房地产对经济的作用正逐渐弱化

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 赵毅

　　中国房地产业在历经多年发展后的今天，已经是今非昔比，在国民经济发展中的作用已经在逐渐弱化。不能看清这个事实，就是夜郎自大，迟早会招致严重的后患。

　　长周期GDP与房地产增长间关系

　　从上述图表，我们可以非常直观地看到，从历史的维度，自从1978年12月召开的十一届三中全会吹响了中国实行对内改革、对外开放的号角以来，中国GDP的增长率（蓝色线条）虽然有波动和起伏，但与房地产业的增长率（红色线条）波动和起伏曲线表现相比，要平稳得多。

　　改革开放以来，中国GDP增长率最高值出现在1984年，高达15.2%。而最低增长率出现在1990年，低至3.9%的水平，最高值与最低值间的波动幅度为11.3个百分点。从1979年至2016年，37年时间内的年平均GDP增速为9.6%，这在世界各国的经济发展史上，恐怕会是空前绝后的记录！

　　同期，中国房地产业增长率最高值出现在1987年，高达29.3%。而最低增长率出现在1981年，低至-3.5%的水平，这也是改革开放以来唯一的一次房地产业负增长记录——2008年，那个令房地产同行永远不会忘记的寒冬岁月，房地产业的增长率也是正数，1%，属于改革开放以来的次低水平。而最高值与最低值间的波动幅度为32.8个百分点，是中国GDP增长率波幅的2.9倍。从1979年至2016年，37年时间内的房地产行业年平均增速为10.8%，略高于GDP的年平均增速。

　　如果将中国GDP增速作为一个参照系，中国房地产业的增速从1978年实施房改政策开始算起到2016年，在这38年的时间维度内，一共有18次超越GDP增速的记录，占总统计周期的47.37%，也就是说，在52.63%的年份，也就是在这38年时光中的20个年头，中国房地产业的增长率是低于中国GDP的增长率的！

　　如果将镜头再拉近一点，从邓小平先生南巡的1992年以后算起，1993-2016年，在这23年时间内，中国房地产业的增速超过GDP增速的年份仅录得8次记录，占比仅为34.78%！

　　难以想象，一直以中国GDP顶梁柱形象，捆绑并裹挟着中国经济跌宕前行的中国房地产业，居然在大半数时间内扮演着拖累经济上行的角色，而且近20余年的表现变得越来越差！！！

　　这张图表反映的数据，恐怕更让普罗大众大跌眼镜，号称中国GDP支柱产业的房地产业，从1976年以来，其年增加值占GDP的比重最高值居然是6.5%！

　　如果这样理解，当然是一个错误的认知。房地产行业因为是一个典型的多产业链联动产业，其对上、下游产业的带动作用巨大，用“一荣俱荣、一损俱损！”来形容这个行业对国民经济的带动作用，虽然稍有夸张，但还算不离谱。

　　有学者专门研究过房地产行业对GDP的带动作用，其研究结论被引用最多的数据，就是整个房地产业对GDP的拉动高达21%！相信，这也是全行业，乃至全社会将房地产行业作为支柱产业，由鼓励、支持，到谈虎色变，唯恐避之不及的原因所在！

　　从1978年实施房改政策以来，房地产业增加值占GDP的比重最低出现在1981年，2%的水平。最高值出现在2016年，6.5%的水平，波幅为4.5个百分点。1978-2016年，38年时间时间内房地产业增加值占GDP比重的均值为4%，确实不高。

　　从上述曲线发展趋势和美国房地产业占GDP比重超过11%这两个维度来看，中国房地产业占GDP的比重仍然有蛮大上升空间，不必因目前政策的变化而丧失信心。

　　我们要考虑的，是如何适应形势变化，调整战略，用合适的措施和办法，先人一步抓住未来巨大的成长空间，享受这一独特行业带来的丰硕成果！

　　调控背后的因素

　　这幅图表很清晰地反映出了中国经济增长级的变化情况。

　　蓝色代表的第一产业在GDP中的占比由1982年的32.8%，以无法逆转的跌势，一步步回落至2016年的8.8%，降幅高达24个百分点；

　　红色代表的第二产业在GDP中的占比在窄幅波动中处于微跌趋势。在记录期内，由1980的48.1%跌至2016年的39.8%这一最低记录；

　　绿色，这一象征希望和美好的颜色所代表的第三产业，以昂扬上升的势头一直处于整体上升通道。数据表现方面，由1979年的22.3%，一直爬坡，上升至2016年的51.6%的新高，升幅高达29.3个百分点，形势喜人。

　　第一产业和第三产业的交汇点出现在1985年，第二产业和第三产业的交汇点出现在2012年，这两个年份应该是中国经济发展史上值得记录的年份，尤其是2012年，第三产业成为三产王者，意义重大。

　　第三产业的日益兴盛，让中国经济摆脱了靠投资拉动的常规套路。虽然房地产业也是第三产业中不可忽视的一股重要力量，但其他消费领域增长的势头明显快过房地产业增长的势头。即便降低甚至延缓中国房地产业的增速，中国经济的增长动能不会受到严重影响！

　　这张图中，蓝色线型代表GDP增长百分点曲线，红色线型代表第一产业增长百分点曲线，绿色线型代表第二产业增长百分点曲线，紫色线型代表第三产业增长百分点曲线。

　　这张图表与前述三次产业占GDP比重图表有异曲同工之妙，因官方数据未公布2016年的三产拉动GDP百分点情况，但从2015年的数据和曲线变化趋势看，虽然第一产业占比处于明显的下降通道，但其总量仍然不容忽视，对国民经济的拉动维持在小幅范围内平稳运行。而第二和第三产业的博弈，最终决定着中国经济增长的方向和趋势。

　　聚焦在第三产业，尤其是消费领域的投资，已经承担起中国经济增长的千钧重担！谁最先挖掘这个金矿，洞察消费领域的深层需求，谁就是未来的王者！

　　上图反映了三大消费需求：最终消费支出（蓝色线型）、资本形成总额（红色线型）和货物和服务净出口（绿色线型）对GDP增长拉动的百分点情况。

　　可以看出，出口需求贡献最低，且表现动荡，最低值为1985年的-6.8个百分点，最高值为1994年的4个百分点，差值高达10.8个百分点，在统计期间内的均值为0.18个百分点；

　　资本的作用确实巨大，表现也是跌宕起伏，令人心悸。最低值出现在1990年，-2.69个百分点，最高值为1985年，10.7个百分点，波幅高达13.39个百分点。在统计期内的均值为4.13个百分点；

　　有一个有趣的现象，出口与资本形成总额居然是一对“冤家对头”，出口高，资本形成就低，反之亦然。这其实不难解释，国内资本形成总额高，原因是资本的逐利本性使然，出口收益必然低，因此，这“哥俩”形成“你强我弱”的负向关联关系就不难理解了；

　　最终消费一直是这三大需求中表现最为抢眼的一股力量，波幅小，表现强劲，在绝大多数年份内扮演拔头筹角色。最低值出现在1989年，那个动荡的年代，3.4个百分点，最高值出现在1984年的10.4个百分点，波幅为7个百分点，是资本波幅的约一半水平。在统计期内的均值为5.43个百分点。

　　三大需求在1978-2015年这一统计期内的累计均值为9.74，与GDP的增速数据相当。

　　这张图表还反映出另外一个精英认知的误导性结论，就是过分夸大资本、金融对经济的促进作用！这张图用无可辩驳的事实，让那些“张口金融，闭口资本！”的所谓精英人士无处可遁，简直是狠狠地打脸！要知道，金融脱离实业，就是无本之木、无源之水，连生存的根基都没有，何谈发展？

　　认清金融与经济发展的辩证关系，理性处理好金融资源的配置与导向，这是影响国计民生的头等大事，绝对是正确而必要的措施！

　　这张图与前述图表反应的情况其实是一致的趋势，只不过是从不同纬度来观察三大消费需求对经济增长的变化趋势。具体数据就不再一一罗列与分析，有几个有意思的现象略作表述：

　　资本形成总额贡献率最低值出现的年份是1990年，这显然与前一年的政治动荡正相关，显示出唱衰中国这股力量带来的巨大威力，其表现就是断崖式的下降。这种惊天动地的现象，在中国只可能出现一次，无论如何不会让这种历史重演！

　　资本形成总额贡献率最高值出现的年份是2009年，这是2008年中国政府在全球掀起的四万亿强刺激的直接结果。从历史维度看，只要资本形成总额出现巅峰记录，接下来的都是令人担惊受怕的连续下跌结局，对经济的良性发展有严重影响。这种现象，在中国恐怕也会想尽一切办法予以遏制。期待重新上演资本狂欢的人士，本届政府乃至19大之后换届的政府，恐怕会让您大失所望的！

　　这张图无需多言，从主管经济的最高决策者来看，如此高的全行业负债率水平，非但没有降下来的趋势，其增长惯性仍然在起作用，继续推动房地产业整体负债率继续上行。

　　在寡头效应日益明显的今天，巨头动辄数千亿的量级，一旦出现风险，影响巨大！即使代价再大，也要遏制这种负债率高企的局面，不达目的，绝不罢休！

　　记得去年在参加博鳌房地产论坛期间，我私下问一位闵系企业的高管：“您公司的负债率有下降吗？”结果，这位朋友张口就说：“那么便宜的钱，谁不拿谁傻！”

　　确实，如果在2016年，房企不能抓住机会疯狂扩张、圈钱，现在，恐怕连生存的机会都有问题，何谈发展？

　　上述图表显示的是中国发展中的核心资源——人民币贷款的总体数额与住户部门占用贷款的关系。图中为便于表现和识图，将2017年2月大幅下跌的住户部门跌幅数据（下跌幅度高达4718.46%）进行了技术处理。

　　从数据维度看，房地产业对应贷款（可以理解为就是住户部门贷款）除去2015年12月、2016年2月和2016年12月总额为负值的年份不考虑以外，其余年份住户部门贷款在人民币贷款总额中的占比在18.68%（2015年7月）至98.68%（2016年7月）间徘徊，均值为48.06%。

　　2016年，住户部门贷款占人民币贷款总额的比例最夸张，12个月的均值为54.7%！一个行业，垄断了百分之五十以上的发展资源，不可谓不惊人！尤其是2016年7月，高达98.68%的占比，简直就是致其它行业于死地的节奏！高层的心脏已经变得非常强大，否则，一般主管经济的人士，可是受不了这种惊吓的！

　　一个在GDP直接占比最高不超过6.5%的行业，对核心金融资源的使用比例如此之高，简直就是对其他行业的掠夺性排斥！即便考虑房地产行业对上下游产业的巨大拉动作用，对GDP增长的贡献超过21%，这种金融资源的投入产出比，在“投入多、产出多；投入少，产出亦少！”这一商业伦理面前，也是绝对不合理的现象！

　　况且，中国房地产业一直表现出一种羁傲不逊的特征，好似一匹野马，一放就狂奔、乱跳，一收就偃旗息鼓，那种起起伏伏的表现，对经济发展的风险是毋庸置疑的。这让主管经济的高层官员已经担惊受怕了很多年。

　　对不惜任何代价，敢于突破几千年以来“刑不上大夫”古训的本届政府而言，一旦拉开对房地产行业历史顽疾治理整顿的这张弓，就不可能半途而废！

　　“房子是用来住的，而不是用来炒的！”

　　房地产的长效机制，一切的一切，都将是围绕这句话展开，在将此作为国计民生，控制风险的大是大非国策面前，没有什么是不会发生的！

　　结束语

　　1、中国房地产业在历经多年发展后的今天，已经是今非昔比，在国民经济发展中的作用已经在逐渐弱化。不能看清这个事实，就是夜郎自大，迟早会招致严重的后患！

　　2、房地产业跌宕起伏的大幅波动，对整体经济发展的风险绝对是负面因子。在经济发展的动能已经发生变化的背景下，通过极致的政策调控，长痛不如短痛，才能让房地产业这一经济发展的支柱性产业走上良性发展、与中国经济发展的脉络和谐共赢的道路。这个目标，毋庸置疑，不达目的不会罢休！

　　3、中国房地产业对金融资源的掠夺性占有，已经严重影响其它行业，尤其是实业的发展需要！全行业也应该自我反省，如何通过转型、适应，让“贡献”与“占有”取得适度的平衡。过往靠“空手套白狼”，用小资源撬动大资源的“高负债、高杠杆、高风险”发展模式将一去不复返！

　　4、中国政府开启了“通过重归计划经济通道，扭转房地产发展方向，从而控制金融风险！”的新阶段。在“面临巨大风险，不采取极致措施就会前功尽弃！”和“依法依规，按市场经济规律办事，但有可能出现短期内非但控制不了风险，还可能导致更大、更复杂结果！”的两难选择中，以解决现实问题为前提，选择了前者，并据此采取了一整套以“各级官员是否能保住自己的乌纱帽”为背景的史上最严厉，空前但不一定绝后的调控措施！

　　从现实的角度出发，这种选择其实与理念无关，能解决问题，控制住风险才是王道！

　　作为房地产行业的高管，我们能做的，不是去争辩是非，更不是靠一味地抱怨，消极等待来解决我们的发展问题，而是调整好心态，主动、积极地谋划并找出适应目前政府引导方向、同时又适合企业自身资源、能力特点的对应战略，开启B2G模式，才是实现勇立潮头而不败的最佳选择！

　　5、尽管中国房地产行业存在诸多问题，但全行业的发展空间仍然巨大，只不过这个发展空间，是有利于那些已经取得控制性地位的行业寡头们。中小型企业，如果不能找到合适的发展通道，接下来的路会越来越难走，甚至是死路一条！

　　在本轮调控中，除了国企以外，位列前十大房地产排行榜、又能够把握好中国政府发展脉络的佼佼者，非恒大莫属！在把握好历史上难得的企业发展机遇、同时又能极准确地贴紧政策方向方面，许家印先生绝对是“神一样的存在”！

　　历史上，冯仑先生有句名言叫“学习万科好榜样！”，引得全行业都趋之若鹜。在当今年代，这句话送给恒大，恐怕是再恰当不过！

　　(本文作者介绍：地产观察者。)