深圳房价再反弹概率很小

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 杨红旭

　　虽然从长周期看，未来深圳房价还将再创新高。但从短周期看，深圳房价大势已去，未来两年左右，将累计下跌二三成左右。深圳房价再反弹一波（即5浪上涨）只有三成概率，可以考虑停止买入。

　　根据最新的政策与市场动态，正式将深圳房价跌预警级别，由橙色预警升级为红色预警！

　　深圳房价下跌四级预警系统的含义：

　　四级：蓝色预警：市场偏热，房价涨速过快（对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶），后市涨势将放缓。投机需求可考虑停止买入。原因是：即便后市还能上涨30%，但交易成本约10%；如果后市上涨小于10%则亏钱。风险与收益相近。

　　三级：黄色预警：市场过热，房价上涨减速（对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后1-2个季度），后市涨势将进一步放缓。投机需求不应买入，投资需求可考虑停止买入。原因是：即便后市还能上涨20%，但交易成本约10%，还有可能房价上涨不足10%。风险大于收益。

　　二级：橙色预警：市场温和，房价上涨减速（对应70城中深圳房价环比涨幅环比见顶后超过2个季度），后市涨势将进一步放缓。投机需求应卖出，投资需求不应买入，改善需求可考虑停止买入。

　　一级：红色预警：房价接近停涨或开始高位盘整（对应70城中深圳房价环比涨幅环比近零或零），后市将停涨、随后下跌。投机需求与投资需求皆应卖出，改善需求不应买入，刚需可考虑停止买入。

　　为什么此时决定升级预警等级？五大理由如下：

　　第一，实际房价已经开始盘整或小跌

　　以安居客二手房价格为参照，可知过去一年深圳房价经历了三个阶段：去年二季度暴涨，三季度盘整，四季度后半段今年3月再度上涨。3月下旬出新政后，4月房价下跌，5月继续下跌。

　　按股票波浪理论，一轮上升周期中，有所谓的“五浪理论”，如果套用在本轮深圳房价上，则去年二季度为1浪上涨，去年三季度为2浪回调，11月开始为3浪大涨，今年4月步入4浪回调，其后是否还有5浪冲顶，不得而知。按照当前的政策与市场形势，我预计出现5浪的概率只有三成左右。

　　同样是安居客的数据，上海表现略强于深圳，3月下旬上海新政比深圳严厉，但4月上海房价继续涨，5月则微跌。

　　再来看北京，北京基本上没出什么新政（除了打击首付贷），因此北京房价比沪深强势，4月大涨，5月小涨。

　　再来看另一组数据：中原二手房价格指数。4月环比3月，六大城市中，只有深圳房价出现下跌，而是深圳结束了此前18个月的连涨势头。按照过去十年我国房地产短周期规律，一个城市房价连涨18个月，而且涨幅全国最高，那么他的首次下跌，就发出了强烈信号：从短周期来看，房价很可能见顶了！

　　在上述四级预警机制中参照的70城房价指数数据，由国家统计局公布，具有滞后性，一般比实际市场情况滞后二三个月，在当前这个关键时点，不再等待这一滞后指标的变向了，就以安居客和中原指数为主要参考。

　　第二，成交量暴跌，供求关系逆转

　　上述讲了房价变化，而价格变化与成交量关系密切。4月份环比3月，北上广深新房成交量的增幅分别为9.5%、-53.2%、0.7%和-46.2%，同比增幅分别为-11.8%、-24.3%、33.5%和-38.4%。

　　显而易见，四个城市当中，广州情况最好，而深圳最糟！这一变化，与3.25政策密切相关。打压性政策出台后，成交量一般都会收缩。二手房同样。

　　但问题关键是：成交量收缩几个月之后，还会再度反弹吗？历史上，确也有类似2010年4月史上最严政策“国十条”出台后，一线楼市收缩三四个月，又反弹了一波，价格也小涨了一波。因此，老杨认为下半年京沪深，可能还会有一波反弹。

　　但按概率大小排序：则北京大于上海，上海大于深圳。深圳成交量反弹的概率最小，而且即便成交量小幅反弹，价格可能也弹不动了。原因就在于：2015年至今年一季度，深圳房价涨幅最大，涨过头了！

　　从技术上分析，2015年三季度，深圳的成交量就曾收缩过，后来再度反弹。而这次收缩之后，再度反弹的动能进一步弱化。强弩之末嘛。

　　第三，政策面逆转了，板块轮动过去了

　　3月25日政策收紧，是深圳楼市降温的关键因素。而未来一年，这一个因素将始终存在，不会消失。在房地产短周期中，政策就像是巨轮，一旦转向，就会持续两年左右，不会轻易调头。

　　从老杨的房地产板块轮动学说来看，深圳与上海已经轮动过了，当前最热的城市是南京、合肥、厦门，然后才是北京和广州。

　　这些正热的城市，在房价持续上涨之后，地方政府也会新出台或升级调控措施，抑制房价。在热点城市一个接一个出台紧缩政策的过程中，前面已热过的城市，即便市场已降温，也不能重新放松政策！只能等到全国大部分楼市轮动升温了一遍，然后全国楼市整体再次降温之后，那些冷了许久的城市，才可能被允许重新放松政策。

　　第四，市场“负反馈”机制形成，预期转冷趋势确立

　　市场参与者的情绪与预期，对于市场走势形成“反馈”效应。在房价上涨过程中，受赚钱效应的刺激，人们预期向好，购房更加积极，于是房价加速上涨，这是一种“正反馈”。

　　而当房价止涨，或者开始下跌，或者人们认为政策打压还将继续，认为房价还将继续下跌，于是市场预与者的预期变坏，于是购房者越来越多的观望，业主与开发商降价卖房现象增多。于是形成了一种“负反馈”。当前，深圳楼市中的负反馈机制已经形成，不太容易再度逆转。

　　第五，香港房价下跌的利空影响

　　之前，我曾提到过香港楼市降温，对于深圳的负面影响。如果说去年下半年，还能难断定香港房价出现拐点，那么现在来看，形势已经确定：香港房价进入下跌通道，而且将持续几年时间。

　　过去几十年，深圳楼市都会或多或少的受到香港楼市的影响。香港投资性购房者在深圳的买卖行为，会助涨或助跌深圳房价。2016年，香港房价的持续下跌，必然从实际交易层面和心理层面，双重影响深圳楼市。

　　最后，在这个时点，将深圳房价下跌预警升级为最高级别的红色预警，说实在，老杨还有些小纠结。因为，在市场收缩几个月后，仍存在下半年再涨一波的可能，虽然只是小概率。如果再观察三个月之后，再来决定是否发出红色预警，可能会更保险些。

　　但是，既然按照我的逻辑框架，推导出来深圳再反弹一波（即5浪上涨）只有三成概率。那么，就应该升级为红色预警！即便下半年再来一波小反弹，也属于最后挣扎。从理性经济人角度分析，市场参与者不应去赌这种小概率事件！

　　最后，再来重申一下红色预警的含义：房价接近停涨或开始高位盘，后市将停涨、随后下跌。投机需求与投资需求皆应卖出，改善需求不应买入，刚需可考虑停止买入。

　　老杨还想提醒大家一点：虽然从长周期看，未来深圳房价还将再创新高。但从短周期看，深圳房价大势已去，未来两年左右，将累计下跌二三成左右。

　　此时，深圳地少人多、高新产业发达、收入高、人口流入多，这些所谓的利好，都没有什么价值了，暂时来看，只能将他们视为粪土！

　　(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)