陈功：房地产本身是不会投资保值的

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 陈功

　　到处都有历史，历史到处都在提醒大家，所谓房地产的保值和增值，完全就是个神话。过去是，现在更是，房地产本身是不会投资保值的，真能投资保值的是经济环境，经济趋势，是大环境！

陈功：房地产本身是不会投资保值的

　　房价和股价一样，都是社会大众关心的问题，自然吃这碗饭的人也最多，各有各的金字招牌。

　　其实，谈房价是最考验经济学大师功力的。成也萧何，败也萧何，赌上一把之后，肯定有人是要一辈子靠花言巧语来解释的，也有人可以到处吹牛，自己终于“对过了”一次。

　　关于房价，我有四点看法

　　房地产这个事情，现在是让老百姓把身价都压上面了，到了这个份上，谁也难以心平气和。所以，怎么看房地产，怎么谈房价，就绝非随便猜猜谜就成的。

　　总体来看，我的意见是：

　　第一、现在中国的城市化率就已经接近极限状态了，所以国家搞“新常态”，非常正确。中国如果出大乱子，那一定是在城市化率60%左右的时候，实际超过50%，出事的苗头就已经很明显了。

　　第二、今后房价是高还是低？我的答案是忽高忽低，低也就是有价无市，为什么？资本过剩的时候，市场表现都是潮汐式的，我称为是“潮汐市场现象”，大潮涌来，价格狂涨；大潮退去，立刻大跌或是僵在那里了。

　　第三，会不会崩盘？我的答案是，房地产这个市场现在不会，将来很可能。现在不会是因为这是一个宏观产业，牵连的人和资源太多，面多了加水，水多了加面，非到最后关头，崩不了盘。一旦崩盘，就全瓦解了，不会只是一个房地产市场。

　　但从改革艰难的趋势来看，我很悲观，实际很可能大局已定，最后这个产业或者说行业还是要崩盘的。说白了，改革与反改革的斗争始终存在，改革的前景，现在还不能看好。

　　第四，有没有办法找到出路？我的答案是，除非另寻出路，老路子上涨、调控、再上涨、再调控，早已走不通了。现在是消耗资源，拖延时间的路数，等外储、环境、人力等生产要素和资源条件全消耗完了，也就完了。唯一的办法是另寻空间，这就是另一篇文章了。

　　房地产不会保值 能保值的是经济环境

　　近年来， “好学生”都去搞房地产了，给的薪金高，从别的行业把人才都抢走了。“好学生”有一个问题，学得太好，于是，学院教的那一套就大行其道了。

　　常见的是，现在供应有多少套房子，需求有多少套，供求相减，多出来的自然就要“去产能”、“去库存”了。

　　房价怎么定呢？号称“比较法”，无非是房龄、户型、装修、位置与地段、配套、小区环境之类的，但这样子比下去，恐怕是只涨不跌了吧。

　　去过上海吗？看到那些老别墅，现在是千金难买，但有人问过这样的一个问题吗？原来民国时期的业主是谁，他当时买房子是怎么想的？投资还是自住？刚需还是软需？

　　有到过欧洲的人，可以看到很多的残破城堡遗址，这些城堡都有过辉煌的一页，这是真豪宅吧，王健林都得花上亿欧元去买，里面肯定是美酒加美女，厉害得很，但过去的业主在哪里呢？其费劲巴力地建设城堡，想的是什么？

　　到处都有历史，历史到处都在提醒大家，所谓房地产的保值和增值，完全就是个神话。过去是，现在更是，房地产本身是不会投资保值的，真能投资保值的是经济环境，经济趋势，是大环境！

　　房地产本身就是宏观产业，这个性质就决定了，它不能像电视机那样的商品一样，用投入产出来衡量，不能用供需来衡量，甚至根本就不能用价格来衡量。因为你今天有的，明天可能就会一文不值。

　　北大的教授钱理群卖掉房子住进养老院，这是真大师啊，看得懂世态炎凉，有历史感，但在中国，这样的人有几个？

　　一套房子说是70年产权，那是多大的一个时间跨度啊，投资？也就是忽悠吧！你现在赚钱了，你肯出手吗？不会的！绝大多数中国人，包括经济学大师们都没这个理性思维程度，按照市场逻辑去出牌，何况普通人呢。

　　现在讲什么“最赚钱”的满天飞，各路英雄豪杰都在讲，但什么“最赚钱”，跳不出发展逻辑，失去了发展逻辑讲“最赚钱”，那就是纯忽悠。

　　原因很简单，最有权力的政府，也要受发展逻辑的制约，不管它愿意不愿意，它跑不出去这个圈子，它跑不出去，你能跑的出去？

　　(本文作者介绍：安邦咨询创始合伙人、首席研究员、博士后导师、著名智库学者、信息分析权威专家。他是“新丝绸之路”的最早研究者，中国版马歇尔计划提倡者，他同时也是中国陆权理论的最早研究者。研究方向主要是基于信息分析的地缘政治战略和城市发展战略。陈功先生长期担任中国体制改革研究会理事，多所中国大学的教授及博士后导师。)