文/同策咨询研究部总监 张宏伟
分析楼市近二十多年发展情况可以得到这样的结论,无论房价是涨还是跌,作为刚需族,买房还是尽量选择早些出手。笔者认为,万变不离其宗,买房者如果掌握了文中几个小诀窍,房子买到便是赚到了。
下半年房价到底是涨还是会跌?何时买房才是最佳时机?这些问题永远考验着每个准购房者。从楼市政策和市场层面来讲,认清房地产市场趋势是市民买房置业、投资的关键。但是从购房者心态来讲,也不要过于贪婪,因为市场总是风云变幻,机会转瞬即逝,买房时该出手时就该出手。
分析楼市近二十多年发展情况可以得到这样的结论,无论房价是涨还是跌,作为刚需族,买房还是尽量选择早些出手。笔者认为,万变不离其宗,买房者如果掌握了以下几个小诀窍,房子买到便是赚到了。
诀窍一:把握市场底部的机会或投资的“时间窗”
回顾过去几年,购房者已经错过了2008年、2011年两轮市场低谷期的购房最佳窗口期,时至今日,受银行信贷紧缩等因素影响,2014年房地产市场又进入了新一轮的市场低谷期,此时,城市库存量开始上升,开发企业资金面紧张,市场定价性价比比较高,市场进入了新一轮的市场调整期。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,2014年下半年的市场,尽管各地已有限购放松或取消等“救市”措施,但是收效甚微。当前楼市降与不降已经不是问题,以“以价换量”的方式是“慢慢降”还是“一步到位地降”才是让开发商头疼的大问题。从当前市场个案降价幅度情况来看,对于普通刚需项目来讲,一般降价10-15%就可以激活市场成交量,而对于高端豪宅来讲,则需要降价20-30%的幅度,市场需求才会被大幅激活。
因此,笔者认为买房投资者可在个案价格下调15-30%这个过程中寻找投资机会点,根据这个底线评估投资时机,重新获得投资市场底部的机会或投资的“时间窗”。如果购房者已经错过了2008年、2011年两轮市场低谷期的购房最佳窗口期,那么,就不要在错失2014年的市场底部的购房机会或投资的“时间窗”。
诀窍二: 选择适合自己的房源更重要
刚需买房,往往先看房价,然后才考虑房子性能问题。实际上,买房不仅要看房价,更要看这套房子适不适合自己。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,对于买房是用于自住的刚需购房者来说,如果觉得所选择的房子各方面都比较中意,那就不必过多考虑是否是买房的合适时机,应该果断出手。因为市场总是风云变幻,机会转瞬即逝。同时,准购房者也应冷静面对市场上各类楼市信息,做出自己的判断,不盲目“抄底”。
刚需买房最主要的目的是自住,是要实实在在过日子的,小区环境、车位配比、户型、楼盘品质,任何因素有短板,都会影响到今后的居住舒适度。因此,刚需者买房注意力不能仅仅只放在价格上,选择合适的时机出手很重要,但选择适合自己的房源更重要。
诀窍三:选择名牌开发商
放眼身边,经常会看到好多朋友因买房而出现纠纷。其实留心一下,导致买房者购买烦恼的,大多是选择了那些开发实力不强、信誉不好的开发商,从而造成不能按时交房,房子质量太差等问题,甚至出现个别房企“跑路”现象,给购房者或投资客带来巨大损失。
特别像现在楼市预期较为复杂的情况下,买房更要选择谨慎,要选择品牌开发企业的楼盘。总体来说,这些楼盘的开发商综合实力强,也值得信赖。因为品牌开发商不仅仅做的是产品,而且也是为了做品牌,这样才能赢得好信誉。开发商信誉好,为今后楼盘物业发展打下良好基础。对于购房者来讲,即使以后换房“二次置业”,也有升值希望。
诀窍四:考量交通与配套及物业管理水平
买房其实买的就是生活,而这个生活就跟小区的种种配套息息相关。而为了未来生活的幸福美好,生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求,是购房者在买房的时候必须要想到的。
相反,如果购房者在买房时没有周全考虑小区的相关配套,就有可能给生活带来无尽的麻烦。
同时要看楼盘升值与否,小区物业管理水平及楼盘配套不能忽视。在消费者眼中,出色的小区物业管理会为升值增添砝码。另外,楼盘自身优越的配套设施也是必不可少的。
诀窍五:买“预期”,才有升值潜力
刚需购房要学会买预期,这样房子以后的升值潜力才会大。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,所谓买预期,就是看一个区域的发展走势。城市发展的总趋势基本代表了楼市今后发展的空间。因此,买“预期”主要是两点:一看近两年国家有关部门房地产宏观调控政策的主要方向;二看城市规划等部门近几年与以后有怎样的大动作,比如新城新区规划、轨道交通规划、重大投资项目等。瞄准这些机会,对于投资者来讲,基本上就可以获得未来相对比较丰厚的预期投资收益。
对于商业地产市场来讲,唯一不变的原则——选择好的地段,如城市CBD、副中心、轨道交通主要交通枢纽站点附近等。另外,购置商铺也要看好楼盘所在地段、今后商贸发展情形。如果附近人气不旺,绝不能购买。
(本文作者介绍:同策咨询研究中心总监张宏伟)
本文为作者独家授权新浪财经使用,请勿转载。所发表言论不代表本站观点。
(由新浪财经主办的“2014新浪金麒麟论坛”定于2014年11月22日在北京JW万豪酒店召开,本届论坛主题:变革与决策。聚焦改革深水期的中国经济的转型与挑战。 报名入口》》》 2015,决策下一步,等你来!)
闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹妞嬪海鐭嗗〒姘e亾妤犵偞鐗犻、鏇㈡晝閳ь剛澹曢崷顓犵=濞达綀鍋傞幋婵冩瀺闁绘ê鍘栫换鍡涙煏閸繂鈧憡绂嶉幆褜娓婚柕鍫濋娴滄繄绱掔拠鑼ⅵ闁靛棔绀侀埢搴ㄥ箻閺夋垟鍋撻柨瀣ㄤ簻闁瑰搫妫楁禍鎯ь渻閵堝懘顎楃紒缁樏~蹇撁洪鍕唶闁瑰吋鐣崹濠氬矗閸曨垱鈷戦柛娑橈攻缁€鍐嫅鏉堚晝纾奸柛灞剧☉缁楁帡鏌嶉挊澶樻█濠殿喒鍋撻梺鎸庣☉鐎氼剙顕i搹顐ょ瘈闁汇垽娼ф禒锕傛煕閵娿儳鍩i柟顔炬焿椤﹀綊鏌熼鍡欑瘈妞ゃ垺鐩幃娆戔偓鐢登归獮宥嗕繆閵堝洤啸闁稿鐩幃妯衡攽鐎n偄鈧埖銇勮箛鎾跺闁绘挻鐟ч埀顒傛嚀鐎氼喗鏅跺Δ鍛惞闁搞儮鏂侀崑鎾斥枔閸喗鐏嶉梺鐟版啞婵炲﹪鐛崘顔碱潊闁靛牆鎳庣粣娑欑節閻㈤潧孝闁哥喐婢樺嵄闁哄洢鍨洪埛鎺懨归敐鍫燁棄闁告氨鎳撻埞鎴︻敊閻愵剚姣堥悗瑙勬礃缁诲牆顕i幘顔藉亹闁汇垺顔栧Σ绋库攽閻樺灚鏆╁┑顔芥綑鐓ら柕蹇嬪€曢悞鍨亜閹哄棗浜鹃梺绋匡工濞尖€崇暦濞差亜鐒洪柛鎰电厛閸ゃ倝姊洪崨濠庢畼闁稿鍋熼幏褰掓晸閻樺磭鍘撻悷婊勭矒瀹曟粓濡歌缁€濠囨煕閳╁啞缂氭い鈺佸级缁绘繃绻濋崒婊冾暫缂備讲鍋撻柛灞惧焹閺€浠嬫煟濡绲绘い蹇e亞閻ヮ亪宕滆鐢爼妫佹径鎰叆婵犻潧妫Σ瑙勭箾閹冲嘲鍟犻弨浠嬫⒔閸パ€鏋嶉柨婵嗘处椤洟鏌熼悜姗嗘當闁活厽顨嗘穱濠囶敍濮橆厽鍎撶紓浣风贰閸o綁骞冨Δ鍐╁枂闁告洦鍓涢敍姗€姊洪崨濠冪叆闁活厺绶氶幃姗€骞掑Δ浣叉嫼闂佺ǹ绻楅崑鎰板Χ閹绢喗鐓涢柛娑卞枤閻帗顨ラ悙鍙夘棦闁轰焦鍔欏畷銊╁磼濞戞瑯妫冮梺璇″枓閺呯姴螞閸愩劉妲堟俊銈呭暞瀹曠喖姊婚崒娆愮グ妞ゆ泦鍛床闁瑰濮靛畷鏌ユ煕椤愮姴鍔ょ€规挷绀侀…鍧楁嚋闂堟稑顫嶉梺鍝勬噺閹倿寮婚敐鍛傜喖宕崟顒佺槪闂備礁鎲¢幖鈺呭矗閸愵煈娼栭柧蹇曟嚀鐎垫煡鏌¢崶鈺佷粶闁冲嘲顦埞鎴︽倷閹绘帞楠囩紓浣筋嚙鐎氼噣宕氶幒妤€閱囬柍鍨涙櫅娴滈箖鏌ㄥ┑鍡涱€楅柡瀣枛閺屾稓鈧絽澧庣粔顕€鏌$仦鍓ф创濠碉紕鍏橀獮瀣攽閸パ勵仩闂備焦鍓氭禍鐐哄极鐠囧樊娼栭柧蹇撴贡绾惧吋淇婇姘辨癁婵☆偁鍔戝铏圭矙閹稿孩宕抽梺杞版祰椤曆囶敋閿濆鏁冮柕蹇婃櫅閹垿姊洪崨濠佺繁闁搞劌宕埢鎾诲即閵忊檧鎷洪梺鍛婄☉閿曘倖鎱ㄩ崼銉︾厱閹肩补鈧櫕姣愰梺宕囩帛閹瑰洤顕f繝姘ㄩ柨鏃囶潐鐎氬ジ姊绘担鍛婂暈缂佸鍨块弫鍐Ψ瑜忛惌鍡涙煃瑜滈崜鐔奉潖濞差亝顥堟繛鎴炵懃椤︹晝鈧厜鍋撻柨婵嗙墛绾爼鏌涢幒鎾虫诞妞ゃ垺锕㈡慨鈧柣妯碱暜缁卞弶绻濋悽闈涒枅婵炰匠鍛亾濮橀棿绨婚弫鍫熶繆閵堝懏鍣洪柍閿嬪灴閺岋綁鎮㈢粙娆炬婵炲濮伴崹浠嬪箖濡も偓椤繈鎮℃惔銏壕濠电姰鍨奸~澶娒洪悢鐓庢瀬闁瑰墽绮弲鎼佹煥閻曞倹瀚�闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閻戣姤鍤勯柛鎾茬閸ㄦ繃銇勯弽顐粶缂佲偓婢跺绻嗛柕鍫濇噺閸e湱绱掗悩闈涒枅闁哄瞼鍠栭獮鎴﹀箛闂堟稒顔勯梻浣告啞娣囨椽锝炴径鎰﹂柛鏇ㄥ灠缁秹鏌涢妷顔句虎闁规崘绉悷鎵虫敠闁割煈鍠掗崑鎾诲冀椤愶絽搴婂┑鐐村灟閸ㄥ湱绮婚敐澶嬬厽闊洦姊归妵鐔访瑰⿰鍕煉妞ゃ垺宀搁弫鎰緞婵犲嫷鍞撮梻浣稿悑娴滀粙宕曟潏銊ь浄妞ゆ牜鍋為埛鎴︽煙閼测晛浠滈柛鏂诲€濋弻娑滅疀閺傚棭浜垾鏍ㄧ節閸ヨ埖鏅梺閫炲苯澧寸€殿喛顕ч埥澶娾枎閹邦剙濡虫俊鐐€栭悧妤冪矙閹达富鏁傞柨鐕傛嫹