文/同策咨询研究部总监 张宏伟
楼市“微刺激”定向宽松的“刺激刚需”政策或将出台，住房信贷政策层面在局部地区或城市已经开始进行“微调”。目前市场上首套房贷利率的主流变动情况并不大，仍是基准利率或上浮，并且视购房者个人资质而定，最高上浮10%。
大多数商业银行并未执行“央五条”。5月30日召开的国务院常务会议指出，加大“定向降准”措施力度，对发放“三农”、小微企业等符合结构调整需要、能够满足市场需求的实体经济贷款达到一定比例的银行业金融机构适当降低准备金率。
为了加强金融对“三农”发展的支持，其实，央行[微博]从4月25日起已经分别下调县域农村商业银行和农村合作银行存款准备金率2个和0.5个百分点，此举被市场称为“定向降准”。此次调整后，县域农商行、农合行分别执行16%和14%的准备金率，其中一定比例存款投放当地考核达标的县域农商行、农合行分别执行15%和13%的准备金率。
从此次央行定向降准目的来看，很明显，央行只对县域农商行和合作银行降低准备金率，有利于进一步提升农村金融服务的能力和水平，促进“三农”发展。
会议明确提出加大“定向降准”措施力度，可以说有利于正向激励金融机构将信贷资源更多投向‘三农’、小微企业等国民经济薄弱环节，从而促进经济结构的调整。
从此次央行加大定向降准的货币政策背景来看，国家统计局数据显示，截止2014年3月末，中国广义货币(M2)余额116.07万亿元，同比增长12.1%，已明显低于13%的年度控制目标，此时货币政策偏紧。虽然截至今年4月末，广义货币供应量(M2)增速回升至13.2%，但目前仍然为相对偏紧的状态。
从经济基本面与货币政策表现来看，2013年下半年以来，伴随美国实体经济好转，美元回归强势，人民币现贬值倾向，外资流出中国，国内市场流动性减少。而此时，国内经济仍然处于“触底”阶段，经济改革与结构调整还在持续，落后于美国等发达国家节奏。
此时，中国资本市场钱荒与超发同在，结构性问题凸显，配合经济结构调整与保增长目标，势必会有定向宽松的微调措施出台，比如，当前只对县域农商行和合作银行降低准备金率、央行加大定向降准的力度等，但是，从目前货币政策特征来看，尽管出现定向宽松措施，但是短期内难以有大幅放水的动作。
从住房信贷的角度来说，当前只对县域农商行和合作银行降低准备金率与加大定向降准的措施，意味着货币政策转向“微刺激”定向宽松。因此，在县域农商行和合作银行降低准备金率与央行加大定向降准之后，楼市信贷政策将转向“微刺激”。楼市“微刺激”定向宽松的“刺激刚需”政策或将出台，各地可以针对自住需求进一步出台“差别化”信贷政策，鼓励自住需求入市。
事实上，住房信贷政策层面在局部地区或城市已经开始进行“微调”，出台一些“微刺激”措施，比如：“央五条”研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，“优先满足”首套自住购房的需求。
各地对于人才类购房需求给予积极的落户及税费优惠政策；在当前商贷利率高企的市场背景下，安徽宣城、芜湖、马鞍山等地在公积金贷款上针对对于首套房置业者的进一步的定向宽松，降低贷款利率，提高信贷额度及审批周期，降低购房者入市的门槛等。
但是，短期内来看，继央行5月12日“喊话”要求支持个人住房贷款后，大多数商业银行并没有立即下调首套房贷利率，贷款审批速度也没有明显提高。“央五条”支持首套自住房贷的政策落空。从调研情况来看，目前市场上首套房贷利率的主流变动情况并不大，仍是基准利率或上浮，并且视购房者个人资质而定，最高上浮10%。
“央五条”及国务院常务会议指出加大“定向降准”措施力度之后，当前住房信贷政策层面应该是基本围绕“自住需求”进行点式微调，并且在贷款利率、审批额度、审批周期等方面应该给予““自住需求””更多定向支持，继续支持合理的市场需求，以维持房地产市场健康平稳发展。
(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)
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