喜忧参半，万科未来或又成为焦点

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 姜伯静

　　现在看万科，应该是平稳的度过了过渡期，正式进入了郁亮时代，而万科与深铁未来的深度合作也很值得期待。但总体看，只能是喜忧参半，万科未来或许又会成为焦点。

　　深圳地铁集团入主、王石交棒郁亮之后的万科，本来已经沉寂了很久。但是，最近几天，郁亮的万科A又有在大众视野卷土重来之势，开始重回焦点范围。

　　近期万科A受关注，据我观察主要是两点。

　　一点是，9月7日，万科A收涨9.12% ，差一点儿涨停；另一点是，万科负债率再创新高，达到82.66%，比2016年全年负债率高出2.12个百分点。

　　如果看万科A的股价，我们会发现，从8月份以来，万科A的股价已经悄然逼近26元（9月7日收盘价25.97元），这与上半年一度的萎靡相比，有提振的迹象。这种表现，笔者认为主要是基于以下三个原因。

　　一，地产行业今年的整体表现。

　　现在看，地产行业今年以来的表现与我们之前“看衰”的预期略微有些不一致。或许，政策的威力还未体现到房地产销售上来。

　　根据国家统计局数据显示，“1-7月份，商品房销售面积86351万平方米，同比增长14.0%，增速比1-6月份回落2.1个百分点。其中，住宅销售面积增长11.5%，办公楼销售面积增长33.7%，商业营业用房销售面积增长29.4%。”

　　从这个数据中，我们可以看到，住宅销售面积增长了11.5%。而7月份，全国“房地产开发景气指数为101.42，比6月份提高0.04点。”

　　按照这个趋势，2017年下半年，整个房地产行业的发展情况虽然还未可知，很有可能会延续以上趋势。

　　二，地产股的表现。

　　其实，万科A在A股的表现，并非一枝独秀，以9月7日为例，地产股整体表现都是非常亮眼的。只不过，万科A的表现在当天更加突出。

　　而看房地产板块的话，从已经公布上半年年报的上市房产公司看，板块整体业绩突出，大部分公司的业绩亮眼。并且，出现了强者恒强的局势。比如，之前有数据机构统计，碧桂园、恒大、万科等40家龙头房企2017年上半年合计销售额达到21143.56亿元，同比涨幅达到了54.5%。这一数据，远高于行业平均水平。另据统计，万科、碧桂园、恒大三家房企上半年的销售额超过了两千亿，绿地、中海、融创等的销售额超过一千亿。7月20日，美国《财富》杂志公布了2017年世界500强企业最新排名，绿地集团、万科地产、恒大集团、碧桂园入围。

　　大房企越来越强，但部分房企尤其是中小房企的日子却不好过。根据机构统计，136家公司中，营业收入同比下滑的有64家，扣非净利润同比下滑的有57家。

　　也就是说，万科的表现，是房地产行业整体尤其是大房企表现的一个“点”。

　　三，万科今年的业绩不错。

　　尽管经历了上半年的纷乱，但2017年的万科从目前看还是非常出色的。

　　根据万科2017年半年报显示，报告期内，万科“实现销售金额2，771.8亿元，同比增长45.8%；实现营业收入698.1亿元，同比下降6.7%；实现归属于上市公司股东的净利润73.0亿元，同比增长 36.5%。”

　　而万科“2017年8月份销售及近期新增项目情况简报”显示，2017年8月份，万科“实现销售面积273.9万平方米，销售金额370.4亿元。2017年 1-8月份公司累计实现销售面积2，391.6万平方米，销售金额3，497.8亿元。”参考万科2016年财报的话，万科2016年全年实现销售金额3，647.7亿元，与今年相比较的话，万科前8月销售金额已经接近去年全年。

　　从以上三点看，万科A的表现在情理之中。并且，万科在港股的表现也很不错。

　　不过，万科的负债率却又创出了新高。

　　而这个创出新高的负债率，成为比万科业绩更让人关注的焦点。对于万科的负债率，有媒体表示这不是好现象，甚至对万科未来的偿还能力提出质疑。对于万科负债率问题，笔者有以下看法。

　　一，整个房地产行业的负债率都不容乐观，万科负债率增加是不争的事实。

　　看万科半年报，截止到2017年6月30日，万科资产负债率为82.66%，去年的负债率为80.54%；流动负债比年初数增加16.57%。

　　看整个房地产行业，其整体负债率都不容乐观。

　　根据媒体报道，据统计，在公布半年报的公司中，“4家地产商资产负债率超过90%，分别是鲁商置业、珠江控股、嘉凯城和中房地产。资产负债率在80%以上的有34家，在龙头开发商中，万科资产负债率为82.66%，保利地产为78.83%，绿地控股89.05%，招商蛇口为72.28%。”

　　并且，整个行业负债率有走高的势头。

　　二，与其他房企相比，万科的净负债率的确不高。

　　万科认为，房地产企业最具有参考价值的是净负债率。根据万科半年报，“报告期末，本集团净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为19.61%，继续保持在行业较低水平。”而前述第一点中的一些企业，净负债率有的在合理健康范围（60%—80%）之内，有的则不是很乐观。比如保利地产净负债率为86.6%，招商蛇口净负债率为40.3%。

　　但是，万科所认为的对于房地产更具参考价值的净负债率，并不是所有的企业都处于合理范围之内。与万科的数据相比，地产行业整体上的不合理更加严重。有媒体报道，“统计显示，上半年，117家A股上市房企平均净负债率达到207.44%。”

　　比如融创中国，其净负债率很惊人。据媒体测算，根据今年的半年报，融创的净负债率已经超过250%。

　　所以，与其他房企相比，万科的净负债率的确不高。

　　三，虽然净负债率不算高，但万科如不改变大量拿地的战略，这个净负债率有可能会继续上升。

　　房企负债率提升的原因，很大程度上是因为高价拿地、囤地。之前，融创已经放出口风，不再拿地，其目的就是要降低负债率。

　　而万科，从目前看拿地势头不减。

　　根据万科半年报显示，2017年上半年，万科“获取新项79个，总规划建筑面积1，559.8万平方米，权益规划建筑面积983.8万平方米，权益地价总额约 537.9亿元，新增项目均价为5，467.8元/平方米。按建筑面积计算，其中 64.7%的新增项目为通过合作方式获取。”2017年7月，万科“之下属公司通过现场公开拍卖竞得广东国际信托投资公司下属公司投资权益及相关债权，成交价为人民币551亿元。”

　　虽然目前在净负债率方面有优势，但是如果不改变这种策略，那万科净负债率继续上升的风险会越来越大。

　　四，房地产资金到位情况可能会越发严峻。

　　目前房地产资金到位情况，对负债率不利。

　　笔者观察国家统计局的数据，“1-6月份，房地产开发企业到位资金75765亿元，同比增长11.2%，增速比1-5月份提高1.3个百分点。其中，国内贷款13352亿元，增长22.1%。”但到了1-7月份的数据，“1-7月份，房地产开发企业到位资金87664亿元，同比增长9.7%，增速比1-6月份回落1.5个百分点。其中，国内贷款15094亿元，增长19.8%。”

　　很显然，7月份的资金到位情况有“发紧”的趋势，这对房企来说不是一个好兆头。

　　以上这四点，是我对万科负债率的看法。万科负债率的影响，没有一些媒体说的那么夸张，但如果把握不得当，前景则有些不妙。

　　而除了以上的问题，我还关注万科另外一个问题，那就是迟迟未能解决的宝能系问题。

　　未能在万科董事会混上席位的宝能系，其持有的万科A股票已经从2017年7月19日进入解禁期。但是，迄今为止，宝能并未有任何举动，这不免让人狐疑，宝能究竟会怎么处理自己的万科A股票呢？而近期，万能险最新数据披露，2017年前7月，44家寿险公司的万能险出现负增长，11家公司下降超过九成。前海人寿，则位列万能险下降企业排名榜第三（前四位分别是中法人寿、君康人寿、前海人寿、安邦人寿）。这个局势之下，宝能系何去何从？说不定，宝能系持有的万科A股份，在未来又会受人关注。

　　现在看万科，应该是平稳的度过了过渡期，正式进入了郁亮时代，而万科与深铁未来的深度合作也很值得期待。但总体看，只能是喜忧参半，万科未来或许又会成为焦点。

　　(本文作者介绍：专栏作者，首届世界互联网大会最佳新闻评论奖得主，iDoNews 签约专栏作者。)