把房地产当支柱有什么可怕后果

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 陈功

　　泡沫是一种中间现象，这是资本过剩必然会产生的一种中间现象。根源在于城市化推动了资本过剩，资本过剩导致了大量的资本活动，这些资本活动在某一市场集中爆发，就产生了泡沫现象。

把房地产当支柱有什么可怕后果

　　如果穿越到奥古斯都的古罗马时期回望今天，你一定会吃惊的，因为世界的轮回是如此相像，人类对于“造城”的热情，始终不渝。

　　20世纪90年代末，西班牙政府为了使本国经济迅速地向欧洲平均水平靠拢，制定了加快本国经济发展的战略。然而，政府并没有将发展高科技和制造业当作经济增长的动力，而是把房地产业视作经济发展的新兴“支柱”产业。政府认为房地产业“赚钱”效应大，财富来得快，能够尽快地把西班牙经济带上去。

　　为此，政府于1998年通过了国家土地法律，让全国几乎所有土地都可用于开发，于是房地产开发的“热潮”蓬勃兴起，大量信贷资金流入房地产业，地方政府也靠卖地生财。建筑工地在全国随处可见。工地上塔吊林立，机器声轰鸣；各地的售楼广告让人目不暇接。房地产业从此成为西班牙经济发展的一大“引擎”。据统计，在1999—2008年期间，欧洲新屋建设的三分之二都发生在这个国家。

　　与世界上的大多数国家一样，西班牙房地产业的繁荣，高度依赖于银行宽松的信贷政策。房地产商搞开发的钱都是银行贷款，这些贷款现在则大都成了不良债务。1999年西班牙加入欧元区后，贷款利率曾经明显下降，银行竞相提供贷款和按揭产品，越来越多的西班牙开发商和居民能够得到贷款，进一步刺激了房地产业的发展，但同时也给房地产泡沫的形成和破灭埋下了隐患。

　　有关的新闻报道称，西班牙央行承认，目前国内银行投入房地产的5800亿美元资金中，有2400亿美元存在问题，约占41%。西班牙最大的银行之一Ibercaja的贷款中，有53%是房屋抵押贷款；另一家大银行，马德里Bankinter SA银行的房屋抵押贷款比例为46%。而目前有超过13%的西班牙房产价值已经缩水，并且价格将会继续下跌，预计未来几年会有超过25%的房产总价值跌至贷款总额以下。这样一来，出现后来的结果就不令人奇怪了。西班牙银行坏账比例升至15年以来的最高水平，其不良贷款开始以前所未有的速度疯狂增长。

　　人类在消费主义本能的支持下，对壮美城市的追求从未改变过，没有钱的时候会这样追求；有钱的时候，这种追求就会变得更为狂热与失控。1999年后的世界，伴随着欧元的诞生，投资人口的自由流动，欧洲资本从原本集聚的盎格鲁—撒克逊高地向相对廉价的拉丁低地和边缘的高纬度地区倾泻，从而推动欧洲经历了一波欧洲现代史上的再城市化狂潮，掀起了一场资本狂欢。这一轮资本狂潮的基本特征都是，低利率、量化宽松、房价高企，城市化兴风作浪。

　　即便经过了数年消化，到了2013年，房地产咨询公司公布的数据依然令人瞠目结舌，西班牙的房地产供应量已经超过了200万套。如果对这些西班牙的数据没有概念的话，我们可以参考一下正常年份的西班牙房地产市场：西班牙总共约有4800万人口，通常每年平均消化的住房只有20万套。这也就是说，西班牙的银行家和开发商合作，为西班牙和来到西班牙的欧洲投资者，准备了10倍于正常需求的房子。

　　长期以来，人们试图用资本泡沫理论来解释价格与价值的偏离现象，来解释资本的过剩。至于泡沫产生的原因，则被忽略、淡忘和一笔带过。如果认真查找和追究资本泡沫的根源，你会发现，通常的解释无非是在实际经济活动中，与预期相关联的过度投机行为、幼稚投机者的交易行为、规范失灵、诈骗行为和道德风险等导致了泡沫现象的出现。这种猜测式的假设，曾经在很长的时间里作为经典的经济学假设而存在，人们意识到了泡沫的存在，发现了资本泡沫的可怕影响和冲击，但却没有进一步深究资本泡沫产生的根源和机理。

　　实际上，泡沫是一种中间现象，这是资本过剩必然会产生的一种中间现象。根源在于城市化推动了资本过剩，资本过剩导致了大量的资本活动，这些资本活动在某一市场集中爆发，就产生了泡沫现象。而资本过剩也不是平白无故产生的，城市化是真正的发动机，资本是城市化这部发动机的润滑剂。归根结底，是人类社会以谋求发展为借口，对城市化的刻意青睐和拼命追求，才导致了可怕的资本过剩。所以，城市化是根源，资本过剩是结果。

　　在今天的现实世界里，世界银行、麦肯锡公司和发展经济学大力鼓吹的“城市化推动经济增长”的观点，已经成为经典的谬论。它最大的荒谬之处在于其假设人是简单的“经济人”——现实中的人都是心理学家沙因所说的“复杂人”。

　　因而我们这个世界中根本没人会自觉自愿地采取适度而理性的行为，社会和资本也不奖励这样做的人。相反的是，泛滥、畸形和夸张反倒是世界市场中最为常见的现象。可以想见，那些最愿倾听世界权威声音的“好学生”，无论是国家还是地区，他们所遭受的发展灾难也必将会是最大的。毫不夸张地说，人们是自觉自愿地竞相走向深渊。

　　(本文作者介绍：安邦咨询创始合伙人、首席研究员、博士后导师、著名智库学者、信息分析权威专家。他是“新丝绸之路”的最早研究者，中国版马歇尔计划提倡者，他同时也是中国陆权理论的最早研究者。研究方向主要是基于信息分析的地缘政治战略和城市发展战略。陈功先生长期担任中国体制改革研究会理事，多所中国大学的教授及博士后导师。)