租售同权的真正意图是什么

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家   黄志龙

　　“租售同权”不仅是房地产长效机制的重要内容，更是各大城市开展人才争夺战的重要举措。

租售同权的真正意图是什么

　　最近一段时间，中国住房租赁市场进入了新时代，其标志性事件是广州市政府于7月17日率先推出了“租购同权”。7月18日，住建部等9部委为此政策进行背书，表明将“通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。”“租售同权”的实质内容是什么？各地的政策意图是否有差异？这一政策对房地产市场、房价和房租意味着什么？政策执行的前景将会怎样？且看以下的分析与探讨。

　　“租售同权”的权是哪些权？

　　“租售同权”中的“权”大体包含哪些内容，这是首先必须明确的问题。

　　7月18日，住建部、国家发改委、公安部等9部委发布的文件《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》涉及这方面的内容是：“推进部门间信息共享，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。”

　　可见，9部委文件并没有明确指出租售同权的“权”包含哪些权利，只是笼而统之地称之为“相关公共服务”。更进一步讲，国务院发布的《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》中，我国城镇居民基本公共服务包括“公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等八个领域的81个项目”。其中，“公共教育”位列首位。在优质教育资源稀缺的大环境下，公共教育也成为附加在产权房上最关键的公共服务。

　　以至于全国首次提出“租售同权”的城市——广州市政府在《加快发展住房租赁市场工作方案》具体措施的第一条即是“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”并且，这一措施的责任部门直接由市教育局牵头。

　　由此可见，尽管“租售同权”的“权”是指享受基本公共服务的各项权利，但相对于其他公共服务，子女教育权无疑是购房群体最为关注的“权利”，这也是购房者与租房者差异最大的权利。

　　“租售同权”的真实意图是什么？

　　从国家政策层面来看，发展住房租赁市场，或实行“租售同权”是贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”和推进公共服务均等化的重要举措。然而，从地方政府角度看，除了房地产调控、构建房地产市场长效机制等原因，地方政府还有另外的政策考量，这从最先动起来的广州和上海可窥见一斑。

　　在广州的政策文件中，享受租售同权的具体规定是这样的：“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。”可见，广州市的“租售同权”政策意图有二：一是保障无自有产权住房的本市户籍子女受教育权；二是持有人才绿卡、积分较高的外来人口子女受教育权。特别是对于第二类人群，在当前房价居高不下、限购条件极为严格的环境下，“租售同权”从根本上消除了高端人才子女紧急入学的后顾之忧。

　　从上海情况看，7月24日上海市两块“租赁住房用地”以超低价转让给了两家国有企业，两块地成交楼面均价均不到6000元/平米，与此前商品住宅地价相比可谓天壤之别，上海市之所以发展以国有企业为主导的住房租赁市场，一方面是相应中央号召，鼓励国有企业发挥住房租赁市场的“压舱石”和“稳定器”作用，另一方面同样与吸引人才有很大关系。可以预见，国有企业自持租赁住房，将优先满足来沪高端人才的住房需求。同时，在此基础上，上海也可能会推出与广州相似的“租售同权”相关举措，特别是入住国有企业租赁住房的高端人才，子女上学将享有产权住房同等的待遇。

　　武汉、郑州、沈阳、无锡、东莞等二三线城市也先后出台了针对高端人才的租房购房补贴、落户、租售同权等政策。由此可见，“租售同权”不仅是房地产长效机制的重要内容，更是各大城市开展人才争夺战的重要举措。

　　“租售同权”对房地产影响几何？

　　可以预见，一旦“租售同权”在某一城市全面落地，势必将对当地房地产市场、住房租赁市场产生深刻影响。

　　首先，“租售同权”和住房租赁市场的发展，将从供给侧和需求侧两方面对房地产交易市场产生影响。一方面，国家大力发展住房租赁市场，将显著提高住房的总体供应量。如《北京市 2017-2021年及 2017年度住宅用地供应计划》，明确未来五年内全市计划供应租赁住房 1300公顷，其中2017 年供应租赁住房 227 公顷。上海市也在加大对租赁住房的供地力度，其他住建部选定的广州、深圳、厦门、南京等12个试点城市也都有加大租赁住房的供地计划。另一方面，“租售同权”将较大程度上削减部分居民购买产权房的紧迫性。过去十余年内，房地产市场中“学区房”之所以屡屡被爆炒，根源在于产权房上附加的子女受教育权利。一旦“租售同权”实施后，将在一定程度上缓解因教育需求而创造的住房刚性需求。对于房价而言，“租售同权”无疑将对整体房价形成一定的压力，特别是因“学区房”虚涨的部分存在一定的回落风险。

　　其次，“租售同权”和机构化住房租赁企业的发展，将可能对房租形成较大的上涨压力。其影响过程大体有以下两方面：一是“租售同权”中“权”的租金溢价。在大多数城市，房租仅反映了住房居住功能的价格，并没有附加城市公共服务的溢价。一旦“租售同权”实施后，租户享受租赁住房上附加的公共服务溢价，将在房租上体现出来。比如，租赁房每六年一个学位，通过充分的市场交易后会有一个合理的估价，该价格将分期折算到房租上。因此，不同学区的租赁住房的房租溢价将会有差异。二是住房自有率的下降，伴随着房租的上涨。当前，我国住房租赁市场是完全充分竞争的市场，房租价格完全反映了租赁房屋的供需关系和居民的购买力增长情况。然而，租售同权后，租房需求会增加，同时租赁住房的供给方市场集中度会上升，机构化租赁企业的出现，则会提升房企的定价权。以较为成熟的美国住房租赁市场为例，住房自有率与房租涨幅存在一定的反向关系——2005年以来，美国住房自有率持续下降，至2016年6月达到阶段性低点62.9%，在此期间美国房租价格持续上涨，住房租金指数从230上升到309.8，涨幅达到34.7%，而同期美国CPI累计涨幅仅为23%（参见下图）。

　　对此，美国Global Macro Monitor的研究认为，美国住房租赁领域经过整合后，少数几家公司和房地产信托企业控制了较大比例的租赁住房供应，一旦供应向少数公司集中时，将显著增强其对房租的定价能力，导致美国许多地区房租的持续飙涨。随着中国住房租赁企业的集中化发展，住房租赁市场散户化和完全自由竞争的时代势必终结，房租上涨的压力也将显著攀升。

　　“租售同权”的前景几何？

　　“租售同权”的前景很美好，能否真正落地，似乎并不乐观。从最近的一些新闻报道看，广东资深教育界人士指出，租购同权中的“权”，只是指符合条件的租户子女可以拥有就读公办学校的资格，并不是拥有读名校的资格。一直以来，广州一直都有“具备正规租赁合同就有可能入读公校”的规定，新政措施并无多大变化。武汉市教育部门相关负责人表示，武汉已于多年前出台《居住证服务与管理暂行办法》，明确租房子女能够就近入学享受义务教育，但条件是当学区生源不足时，符合条件的租户子女才能就近入学，学龄儿童户口、父母户口和家庭住房三者一致者优先安排就近入学，第二顺位是有房无户者，最后才是租户子女。即便是在全国基础教育的高原地区——北京市西城区，也没有完全把非京籍、租赁住房子女的教育之门给堵死，但是前六位优先入学的子女无不都需要本市户籍和房屋产权为前提条件，只有当学位资源充足的时候，才会考虑给予租户子女入学资格，且需要办理多达26种证明材料。

　　由此看来，在人口流入规模比较大的一、二线城市，教育资源的不均衡导致优质教育资源短缺，使得“租售同权”的理想很丰满，但是现实落地存在不小的难度。

　　作者为苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任、高级研究员

　　(本文作者介绍：苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高级研究员。)