文/同策咨询研究部总监 张宏伟
在银行信贷紧缩的市场背景下，即使大多数一二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。
中小房企可能面临更多的债务违约的市场风险。2014年年初，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，杭州、常州、温州等城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，宁波出现房企倒闭破产的现象。尽管官方否认央行[微博]参与紧急会议救助浙江兴润置业，但其中反而证明官方对于房地产行业可能出现的债务违约情况的高度重视。
在银行信贷紧缩的市场背景下，即使大多数一二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。
从浙江兴润置业企业来看，融资成本与拿地成本偏高成为其企业经营层面较大的问题，银行信贷紧缩甚至对于中小企业停贷成为企业倒闭破产的导火索。
从整体市场来看，总结下来，城市或区域板块库存量大，销售去化压力较大；产品偏高端或有部分缺陷，遇到销售瓶颈；拿地成本与成本较高也有可能导致企业面临销售压力。
因此，从银行信贷紧缩对于房地产市场影响面来讲，主要体现在三方面：
第一、前期炒作较热、房价上涨较快的市场区域或板块。
第二、供应量集中的区域，由于市场存量偏大，市场存在销售去化压力，这个时候有可能会面临降价的压力。
第三、从产品的角度来讲，中小套型房源始终供应稀缺，原则上不会首先降价，而大户型改善产品由于存在市场去化压力，有可能率先降价。
从上述分析来看，相对应的三类企业也最容易受到上述因素的影响，具体来讲：第一类，产品类型偏高端周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响；第二类，前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业；第三类，一部分资信不太好贷款受限的中小企业，由于难以获得银行贷款，这些企业在今年上半年会面临资金面断链的市场风险。
从银行信贷紧缩对于市场及企业的具体影响方式来看，主要体现在贷款审批周期、信贷额度的限制及信贷紧缩导致的“钱荒”持续的时间这三方面。具体来讲：
第一、部分银行暂停房贷，或者把房贷的贷款周期拉长，由原来1个月就可以审批下来，拉长到现在2-3个月，甚至需要排队等待贷款下来，贷款周期拉长影响了一部分市场成交量正常交易；
第二、由于“钱荒”市场背景下银行适当收缩市场流动性，一部分风险项目有可能获得不了开发贷、个人按揭贷款，由于额度的限制、风险的控制的因素，导致一部分问题项目或一个城市供大于求的问题区域首先暴露市场问题。
第三、如果“钱荒”持续超过6个月以上(自2013年11月算起，当前已持续近5个月)， 由于地产夹层融资政策收紧、银行的利率偏高，部分城市二套首付比例的提高，导致购房成本增加以及需求下降，上述三类开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力，此时，只有适度让利才可以激活销售。
如果银行信贷紧缩导致的“钱荒”持续超过6个月以上，也就是到2014年5月之后银行信贷紧缩环境仍然持续，那么，开发企业资金面预期紧缺的状况就有可能由预期转变为现实，那么，对于上述三类企业来讲，如果短期内遭遇的现金流紧张的状况没有办法通过销售、贷款等渠道解决时，这些企业有可能会出现债务违约的风险，成为下一个即将倒闭破产的房企。
但是，从供求关系来看，在大中城市，市场基本面仍然为供不应求，尤其是北上广深等一线城市、南京、合肥、南昌等部分二线城市市场基本面并没有改变，也不会因为局部市场个案降价、个别企业出现债务违约而改变。在大中城市，品牌开发企业春节之后积极推盘跑量，以实现业绩的快速回升。当前，整体销售市场逐渐趋于平淡与品牌开发企业逆势而动并存。
(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)
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