张宏伟：房企可考虑布局三四线城市

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 张宏伟

　　不妨多关注一下中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市，区域中心城市周边的三四线城市，可能迎来“活”的时机，这些城市将成为新一轮的楼市热点。对于上述三四线城市来讲，可以考虑机会性布局，实施快进快出的策略，短期内为公司规模做贡献。

张宏伟：房企可考虑布局三四线城市

　　为进一步贯彻落实国家“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产市场调控精神，环北京、环上海等成交渐热的强三四线卫星城市相继出台调控加码措施。

　　比如，3月13日，嘉善在2016年12月21日实施部分区域限购政策的基础上，进一步扩大限购实施范围。自2017年3月14日起在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房；自2017年3月15日起在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售二手住房。换言之，在嘉善已有一套房的外地人将没有资格再买一、二手房。

　　此外，3月12日，安徽省滁州市也出台了新政，规定居民购买二套房的商贷首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%。

　　从调控政策走向来看， 因城施策仍然是趋势，毫无疑问，这不仅仅反应在一二线城市与三四线城市之间调控政策的差异，也反应在三四线城市间的不同。当前，三四线城市的“火”起来与“活”起来的迥然不同的市场背景下，不同三四线城市也开始因城施策。

　　首先，从总体上来看，已经调控的核心一二线城市不会存在松动的机会，但今年楼市政策及市场亮点有可能在三四线城市，如何让三四线城市“活”起来？在核心一二线楼市从严调控的前提下，如何让三四线城市成为全国楼市平稳健康发展的平衡器成为今年的重点工作，这也是不同类别城市因城施策的重点表现。

　　因此，过去1-2年，大部分三四线城市地方政府开始采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，这些措施包括暂停或放缓土地供应、调整普通住宅标准、降低首付比例、契税优惠、鼓励人才购房、买房落户等诸多方面“救市”措施。笔者相信，在2017年，这些措施仍然会在大部分城市实施，以解决这些城市的楼市库存压力。

　　其次，即使是三四线城市楼市，也要因城施策，市场“火”的三四线城市也要调控。

　　从现在政策面走势来看，不是所有三四线城市都存在去库存的压力。我们看到，当全国核心一二线城市“全城限购限贷”之后，楼市需求已经开始外溢到其他城市，比如一线城市周边的三四线城市甚至县级市（比如环北京、环上海区域的三四线城市），区域中心城市周边的三四线线城市（比如环南京、环合肥都市圈的三四城市）。

　　此外，我们看到，早在两三年前上述部分三四线城市已经开始着手通过暂停供地或放缓供地，加快消化存量用地的方式解决“去库存”的问题，比如常州、常熟等等；近日又有地级市明确暂停或放缓供地计划，比如安徽省除省会外的各地级市、嘉兴市等等。笔者认为，这并非个案，如果大部分三四线城市着手通过暂停供地或放缓供地来调节供求关系，那么未来1-2年三四线城市的供求关系将得到改善，届时，起码一部分三四线城市将不存在去库存的压力，楼市将迎来新一轮的上涨的机会。

　　另据同策咨询监测的江苏16个三四线城市商品住宅来看，截止2016年年底，平均存销比为6.79个月，表现已经无去库存压力。在2016年尤为宽松的政策环境下，外加宁镇扬一体化，环南京都市圈的镇江成为投资客新宠。镇江住宅产品去化周期逐步缩减为8.6个月，达到历史最低，市场进入新一轮的上行周期，市场也开始“火”起来。

　　但是，一线城市周边的三四线城市甚至县级市（比如环北京、环上海区域的三四线城市）以及区域中心城市周边的三四线线城市（比如环南京、环合肥都市圈的三四城市）已经出现过“火”的状况，为此，我们看到环北京、环上海周边的三四线城市甚至县级市也开始出台措施调控楼市。

　　从调控的目的来看，首先当然是保护本地的首套自住需求及改善型需求，其次，对于外来需求来讲，主要是为了进一步限制环北京、环上海大都市圈的楼市投资投机性需求，为过热的三四线城市降降火；同时也是为了防止类似北京上海这样的特大城市继续沿着地理的边界“大饼”式扩张，防止今后由于人口集聚在在大都市圈周边，为大都市造成更大更多的“大城市病”（因为人虽然买房到环北京、环上海区域并在此居住，但工作有可能还在北京或上海，大城市的压力并没有减低，反而大城市因为交通的便利造成更多的城市治理问题）。

　　第三，有去库存压力的三四线城市楼市，继续坚持因城施策的去库存措施，部分还没有调控的城市一旦“活”起来，对于企业布局来讲也是机会。比如，中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市，区域中心城市周边的三四线城市，可能迎来“活”的时机，这些城市将成为新一轮的楼市热点。

　　通过上述分析可知，对于品牌房企来讲，一线城市周边的三四线城市甚至县级市虽然长期看好，但是短期内种种政策而壁垒也导致需求无法继续正常释放，此时，也不妨多关注一下中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市，区域中心城市周边的三四线城市，可能迎来“活”的时机，这些城市将成为新一轮的楼市热点。对于上述三四线城市来讲，可以考虑机会性布局，实施快进快出的策略，短期内为公司规模做贡献。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)