万科收购普洛斯加速转型之路

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 张宏伟

　　万科收购普洛斯，具备了物流的产业能力，在拿地阶段可以以“物流+地产”的方式积极布局楼市，从拿地能力来看，明显得到提升。

万科收购普洛斯加速转型之路

　　7月14日中午，新加坡上市公司普洛斯公布中国财团116亿美元，合约790亿人民币，成功收购亚洲最大的现代物流设施提供商普洛斯。

　　收购普洛斯，符合万科对物流地产的一贯发展眼光。根据比例计算，万科集团出资将达到170亿元人民币。2015年末，万科撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司。彼时，万科便表示，未来将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产，以及地产延伸业务。其中，物流地产是产业地产业务重点方向之一。

　　楼市调整期与未来3-5年洗牌大趋势，倒逼房企加速转型

　　每一次楼市深度调整期，比如2011年、2014年都成为房企“闭门思过”谋求转型的转折点，2017-2018年的楼市调整期也不例外，房企也在思考楼市下半场该怎么走。对于2017-2018年来讲，由于“五限”政策、土地竞拍环节现房销售、自持面积增加、部分热点城市类住宅（商改住）整改等因素，导致“高周转”成为伪命题，促使行业发展模式不得不加速向“自持+运营”进一步转变。比如融创，通过并购万达的项目群实现“自持+运营”进一步转变。对于万科来讲也一样，也正在寻求转型之路，比如此前万科收购印力集团布局商业的地产。

　　同时，从未来大趋势来看，虽然今年万科有可能通过加速销售或并购达到6000亿左右的销售规模，但是，房地产行业的市场容量一年也就10万亿左右，如果未来2年出现2-3家万亿的房企，再有20家左右的千亿房企，那么，市场格局也就会在未来3-5年洗牌定局。这对于规模化的龙头房企来讲，洗牌定局之后房企规模已经没有优势，更重要的是转型之路怎么样走？

　　对于大型房企来讲，从开发商到运营商的转变已经开始布局，笔者认为，外延式扩张显然要比内生式扩张来得快，并且也避免走很多弯路，也节省了自身探索带来的成本，或许，在养老地产、产业地产、物流地产等“地产+X产业”领域的转型，并购或合作在未来对于大型品牌房企来讲更为重要。而对于万科并购印力集团、普洛斯集团来看，显然也是通过并购这样的道路加速布局运营类业务。预计在宏观经济转型期，房地产市场低迷期，万科仍然会利用好这个并购的“窗口期”通过外延式扩张实现转型。

　　万科收购普洛斯，抢马云生意，大步转型做细分市场“老大”

　　根据普洛斯2016年年报，公司实现7.77亿美元的收入，同比增长10%；实现7.19亿美元的归母净利润，同比增长48%。普洛斯在中国区总资产122亿美元总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万平方米，在建面积1170万平方米，并另外包括1210 万平方米的土地储备。

　　就物流领域来讲，除了传统物流企业比如顺丰、韵达等之外，电商们也开始自建物流体系，竞争也是异常激烈，目的很明确，抢占快速发展的中国物流市场。比如，2013年，阿里巴巴拿出了“杀手锏”——菜鸟网络。卓越亚马逊在国内同时布局北京、苏州、广州、成都四大运营中心，京东商城也同样在全国买地筹建物流仓储基地，以解决日益加大对物流压力。

　　万科收购普洛斯之后，“地产+物流”模式导致万科在物流市场选址、开发建设、运营等诸多方面具备先发优势，可以预见的是物流市场竞争将更加激烈，万科不仅仅会抢传统物流比如顺丰这样企业的生意，还会抢电商企业马云阿里巴巴的生意。而对于万科转型来讲，肯定是一件值得肯定的事情。

　　由于未来房地产市场“老大”的定位标准可能更加多元化，在房地产行业多元化领域多个“老大”同时出现。比如传统住宅领域“老大”、商业地产领域“老大”、产业地产领域 “老大”、养老地产领域“老大”，或者其他细分地产领域“老大”，万科收购普洛斯之后，万科可以收获物流领域“老大”的市场地位。

　　万科收购普洛斯，联合拿地能力增加，普洛斯成为万科继续规模化的助推器

　　根据普洛斯2016年年报，普洛斯在中国区总资产122亿美元总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万平方米，在建面积1170万平方米，并另外包括1210 万平方米的土地储备。此外，作为现代化物流地产界毫无争议的霸主，普洛斯在其2003年入主中国后，仅10年时间内由14万平方米地产起家，增长百倍至1500万平的物业资产，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二，而各大物流、电商、高端制造业也争先欲成为其客户。

　　万科收购普洛斯，毫无疑问将万科的综合竞争力大幅提升：

　　1、拿地能力明显提升。万科收购普洛斯，具备了物流的产业能力，在拿地阶段可以以“物流+地产”的方式积极布局楼市，从拿地能力来看，明显得到提升，地方政府也愿意这样的企业来发展。很明显，通过“物流+地产”联合拿地方式，万科获得了房地产开发的土地储备，普洛斯也获得了物流领域市场布局机会，两类业务协同发展，两全其美。

　　2、融资成本也会大幅降低。道理很简单，房地产开发融资和物流领域的产业融资成本肯定不一样，通过“物流+地产”联合拿地方式获得的物流项目，其综合融资成本肯定比房地产开发要低得多，这样，对于降低万科地产开发这块的融资成本，提升整齐盈利能力也是有帮助的。

　　3、普洛斯、印力等成为万科继续规模化的助推器。普洛斯、印力等不仅仅为万科在拿地阶段、融资阶段获得便利，在协同发展上也是有相互助推的作用。可以预见，有了普洛斯和印力等产业能力的万科，势必会用足这些产业能力助推房地产开发的快速规模化，在未来3-5年当中继续充当房地产开发市场领头羊。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)