险资频繁举牌房企 市场洗牌加速

　　文/同策咨询研究部总监 张宏伟

　　今年以来，万科、金地、金融街(3.050, -0.12, -3.79%)等房企被险资资本大鳄举牌的事件备受市场关注。而至今年下半年，房企被险资举牌的现象不减反增。市场格局在险资的幕后操作下正在发生怎样的变化？

险资频繁举牌房企 市场洗牌加速

　　今年以来，万科、金地、金融街等房企被险资资本大鳄举牌的事件备受市场关注。而至今年下半年，房企被险资举牌的现象不减反增。险资盯上的目标不只是万科、金地、金融街、佳兆业，甚至传统地产巨头“招保万金”悉数被险资买入，而且数量巨大。市场格局在险资的幕后操作下正在悄悄的发生变化。

　　以金地为例，截至今年9月底，金地集团(4.770, -0.08, -1.65%)的第一大股东为生命人寿，在三季度继续增持了金地集团至29.9%，逼近要约收购线。安邦保险紧随其后增持了1亿股，持股比例也提升至18.83%。以生命人寿和安邦保险为首的险资对金地集团的持股已高达55%，高度控盘。

　　此外，据wind数据统计，133家A股房企中，被险资进入前十大股东的房企为21家，占比达到15.8%。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿(38.910, -1.49, -3.69%)入股3家，生命人寿入股2家。市场格局或因为险资频繁举牌房企而发生变化。

　　从险资频繁举牌房企的市场背景来看，当前，由于楼市仍处于低谷期，房企会遇到融资难融资成本高等问题，企业的销售层面也遇到一部分市场阻力，房企市值也相对低估，甚至有的企业股价偏低、破净。

　　而此时，在沪深两市的上市公司中，符合资本大鳄举牌条件(大股东持股比例低于30%、股权分散、市净率较低等)的房企不在少数。险资预判未来1-2年市场肯定还是趋好的，房企的业绩也会逐渐好转，此时“抄底”房企有直接财务投资的获利的目的，这是险资看中并投资房企的最直接原因。

　　而从今年下半年楼市发展趋势来看，截止到目前，大部分城市楼市限购政策已取消、“央四条”也开始松动限贷政策、降息政策已经落地，楼市在年底出现翘尾行情，在多重利好因素影响下，楼市短期内也会如险资判断那样会逐渐出现成交量复苏和好转的行情。从市场时机的角度来看，楼市政策层面短期利好频出，成为资本市场险资举牌房企、改变市场格局的机会。

　　从未来中国经济基本面与货币政策表现来看，我预计2015年经济增速目标有可能为7-7.5%之间，国内经济仍然处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续。受宏观经济改革等因素的影响，房地产市场仍将继续新一轮的调整，不会因为当前短期内政策利好而有明显的改变。

　　此时，对于险资来讲，部分股权分散、市值也相对低估的房企仍将继续成为险资举牌关注的对象。因此，从市场时机的角度来看，未来一段时期内还会有更多的房企被险资举牌，尤其是针对股权相对分散相对比较容易切入的房企来讲，或许会再度成为被险资举牌的对象。

　　而对于这些被举牌的房企来讲，险资举牌为房企自身经营管理上可能会带来一些挑战，甚至还有可能会因为险资成为大股东后出现管理层的变革，短期内会影响企业的经营效率。但是，这些毕竟是暂时的，从另外一个角度来说，险资的介入对于房企来讲也带来一定的机会，一定程度上也会引起市场格局的变化。

　　从实际影响力与资源配置的角度来讲，险资举牌房企之后尤其是成为大股东之后，险资对于被举牌的房企的影响力会逐渐加大，险资的介入有可能会使一部分房企拥有相对充裕的资金，并且资金成本上远远低于同行，这些房企也可能因此插上新一轮规模化扩张的翅膀，形成“强者恒强，大者恒大”的局面。市场格局有可能会重新改写，加速当前市场重新洗牌的进程。

　　就目前险资企业资金投向来看，大多数险资企业都有进军养老地产的计划，或者已经开始在养老地产领域布局。当前，险资企业举牌房企，尽管不会马上形成险资与房企的开发养老地产的战略联盟，但是，险资对于被举牌的房企的影响力会逐渐增加。

　　因此，不排除今后险资会利用房企在房地产领域的优势开展养老地产市场的布局工作，谋求未来健康养生行业的霸主地位，重新洗牌养老产业市场，改写养老地产领域的市场格局。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)

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