房地产长效机制五大支柱猜想

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 黄志龙

　　房地产市场长效机制不可能毕其功于一役，决策层短期内将稳住房价上涨势头，以“时间换空间”，即以居民收入增长逐渐消化房价泡沫，渐次推进上述相关改革和立法，最终建立房地产基础性制度和长效机制。

房地产长效机制五大支柱猜想

　　长期以来，房地产市场既是中国经济晴雨表，也是舆论和民众关注的焦点话题，还是那些错失房地产泡沫化扩张机遇的普通民众切肤之痛。2017年中央经济工作会议再次提出“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。笔者认为，中央提出的金融、土地等五个方面将成为房地产市场长效机制的“五大支柱”，根据国内外的一些成熟做法和决策部门的政策取向，现对“五大支柱”的前景作个猜想。

　　第一，建构以住房银行为核心的房地产政策性金融体系。

　　房地产市场作为资金密集型产业，构建符合中国国情的住房金融体系，无疑是长效机制的核心内容之一。从需求角度看，金融机构有必要为国民“安居”工程提供低成本贷款资金。对金融机构而言，个人按揭贷款始终是其最优质资产，按揭贷款违约率和不良率都处于极低水平，同时相对较高的首付比例也使得按揭贷款资产的边际安全水平较高。然而，当前商业银行作为按揭贷款资金的提供方，其资金成本不仅高于大多数政策性金融债利率，对于购买自住房居民而言，我国按揭贷款利率也显著高于美国和日本的住房贷款利率(参见下图)，这大大增加了居民自住住房的贷款成本。

图1

　　从机构设置的国际经验看，美国有房利美、房地美两大住房金融巨头，二者均为美国政府支持企业(GSE, Government Sponsored Enterprise)，美国政府向其提供担保支持，通过发行房利美、房地美债券，为住房贷款提供资金来源，可见其政策性金融和公共属性较强。日本政府在大藏省下设了专业性住宅金融公库，该机构资金来源主要有特殊债券和财政资金，业务范围包括：为个人建房购房提供金融服务；为地方政府开发中低收入住宅提供资金支持；为民间企业开发租赁性住房提供长期低息资金支持；为旧城改造、城市重建提供金融支持等。总之，只要符合住房市场需求和政府住房政策目标，且商业性金融不愿意涉足的领域，都是住宅金融公库资金投入方向。

　　当前，决策层已经明确“房子是用来住的、不是用来炒的”，可见我国房地产金融体系的政策性属性应大于其商业属性。因此，我国住宅金融将可能整合当前各地的公积金管理中心，设立公共性和政策性住房银行，为居民住房建设和贷款提供低成本资金，同时针对首套需求和改善性需求设定不同的贷款利率，住房银行贷款资金来源由政府担保发行政策性金融债，或者央行定向贷款和财政借款等方式筹集。

　　第二，土地供应和土地改革将成为房地产调控的核心工具。

　　此次中央经济工作会议已经明确：“要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地”。由此，房地产调控将从需求管理逐渐转向供给侧调控。从重庆、成都和长沙等“供销两旺、房价平稳”的二线城市看，充足的土地供应使得这些城市的住宅存销比始终保持在10-20个月，特别是重庆市政府严格控制土地溢价、要求城市楼面地价不超过当期房价30%的做法，以及独创性的地票制度进行土地储备，使得重庆市政府掌握城市土地供应的调控权，实现了以土地供应调控实现房价稳定目标。成都也有相似的地票制度，这一做法既实现了本地农民就地城镇化，使其享受城镇居民同等的教育、医疗、养老等公共服务，又能为城市制造业和服务业发展提供充足稳定的劳动力资源。国内的这些成功经验应成为我国房地产市场土地供应和土地改革的长效机制。

　　第三，以房产税取代土地财政的财税体制改革。

　　与房地产市场长效机制有关的财税体制涉及两个方面：其一是财政体制改革，特别是近年来屡遭诟病的“土地财政”是绕不开的问题，而“土地财政”根源在于中央与地方财权、事权和支出责任不协调。为此，此次中央经济工作会议提出，将“落实推动中央与地方财政事权和支出责任划分改革，加快制定中央和地方收入划分总体方案，抓紧提出健全地方税体系方案。”

　　改革的方向可能是：适当增加中央财政的支出责任，提高地方收入分成比例。其二是税制改革，涉及到房地产长效机制的关键税种无疑是房产税，虽然2017年仍处于“抓紧提出”阶段，但房产税仍将是大势所趋，并可能成为未来地方政府收入来源的主体税，以房产税取代土地财政将是房地产基础性制度和长效机制的基石。

　　第四，鼓励机构化、规模化租赁企业发展，实现住房投资体系多元化 。

　　当前，我国居民住房自有率在全球都处于较高水平，原因有三：一是投资渠道缺乏和国民购置不动产的偏好；二是住房投资主要由房地产开发企业完成，建设完的产权房直接销售给购房者，房企自持比例极低；三是租赁市场欠规范，散户式、个人对个人的租赁方式使得租户不得不忍受频繁搬家的痛苦。

　　此次会议提出“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”，正是实现住房投资多元化的重要方向，这既可为社会资本积极参与住房租赁市场，改变当前房企开发即销售的现象，实现稳定、可持续的长期投资收益，同时为租户提供长期稳定、管理规范的租赁房源。

　　特别是在一线城市房价高企的背景下，年轻人将经历“租赁——购置首套住房——购置改善性住房”的梯次消费过程，而不是直接一次性大规模进入产权房交易市场。因此，随着大量的机构化、规模化、规范化的租赁房源进入租赁市场，首次购房年轻化的现象可能将越来越少。

　　第五，加快推进房地产相关的综合立法程序。

　　房地产长效机制的立法涉及到诸多领域：首先是《住房法》的立法，其中政府、市场、家庭在住房中的职能定位、不同产权房的分类及处置、土地使用年限到期后如何续期、住房租赁市场的规范发展等方面，都将是《住房法》必须回答的问题；其次是住房金融机构的立法，核心内容将涉及到住房银行的功能定位、资金筹措方式等；最后是财税体制改革的相关立法，此项改革的重点是中央和地方财权、事权、支出责任的划分，中央和地方对各类税收的收入分成比例确定，同时房产税立法也将是立法的重头戏，此项立法是房地产长效机制能否建立之根本。

　　综上所述，建立房地产市场长效机制兹事体大，涉及到地方政府土地财政、土地改革、中央和地方财权事权划分等事关改革全局的内容，特别是房产税立法作为房地产长效机制的核心内容之一，一旦立法完成并执行，将对房地产市场预期造成较大影响。由此看来，房地产市场长效机制不可能毕其功于一役，决策层短期内将稳住房价上涨势头，以“时间换空间”，即以居民收入增长逐渐消化房价泡沫，渐次推进上述相关改革和立法，最终建立房地产基础性制度和长效机制。

　　(本文作者介绍：苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高级研究员。)