中国楼市转向税费调控时代

　　文/同策咨询研究部总监 张宏伟

　　2014年及未来几年内，当宏观经济结构改革初有成效，宏观经济逐步好转之时，在建立个人住房信息系统的基础上，房地产税(房产税)、二手房交易环节征收20%增值税、“空置税”势在必行，关于房地产方面的税制改革顶层设计势必会逐步推出。

楼市转向税费调控手段时代。

　　为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，国土资源部起草了《不动产登记条例(草案送审稿)》报送国务院审议。国务院法制办公室经征求有关方面的意见，修改形成了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》。7月30日，国务院常务会议讨论征求意见稿，决定向社会公开征求意见。

　　事实上，全国省级不动产统一登记前期工作已全面拉开帷幕。同时，不动产立法工作也在推动。

　　从不动产登记前期工作进度来看，截至目前，全国已有17个省(区、市)明确由国土资源部门牵头负责不动产统一登记职责整合工作。其中，河北、黑龙江、山东、湖北、江西5个省已经正式建立不动产登记联席会议制度，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川5省(市)已在国土资源厅(局)内成立了不动产统一登记领导小组，启动了相关工作。

　　从不动产登记工作计划来看，此前，国土资源部网站4月21日刊登报道称，目前总的考虑是：2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

　　而从不动产登记工作近期市场关注的热点来看，主要有两个：一个是今年6月底前《不动产登记条例(送审稿)》(下称《条例》)的上报，目前来看，虽然《条例》公开征询意见稿比预期完了1个多月，但还是露出了真面目，还重点提及“各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享”。

　　另外一个就是依法“以人查房”已被写进《不动产登记条例》，从当前公布的公开征询意见稿来看，里面已经提及“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。”

　　从近期市场反应来看，《条例》的公开征询意见稿的发布尤其是依法“以人查房”已被写进《条例》，不仅仅成为一些官员的梦魇，也成为“房叔”“房婶”这些楼市投资投机客较为头疼的一个话题。从近期二手房市场频现的抛售房产现象来看，其实已经初步显示出不动产登记对于市场的调节作用。

　　那么，不动产登记工作的推进对于房地产市场调控来讲有哪些意义？从楼市调控的来讲，不动产登记其实就是指全国个人住房信息登记联网。尽管个人住房信息登记联网只是不动产登记的一小部分，但是，个人住房信息系统的逐步建立对于以税费调控为主的技术条件的建立、以“差别化”措施对楼市进行分类调控、调节存量房城市供求关系、楼市长效调控机制的建立等调控手段的转向具有积极的意义。

　　首先，个人住房信息联网是以税费为主的调控手段开展的必要技术条件。

　　从城市个人住房信息系统来讲，在2013年全国“两会”上，住建部副部长齐骥才公开表示，40个城市的住房信息联网工作已经完成(最新媒体报道称60个城市已联网)。下一阶段的目标是，同时实现500个城市联网，但目前看来难度较大，可能需要更久的时间。

　　笔者认为，从个人住房信息系统与住房和城乡建设部(住建部)联网的作用和目的角度而言，房地产税(房产税)、交易环节的增值税等税费调控手段的试点及扩围需要家庭房产的详细数据做为依托，因此，个人住房信息联网是以税费为主的调控手段开展的必要条件。

　　从中长期来讲，(40个或更多城市的)联网为全国范围内开征房地产税(房产税)、交易环节的增值税等做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显，但是，我们也应该看到，如果限购、限贷政策一旦取消，房产税征收对象的范围会明显扩大，这时，房产税对于控制投资性投机性需求也会起到一定的市场调节作用，房产税才会真正发挥它的作用。

　　其次，全国个人住房系统的建立可出台“差别化”措施进行分类调控，抑制不合理的投资与投机性需求，对调节房地产市场健康平稳发展有利的。

　　当前，国家相关部门设法将全国个人住房信息系统通联在一起，通过通联的个人住房信息系统及时发现房地产资金流向的变化，尤其是针对部分城市或区域异地购房、不合理的楼市投资投机现象，可有针对性的出台差别化措施进行分类调控(例如贷款利率、房产税、二手房20%增值税等)，从而达到抑制房地产投资投机现象，也可以避免像之前调控政策那样搞“一刀切”，误伤部分市场及购房者。

　　此外，《条例》的公开征询意见稿的发布尤其是依法“以人查房”已被写进《条例》，是“房叔”“房婶”这些楼市投资投机客加速抛售房产，尽管当前这些房产抛售现象与市场低迷有一定的关系，但是，“以人查房”等信号的不断释放客观上也反映出全国个人住房系统的建立对于抑制不合理的投资与投机性需求的积极作用。

　　第三，不动产登记后，可在存量房领域利用差别化“空置税”等措施调节城市供求关系。

　　不动产登记后，可在此基础对各个城市存量“空置房”做出判断，可据此对存量“空置房”采取差别化“空置税”措施，或鼓励其中长期持有进行出租经营，发挥住房的居住作用，或引导其出售形成市场供应，缓解部分热点城市市场供求关系紧张的局面。

　　第四，不动产登记促使楼市长效性调控机制逐步形成。

　　从十八届三中全会及2014年“两会”来看，2014年及未来几年内，当宏观经济结构改革初有成效，宏观经济逐步好转之时，在建立个人住房信息系统的基础上，房地产税(房产税)、二手房交易环节征收20%增值税、“空置税”势在必行，关于房地产方面的税制改革顶层设计势必会逐步推出。

　　最终，房地产市场调控的税费经济手段会更加突出，以税费手段改变市场需求结构，坚持“去投资化”，使市场回归自住属性，促使楼市长效性调控机制逐步形成。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)

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