文/同策咨询研究部总监 张宏伟
由于6月份半年报“抢收”不利，在第三季度里，在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企“以价换量”的市场行为让当前的市场态势更加明朗化，预计在三季度里楼市“降价潮”会真正来临。
本季度里楼市“降价潮”会真正来临7月18日，国家统计局公布了《2014年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，其中显示，6月全国70个大中城市中，有55个新建商品住宅销售价格环比下降，8个上涨。其中最高涨幅出现在呼和浩特和贵阳，分别环比上涨0.2%；最高降幅出现在杭州，环比下降1.8%。
从6月份70大中城市新建商品住宅销售价格同比方面来看，69个城市出现上涨，仅有1个城市下降。其中最高涨幅出现在厦门，同比上涨9.4%；最高降幅出现在温州，同比下降5.3%。
从6月份70个大中城市新建商品住宅房价环比变化城市特征来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，总体来看，受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，市场去化压力倍增，此时，部分开发企业由于资金面压力、半年报业绩指标等因素开始采取“以价换量”策略，甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金，导致70个大中城市房价涨幅放缓甚至出现55个城市下跌。
从6月份70个大中城市新建商品住宅销售价格同比变化特征来看，最大的特征就是房价涨幅明显放缓，6月份已经没有一个城市房价同比上涨超过10%，即使是房价较为坚挺的一线城市也从6月份开始回落到10%以下。这反映二季度以来全国整体市场并不乐观。
从短期内来看，尽管今年4月份以后限购等调控政策出现定向宽松，部分城市也开始出台相关“救市”措施，比如天津、南宁等城市放松限购，无锡、海口户籍新政刺激楼市需求，沈阳、昆明、福州、武汉、厦门、南昌、石家庄、上海传言限购取消等措施，甚至呼和浩特直接发文取消限购等等，这反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏。从成交价格的角度来看，尽管第二季度开发企业定价更贴近市场，6月份品牌开发企业也开始“抢收”半年报业绩，但整体市场仍然处于博弈状态，难以有大幅下跌的动力。
而市场并不会止于此。事实证明，尽管有上述限购等调控政策的定向宽松措施，但是，其对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。从整个市场成交量表现来看，6月份市场成交量尽管因为开发企业“抢收”半年报业绩出现回升，但是并没有出现明显回升，开发企业半年报业绩“抢收”基本失利。从未来市场成交量预期来看，如果还没有大幅降价的现象出现，第三季度市场销售量能否持续回升也值得担心。
同时，从房企预期的半年销售业绩来看，上半年大多数房企销售金额仍然会同比下滑甚至能够完成全年销售业绩指标的企业仅为少数。根据中国指数研究院[微博]重点监测的23家公布销售目标的房企中，平均完成率为40.3%，其中4家房企完成不足三分之一。相比之下，恒大地产、万科、中海地产三家标杆品牌房企完成目标的50%；另外，目前完成目标40%以上的企业有12家。
由此可知，影响市场成交量或企业销售业绩的最大因素并不是限购等调控政策，而是其他因素。那么，是什么因素影响了今年上半年整体市场行情？笔者认为，主要是因为目前银行信贷紧缩的状况并没有实质性改观。
从目前个人住房贷款情况来看，当前大多数商业银行并没有下调首套房贷利率，甚至广州、石家庄、海口等城市首套房贷利率还出现比此前上浮的现象。央行[微博]二次“定向降准”后的市场表现来看，也和楼市没有直接关系。市场仍然面临难以扭转短期内“去库存”的市场大势。
此外，尽管截止2014年6月末，广义货币(M2)余额120.96万亿元，同比增长14.7%，M2同比增速已明显高于13%的年度控制目标，决策层开始适度增加市场流动性进行预调微调，宏观面上有利于房地产市场复苏与回升，但是从微观层面来看，信贷政策并没有在银行等金融机构操作层面出现实质性松动。
这个结果主要是来自笔者与业内人士交流。
据银行等金融机构人士观点，当前金融机构对于开发贷款仍然会比较谨慎，仍然会比较谨慎地选择自己的交易对手(投资的开发商)，对于中小企业来讲，由于金融机构偏好大型品牌企业的投资，仍然会面临比较大的资金面的压力，预计下半年会有更多的中小企业面临债务违约的市场风险；对于房贷来讲，由于个人消费贷、小额贷款等利率明显高于首套房贷基准利率(当前首套房贷5年期基准利率是6.55%)，即使首套房贷利率上浮5%，也难以超过个人消费贷、小额贷款的投资回报率，从这个角度来讲，即使银行等金融机构有贷款额度，也不会过多投放到个人住房贷款上来，整体来看大多数城市商业银行的个人按揭住房贷款政策仍然会偏紧。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，若大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧，并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显。
从这个角度来说，也不难理解刚刚上任的住建部部长陈政高为什么会提出的“千方百计消化库存”的要求。
因此，笔者预计在2014第三季度，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，“千方百计消化库存”，坚持以现金为王。尤其是对于上市房企来讲，由于6月份半年报“抢收”不利，在第三季度里，在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企“以价换量”的市场行为让当前的市场态势更加明朗化，预计在三季度里楼市“降价潮”会真正来临。
同时，对于企业来讲，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场“千方百计消化库存”较大的关键。此时，适度的价格策略调整甚至大幅降价势必成为大多数房企“千方百计消化库存”的选择。
(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)
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