈利全部归零。这个风险真的不能不防。

　　我们来看看港股的最新估值对比，万达私有化作价对应的2015年市盈率（PE）及2016年PE预测为11.7倍和9.9 倍。其他内房股龙头如华润置地（1109）、中国海外发展（0688）、万科（2202）、恒大（3333）和碧桂园（2008），2015年PE均值及2016年预测PE均值分别为8.8倍和7.3倍，万达建议作价的估值要大幅高三成以上。

　　目前各投行对万达给出的平均目标价约为55.45元，这与今次建议作价只有约5%的折让。相对而言，华润置地的目标平均价为27.6元，但现价仅约18元，折让超过三成。故此从估值而言，万达今次的建议作价给予投资者的利润也算不俗。从投资前景而言，因欠缺大量机构投资者高价追捧，万达在香港的股价再创高位的可能性不多。

　　因此从估值及前景而言，万达今次的私有化，相当于是给原有股东以合理价钱套现的机会。至于回归老A，你是相信会“等到花儿都谢了”，还是相信“春天花又开”呢？不得而知。至少有一点可以肯定，香港游戏到此结束，你爱玩儿不玩儿！

　　免责申明：文章只供股友讨论，不得构成投资建议。股市有风险，投资需谨慎！

　　(本文作者介绍：智通财经执行总编。)