文/新浪财经专栏作家 丁祖昱
时至今日,外资限制放开,除了已经在内地长期开发的房企外,我不知道还有多少外资房企甚至热钱还愿意继续投资中国房地产业。按照当前市场格局,整体市场供大于求的状况,现在要想外资进入,他们肯定也会更加谨慎权衡,精挑细选。
近日,国家发改委发布新修订的《外商投资产业指导目录》,重点放宽了服务业和一般制造业的外资准入; 修订后的版本在汽车电子、房地产、电子商务、地铁、造纸等领域取消了对外资的限制。
曾几何时,外资被看成洪水猛兽,特别是2002年之后,在人民币升值预期的刺激下,大量国际资本流入中国,房地产行业成为国际资本的重要投机领域。外资通过收购在建项目或企业股权,在市场上直接购房,直接取得土地进行房地产开发等途径进入我国房地产市场,最开始集中在北京、上海等一线城使城市。
外资多以房地产基金为主,最有代表性的是新加坡凯德置地和摩根士丹利等机构。从央行[微博]《2004年中国房地产金融报告》中数据看,2002-2004年,在上海房地产市场的购买者当中,外资占20%左右。可以说,2002年之后的房价飙升,外资“功不可没”,在这样的情况下,限制外资的呼声日渐高涨。
于是乎,从2006年开始外资逐渐被“限制”进入房地产领域,相关政策相继出台,生怕这些热钱流入中国,加剧房地产市场炒作风潮。这些政策措施虽然没有将外商投资进入房地产列入“禁止类”,但外商投资中国房地产行业已相当困难,除审批时期延长之外,境外资金结汇困难程度也大大增加。
时隔几年后,又默默地放开了外资限制,但今时之市场已经不是昨天之市场的,再放开是不是有点晚了。
曾几何时,外资是房地产行业最受欢迎的“金主”,外资尤其是港资房企,无不被奉为上宾、每次出行前赴后拥,政府一定是拿出城市中最好的位置、最好的地块交给外资去打造。今天回过头来看无论是北京还是上海,市中心最核心位置的项目,一定是这些港资房企所有,如北京国贸(嘉里集团)、上海南京路和淮海路上的地标(恒隆、中信泰富、新世界、新鸿基等)。
这些外资房企把一线城市核心区域优质土地控制之后,又开始在二线城市圈地,整个过程历时近十年。只不过最近五、六年才开始放慢了攻城拔寨的速度,随着这些土地陆续开工建设、交付开业,外资房企无不赚的盆满钵满。
当中国房地产市场最火爆的2009-2013年,对外资进入房地产业设置了诸多条件,一方面让外企错过了一轮高速发展的时机,但另一方面也让他们避过了争抢“地王”、市场剧烈波动的高风险时期。
时至今日,外资限制放开,除了已经在内地长期开发的房企外,我不知道还有多少外资房企甚至热钱还愿意继续投资中国房地产业。按照当前市场格局,整体市场供大于求的状况,现在要想外资进入,他们肯定也会更加谨慎权衡,精挑细选。很多时候,外资也并不是能“召之即来,挥之即去”的,市场化不是一两句话就能解决的。
中国房地产业市场化之路还很漫长,而中国经济的市场化之路更是任重道远!
(本文作者介绍:华东师范大学世界经济博士生,现任易居(中国)控股有限公司执行总裁。(微信公众号:dzypls))
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