文/新浪财经专栏作家 丁祖昱
时至今日，外资限制放开，除了已经在内地长期开发的房企外，我不知道还有多少外资房企甚至热钱还愿意继续投资中国房地产业。按照当前市场格局，整体市场供大于求的状况，现在要想外资进入，他们肯定也会更加谨慎权衡，精挑细选。
放开外资限制能救楼市吗？近日，国家发改委发布新修订的《外商投资产业指导目录》，重点放宽了服务业和一般制造业的外资准入； 修订后的版本在汽车电子、房地产、电子商务、地铁、造纸等领域取消了对外资的限制。
曾几何时，外资被看成洪水猛兽，特别是2002年之后，在人民币升值预期的刺激下，大量国际资本流入中国，房地产行业成为国际资本的重要投机领域。外资通过收购在建项目或企业股权，在市场上直接购房，直接取得土地进行房地产开发等途径进入我国房地产市场，最开始集中在北京、上海等一线城使城市。
外资多以房地产基金为主，最有代表性的是新加坡凯德置地和摩根士丹利等机构。从央行[微博]《2004年中国房地产金融报告》中数据看，2002-2004年，在上海房地产市场的购买者当中，外资占20%左右。可以说，2002年之后的房价飙升，外资“功不可没”，在这样的情况下，限制外资的呼声日渐高涨。
2000-2014年房地产开发利用外资额及同比同比增幅情况于是乎，从2006年开始外资逐渐被“限制”进入房地产领域，相关政策相继出台，生怕这些热钱流入中国，加剧房地产市场炒作风潮。这些政策措施虽然没有将外商投资进入房地产列入“禁止类”，但外商投资中国房地产行业已相当困难，除审批时期延长之外，境外资金结汇困难程度也大大增加。
时隔几年后，又默默地放开了外资限制，但今时之市场已经不是昨天之市场的，再放开是不是有点晚了。
曾几何时，外资是房地产行业最受欢迎的“金主”，外资尤其是港资房企，无不被奉为上宾、每次出行前赴后拥，政府一定是拿出城市中最好的位置、最好的地块交给外资去打造。今天回过头来看无论是北京还是上海，市中心最核心位置的项目，一定是这些港资房企所有，如北京国贸(嘉里集团)、上海南京路和淮海路上的地标(恒隆、中信泰富、新世界、新鸿基等)。
2000-2014年房地产开发投资资金中利用外商投资占比情况这些外资房企把一线城市核心区域优质土地控制之后，又开始在二线城市圈地，整个过程历时近十年。只不过最近五、六年才开始放慢了攻城拔寨的速度，随着这些土地陆续开工建设、交付开业，外资房企无不赚的盆满钵满。
当中国房地产市场最火爆的2009-2013年，对外资进入房地产业设置了诸多条件，一方面让外企错过了一轮高速发展的时机，但另一方面也让他们避过了争抢“地王”、市场剧烈波动的高风险时期。
时至今日，外资限制放开，除了已经在内地长期开发的房企外，我不知道还有多少外资房企甚至热钱还愿意继续投资中国房地产业。按照当前市场格局，整体市场供大于求的状况，现在要想外资进入，他们肯定也会更加谨慎权衡，精挑细选。很多时候，外资也并不是能“召之即来，挥之即去”的，市场化不是一两句话就能解决的。
中国房地产业市场化之路还很漫长，而中国经济的市场化之路更是任重道远！
(本文作者介绍：华东师范大学世界经济博士生，现任易居（中国）控股有限公司执行总裁。（微信公众号：dzypls）)
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