陈建奇：一线城市房价不可能只涨不跌

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 陈建奇

　　一线城市凭借公共服务、基础设施、人口等优势构成对房价产价格的支撑，但包括一线城市在内的房地产都必须受到供求因素的制约，伴随成本收益的变化，一线城市并不能永远只涨不跌。

陈建奇：一线城市房价不可能只涨不跌

　　去年以来一线城市及二三线热点城市房地产价格出现了较快上涨的现象，不仅与先前不少经济学家预测的房价进入拐点的判断相左，而且也强化了社会对于房地产价格上涨的预期。房地产成为老百姓茶余饭后的必聊话题，有些民众认为这几年的经验表明，北京等一线城市的房价是不会下跌的。但近期国家统计局发布的数据显示北京的房价出现了下跌，有些媒体也报道了北京房价下降的现象。如何看待一线城市房价走势，这是分析房地产市场走势的重要内容。

　　从理论上看，认为一线城市房地产价格仍将上涨的观点主要有几个方面。一是人口的净流入支撑房价。世界发达城市的经验表明，一线城市人口净流入是大趋势，由此可以源源不断的增加房地产的刚需，客观上构成房价上涨的推手。二是一线城市教育、医疗等公共服务水平普遍高于其他地区，构成了本地区居民福利的溢价，由此也对房价上行形成支撑。三是一线城市交通等基础设施会不断改进优化，持续改善生产生活条件，推动该地区的房地产价格的上行。

　　然而，从经验上看，美欧日等发达经济体一线城市的价格都出现过调整，北京的房价在金融危机以来也出现过下跌的现象，这些事实都表明一线城市房价只涨不跌的观点是靠不住的。单边对一线城市房地产看多的行为是不理性的，一线城市的房地产与其他商品一样，也会出现调整的问题。

　　从经济规律看，包括房地产在内的商品价格变动都受供求关系决定，影响供求关系的最核心因素是成本收益的权衡。一线城市房地产尽管有着上涨的预期，但上涨所带来的收益取决于房价涨幅、首付比例、贷款利率等因素。如果房地产价格涨幅不高，但购房首付比例很低，而且利率不高，那么客观上可以通过加杠杆实现较高的收益，结果是购房的收益将超过成本，购房就成为明智的选择，由此将增加社会对房地产的需求，促使房价出现了上涨压力。

　　结合本次一线城市房地产价格调整的背景来看，重要原因在于去年以来实行了较为严格的限购、限贷及限卖等房地产调控政策。限贷政策大幅提高了购房贷款首付比例，增加贷款难度，此外，根据购房套数提高了贷款利率，促使购房成本显著提高，促使购房需求出现了下降，在此基础上，严格的房地产限购措施进一步促使购房需求的下调。与此同时，限卖措施增大了房地产变现的难度，客观上降低了房地产未来的收益。上述政策引发的供求变化滋生了房价的下行压力。

　　当然，房地产调控并非今年才实施，为何到目前房价才开始出现下降呢？重要原因在于今年以来金融机构去杠杆等政策实施，商业银行等金融机构的流动性出现了缩紧的局面，社会贷款的利率出现了上行的现象，与此同时，部分商业银行缩紧了房地产贷款，这些都直接增大了购房成本及贷款难度，促使进入房地产的资金增量出现减速的压力，在此背景下，房地产价格出现回调也就情有可言。

　　综合来看，虽然不同城市的房地产市场存在显著的差异，房地产价格的影响因素也复杂多样，一线城市凭借公共服务、基础设施、人口等优势构成对房价产价格的支撑，但包括一线城市在内的房地产都必须受到供求因素的制约，伴随成本收益的变化，一线城市并不能永远只涨不跌。

　　(本文作者介绍：中共中央党校国际战略研究所世界经济室副主任、副教授。)